РАЗНИЦА МЕЖДУ A, B И C

Источник материала:

Разница между A, B и C
Разработана методика классификации для офисных зданий

Ольга МИКША

№ 48 [567] от 04.12.06 - http://www.belgazeta.by/20061204.48/080411511

Во всем мире класс бизнес-центра говорит об определенном наборе потребительских характеристик, на которые можно рассчитывать при покупке офисов класса А, В или С. В Беларуси этот сегмент рынка начал формироваться совсем недавно, и многие застройщики присваивали своим объектам класс, исходя из субъективных представлений, иногда не соответствующих действительности. Теперь инвесторам станет проще ориентироваться в предложении: АН «Твоя столица консалт» разработало простую и четкую классификацию для офисных зданий Минска.

В разработке методики специалисты агентства использовали как международные критерии для определения класса бизнес-центров, так и многие факторы местного рынка, например покупательский спрос и даже план застройки города. «Мы уверены, что нельзя слепо переносить международные методики на нашу действительность. Для верной оценки имеет значение, расположен город компактно или вытянут вдоль реки, как обеспечен ли транспортом, велика ли пропускная способность улиц», - сказал «БелГазете» директор агентства Владимир Давидович. Кроме того, за несколько лет строительства и продаж в Минске современных бизнес-центров у аналитиков появился материал для изучения предпочтений отечественных предпринимателей.

СТРУКТУРА БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ, ЗАПЛАНИРОВАННЫХ К ВВОДУ В 2006-2010гг.


В результате методика оперирует тремя большими группами параметров, характеризующих класс бизнес-центра. Самые важные - параметры местоположения, куда включены определения престижности района, транспортной и социально-общественной инфраструктуры. Вторые по значимости - параметры, характеризующие само здание. Среди них архитектура, уровень предоставляемых услуг, паркинг, инженерное оборудование, планировка и отделка офисов. В заключение рассматривается небольшой блок характеристик собственно офисов, где наибольший вес имеют наличие отдельного входа и санузла.

Для соответствия классу А по этой методике бизнес-центр должен набрать как минимум 700 баллов, В - 420, С - 125. Аналитики агентства провели соответствующие расчеты для 27 бизнес-центров и административных зданий Минска, как действующих, так и строящихся, в т.ч. «Немига Сити», «Капитал», «Комкон», «XXI век», «Виктория Плаза», «Александров Пассаж», «Саако», «Европа», «Порт», «Покровский», «Глобо», «Анкор», «Инфо», а также безымянные пока здания на ул.Сурганова, Бирюзова, Одоевского, Интернациональной, Гинтовта, Краснозвездной, Мележа и Короля. По результатам оценки далеко не все подтвердили заявленный класс офисов. Чаще всего застройщики переоценивают местоположение своих объектов и транспортную доступность, потому заявленный класс А подтвердили лишь 4 БЦ, на класс D нужное количество баллов набрали 13 минских БЦ, остальные представляют класс С.

Для минского рынка офисной недвижимости два важнейших параметра определения категории БЦ - престижность района и транспортная инфраструктура - близки по значимости. Как объясняет Давидович, это связано с компактной радиальной застройкой Минска, при которой повышается транспортная доступность объекта. Именно этот фактор позволил ввести понятия первого и второго городского кольца в методику по параметру «расположение». А если здание расположено на главных магистралях города (пр-ты Независимости и Победителей), это автоматически прибавляет к базовой оценке 30%. Так, БЦ «Александров Пассаж» и «Порт», расположенные вдали от исторического центра города, но на пр-те Независимости, лишь немного уступают БЦ «Немига Сити», который находится в пределах исторического центра, - 195 и 230 баллов соответственно.

Новая методика несколько по-иному учитывает наличие в бизнес-центрах объектов социально-общественной инфраструктуры. Так, если рестораны, кафе и фитнес-центры приветствуются (добавляют по 15-20 баллов), то магазины товаров широкого потребления площадью более 500 кв. м, по мнению аналитиков, напротив, размывают бизнес-среду: минус 20 баллов. А вот экспозона, если таковая запроектирована в БЦ, реально повышает престижность объекта.

С учетом постоянно растущего уровня автомобилизации при определении класса бизнес-центра существенно повышена значимость паркинга. Так, если центр обеспечен одним-двумя машино-местами на каждые 100 кв. м офисных площадей, по количеству начисляемых баллов это сопоставимо с минимальной, не далее 500 м, удаленностью от метро.

Исходя из реального спроса на качество офисных помещений, при разработке методики эксперты агентства усилили значение одних характеристик и сократили других. Так, поскольку для многих компаний обособленность офиса имеет большое значение, индивидуальный вход из общего коридора, а также наличие собственного санузла, в общей сложности прибавляет БЦ 75 баллов. А вот наличие или отсутствие рецепции в холле, как показала практика продаж, не очень вдохновляет предпринимателей платить больше - в итоге этот параметр «тянет» всего на 10 баллов.

По словам Давидовича, разработанная агентством методика классификации учитывает текущие запросы рынка к объектам административного назначения различного уровня и будет корректироваться с течением времени.

Ознакомиться с методикой классификации объектов административного назначения можно на сайте АН «Твоя столица консалт» www.t-s.by.
Теги: Минск