"Снизятся на 5-25%". Эксперты - о том, что будет с ценами на жилье в наступившем году

Источник материала:

Традиционно в начале года REALTY.TUT.BY публикует прогнозы экспертов от рынка недвижимости. Напомним, в прошлом году эксперты в большинстве своем предполагали: цены снизятся за год на 10−15%, в сделках цена квадратного метра на вторичном рынке будет около 1000 долларов, в новостройках 850−900 долларов. В первом полугодии 2016-го средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке в реальных сделках составила 1042 доллара. А потом у покупателей сдали нервы.

Решив, что подешевело достаточно, не дожидаясь дна, летом в едином порыве покупатели остановили падение цен массовым спросом на неновые квартиры. Два месяца бума, и к осени спрос спал. Не оживился до сих пор.

Рынок новостроек и вовсе обошелся без кардинальных всплесков, продемонстрировав вялое снижение цен.

Сейчас зима, время традиционного затишья. А чего ждать к весне, лету, осени 2017-го?

Вторичка: минус 5−25%, падение спроса затянется на два года

Директор КУП «Минский городской центр инжиниринговых услуг» Денис Еременко озвучил пессимистичный прогноз на 2017-й: спрос будет снижаться. Такой спрос, какой был в 2012—2013 годах, появится не раньше 2021-го года. А законы рынка тверды: если низкий спрос, вынужденно идут вниз и цены.

Осторожный прогноз дает заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко (прошлогодние прогнозы компании сбылись):

— Спрос на квартиры вторичного рынка по сравнению с 2016 годом снизится на 10−15% до среднемесячного уровня 900−1000 сделок. Количество квартир, выставленных на продажу в Минске, будет оставаться высоким и балансировать на отметке +/- 7500 квартир ежемесячно. За счет небольшого дисбаланса в спросе и предложении в течение 2017 года может наблюдаться плавное снижение цен, но к концу года в среднем по рынку снижение не должно превысить 5−7% от текущего уровня.

— В наступившем году резких колебаний цен на рынке недвижимости не ожидаем, — говорит директор агентства недвижимости «ВСП-недвижимость» Жанна Махахей. —  Наши эксперты прогнозируют, что в январе-феврале не стоит ждать оживления спроса, и этот период подвигнет продавцов уменьшать цены на их объекты. Хотя и сегодня мы видим, что желающие продать уступают и продают по тем ценам, которые устраивают покупателей. В марте рынок оживится. Все дешевое весной разберут. Затем снова будет затишье. Новое оживление рынка начнется в сентябре. Еще один традиционный всплеск активности мы будем наблюдать перед новым годом.

Директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня в своих прогнозах также настаивает на низком спросе в Минске в 2017-м. Но в цифрах более категоричен: «По ценам по традиции дам два варианта развития событий — оптимистический и пессимистический, которые будут привязаны к экономической ситуации в целом. Склоняюсь к первому, оптимистическому варианту, а именно: минус 10% к ценам 2016 года по итогам 2017 года. При наличии серьезных потрясений в экономике цены могут упасть и на 25% — это вариант пессимистический».

Следим за Россией

Председатель совета ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость» («БелАН») Николай Простолупов советует, делая прогнозы по рынку жилья, следить за состоянием экономики России, от которой очень зависит экономика Беларуси и как следствие — доходы белорусов.

— С учетом положения России плавное снижение цен на недвижимость в Беларуси продолжится как минимум до лета, цены снизятся на 7−10%. А дальше может быть два варианта. Хороший: в июле-августе мировое сообщество начинает мириться с Россией, в отношении России включатся «послабления в санкциях», начнется улучшение ее экономического положения, открытие инвестиций, откроется доступ к международным кредитным ресурсам. В этом случае деньги начнут перепадать и нам, в октябре приток будет уже заметен, что остановит падение цен. Плохой сценарий — санкции с России не снимают, плохо и нам (никаких внятных реформ наше правительство не предусмотрело на этот год, и изменений ждать не приходится), а значит, цены продолжат снижаться и осенью.

Новостройки подешевели в белорусских рублях и продолжат дешеветь

Принцип формирования цены у застройщиков не меняется с 2007-го: продают за ту сумму, за которую покупают. Перестают брать — слегка снижают цену. Бывают у девелоперов более прибыльные годы, бывают менее прибыльные, но те компании, что не вкладывались в коммерческие стройки, не проиграли в 2016-м. Это цены на коммерческую недвижимость рухнули, жилая и новая среднестатистически в валюте снизилась за год только на 8%.

Любопытно изучить данные по ценам на минские новостройки, которые сдаются пусковыми комплексами, в белорусских рублях в январе 2016-го и январе 2017-го. Уникальное для независимой Беларуси явление наблюдаем — цены на жилье уменьшились в белорусских рублях, пусть и чисто символически. Доселе «рублевые» цены только росли. Даже если ценник в долларах проседал.

Застройщики в частных беседах отмечают, что «распродаж в этом году не было» и «продажи вяло, но идут». На столичном рынке остались крупные девелоперы с долгоиграющими масштабными проектами, которые начали реализовываться не в 2016-м и закончатся не в 2017-м. Именно их неторопливость и позволила сдержать падение цен на новостройки.

— В Минске при любом развитии событий метр «по 500» не случится, — говорит Николай Простолупов. — Вторичный рынок ориентируется на новостройки. Застройщики в 2016-м уперлись в 1000 долларов за квадратный метр. На мой взгляд, эта цифра не соответствует доходам белорусов и завышена на 10−20%. Логичный уровень — 850−900 долларов за квадратный метр, велика вероятность, что к лету это станет средним уровнем цены квадратного метра в новостройке. Уже сейчас застройщики устраивают «акции» с такими ценами, когда появляется необходимость в оборотных средствах.

Действительно, периодически можно видеть «акции» и «спецпредложения», например, на дома в будущем микрорайоне Минск-Мир, где цены стартуют уже от 1500 рублей. Речь идет о стенах без отделки и разводки, в доме, который пока слабо просматривается, но зато возле строящегося метро, да и цифра завораживает. Еще в прошлом году эксперты от рынка говорили: строить имеет смысл, если можно метр продать дороже 800 долларов. Так что до рубежа рынку новостроек еще далеко.

Руководитель «Твоя столица — Новостройцентр» Наталья Пичуха верит в запас прочности и терпения застройщиков, держащих ценник в районе 1000 долларов за метр:

— Спрос на новостройки сохранится на уровне второго полугодия 2016 года. В приоритете у покупателей будут дома классов «эконом» и «стандарт», находящиеся на высокой стадии готовности. Колебания цен в 2017 году ожидаются в пределах 2−7% со знаком минус. Мы допускаем снижение цен от текущего уровня лишь по отдельным не самым удачным проектам.

Напомним: оба востребованных класса новостроек — «эконом» и «стандарт» — сейчас продаются в ценовом диапазоне от 900 до 1165 долларов за квадратный метр. В долларах прогноз в минус 2−7% — означает минус 20−70 долларов за квадратный метр. Такую скидку покупатели даже не заметят.

Теги: Минск