Город расторг с компанией инвестдоговор, когда она уже почти достроила гостиницу на Победителей

Источник материала:

Инвестдоговор на строительство гостиничного комплекса Park Hotel Ocean на Победителей, 141 с компанией СООО «Техопрофитситиинвесмент» Мингорисполком заключил в 2010 году. Спустя шесть лет, когда гостиница была готова почти на 90%, Мингорисполком в одностороннем порядке расторг договор, а Комитет госконтроля посчитал, что инвестор сильно затянул сроки сдачи объекта и пользования землей и выставил такую сумму штрафа, что инвестор может стать банкротом. Гостиницу компания достраивает без договора, и задается вопросом: о каком инвестиционном климате может идти речь, если те, кто вложил деньги, не может доказать свою правоту даже в суде?

Под гостиницу выделили участок, на котором строить ее запрещено

Сейчас на Победителей, напротив аквапарка, высится гостиница, которую в народе за форму фасада прозвали «седло». На площадке у здания и внутри трудятся рабочие: снаружи гостиница почти готова, внутри ведутся отделочные работы. На некоторых этажах уже установлены двери, в несколько номеров успели завезти кровати и светильники. Но когда и сможет ли вообще гостиница принять первых гостей, застройщик говорить не берется.

Под строительство гостиницы инвестору в 2010 году выделили почти пустующий участок на пересечении МКАД и проспекта Победителей. Нормативный срок строительства гостиничного комплекса составлял 15 месяцев. То есть достроить объект инвестор должен был к началу весны 2012 года.

Прежде, чем начать работы, компания должна была снести частный дом с хозпостройками, а хозяевам предоставить в качестве компенсации квартиры. Параллельно фирма разрабатывала проект гостиницы, который в 2013 году сдали на экспертизу в «Главстройэкспертизу». Там выдали заключение: участок попадает в ландшафтно-рекреационную зону, в которой размещать гостиничный комплекс запрещено. На момент получения результатов экспертизы на проект, снос дома, выплату компенсаций инвестор уже потратил порядка 800 тысяч долларов. Инвестор решил продолжать строительство — на свой страх и риск.

— Местные органы власти постоянно требовали отчетов о ходе и темпах строительства. Боясь потерять вложенные деньги из-за того, что участок могут изъять, в случае, если не будут начаты строительные работы, мы начали самовольное строительство. Но темпы строительства, конечно же, не могли соответствовать тем, которые были предусмотрены проектной документацией. Поскольку у нас не было разрешительной документации на строительство, подрядные организации не соглашались заключать договора на выполнение работ. Инициировать самостоятельный вывод участка из ландшафтно-рекреационной зоны инвестор, по закону, права не имеет. Это должен был сделать Совмин. Мы обращались в Мингорисполком и просили как-то помочь решить ситуацию, — рассказывают в СООО «Техопрофитситиинвесмент».

За самовольное строительство инвестора и подрядчика исправно штрафовали. Вопрос надо было как-то решать, ведь стройка уже шла. Поэтому в 2013 году Мингорисполком предписал инвестору внести корректировки в проектно-сметную документацию, изменив название строящегося объекта: вместо гостиничного комплекса теперь инвестор возводил туристический комплекс с гостиницей. Кроме названия изменился и состав объекта. Инвестору надо было дополнительно построить реакционно-оздоровительный комплекс, галерею современного искусства, досугово-рекреационный комплекс, парковую зону, открытые спортплощадки, теннисные корты, беседки, водоем, открытую площадку.

На строительство туркомплекса город заключил с инвестором допсоглашение в декабре 2013 года. На новый объект надо было создать новый архитектурный проект, снова его согласовать во всех инстанциях и заново пройти экспертизу. Разработал проект и получил на него положительное заключение инвестор через год — к декабрю 2014 года.

Позже эксперты из «НИИ Стройэкономика» (разработчика нормативной документации в области строительства), куда обратится инвестор, напишут в своем заключении, что этот год следует считать «остановкой строительства по независящим от участников строительства причинам, вызванным обстоятельствами, подтвержденными решениями уполномоченных органов. В таком случае нормативная продолжительность строительства объекта увеличивается на весь период возникновения обстоятельств». То есть, поскольку инвестор уже строил другой комплекс с дополнительными объектами, датой начала строительства, как считают эксперты НИИ, надо было считать дату выдачи разрешения на производство работ — конец января 2014 года. Следовательно, сдать комплекс инвестор имел право на год позже — первую очередь к октябрю 2016 года, весь комплекс — к марту 2018 года.

Вместо торжественной сдачи объекта — штраф и расторжение договора

В 2015 году к СООО «Техопрофитситиинвесмент» с проверкой пришел Комитет госконтроля, который нашел нарушения. В КГК посчитали, что компания, «имея объект сверхнормативного незавершенного строительства «Туристический комплекс с гостиницей», не включила его в налогооблагаемую базу. То есть, по-простому не заплатила за него налог на недвижимость. Сумма, которую по подсчетам КГК, фирма задолжала бюджету, на конец 2015 года составила 2 млрд 669 млн неденоминированных рублей. С учетом пени — 2 млрд 958 млн.

А в 2016 году Мингорисполком и вовсе воспользовался правом на односторонний отказ от договора и расторг инвестдоговор с «Техопрофитситиинвестменом».

«Комплекс на тот момент был готов на 90%. Причины город объяснил скудно: превышены сроки строительства. Но ведь это произошло не по нашей вине! — говорят в „Техопрофитситиинвестмен“. — Тем более, что мы готовы были строить. Но нам выставили огромные штрафные санкции, лишили всех льгот и преференций».

После расторжения договора инвестор обратился в Администрацию президента с просьбой пересмотреть решение города. Но обращение «спустили» в Мингорисполком, который прислал ответ. Согласно нему, договор был расторгнут небезосновательно — инвестор нарушил сроки строительства. Отменять штрафные санкции в горисполкоме оснований тоже не видят.

Кстати, земли под строящимся объектом до сих пор не выведены из ландшафтно-рекреационной зоны. На это Мингорисполком ответил компании, что «в настоящее время в целях завершения строительства объекта готовится нормативный правовой акт по выводу данного объекта из ландшафтно-рекреационной зоны, что позволит исключить из проекта объекты туристического назначения и завершить строительство гостиницы до 1 июля 2017 года». Кто будет достраивать объект, Мингорисполком в своем ответе не уточнил. То есть, инвестдоговор с «Техопрофитситиинвестмен» расторгли, но недостроенный объект не забрали.

В начале апреля этого года Мингорисполком в очередной раз решил изменить наименование объекта строительства: теперь возводится не туристический комплекс с гостиницей, а гостиница с инфраструктурой. Теперь под «гостиницу с инфраструктурой» компания должна снова изменить проект, получить новые техусловия, пройти экспертизу. Строить дополнительные объекты, которые были предусмотрены для туркомплекса, инвестору снова не надо. Под них, кстати, выделяли отдельный участок земли рядом с гостиницей, который позже у инвестора тоже забрали. Сразу после того, как он начал организовывать там стройплощадку, забил сваи и «закопал» деньги.

«Мы продолжаем достраивать наш объект, потому что работу надо довести до конца. Но штрафы и пеня за затянутые сроки строительства продолжают «капать». Скоро сумма превысит стоимость объекта. То есть выходит, что гостиницу у нас не заберут, но сделают все, чтобы этот проект нас «похоронил», — говорят в компании.

С решением Комитета госконтроля по поводу штрафа инвестор не согласился и подал на него в суд. Верховный суд заявление принял, дело рассмотрел, но решение КГК оставил в силе, признав объект долгостроем. Разъяснения «НИИ Стройэкономика», который написал, что сроки строительства туркомплекса должны были измениться автоматически после изменения проекта, и долгостроем он не является, суд во внимание не принял.

— Вложив свои деньги мы рассчитывали создать гостиничный объект, который приносил бы прибыль, соответственно обеспечивая поступления в бюджет в виде налогов и создание рабочих мест, в которых сегодня так нуждается страна. А вместо этого получили лишь огромную сумму штрафов, сопоставимую со стоимостью строительства, оплата которой приведет к банкротству инвестора. О каком благоприятном инвестиционном климате в Беларуси может идти речь?, — задается вопрос инвестор.

Мингорисполком: Инвестор не рассчитал свои финансовые возможности

В Мингорисполкоме ситуации прокомментировали следующим образом:

«Инвестиционный договор на строительство гостиничного комплекса был заключен 18 декабря 2010 года, при этом инвестор осознанно взял на себя обязательство по вводу объекта в эксплуатацию до 31 марта 2014 года к Чемпионату мира по хоккею. Вместе с тем, к строительству гостиницы инвестор приступил не имея необходимой разрешительной документации и фактически самовольно осуществил строительство здания, в связи с чем и был привлечен к административной ответственности в рамках действующего законодательства».

По мнению Мингорисполкома, главными причинами срыва сроков строительства объекта явилось отсутствие у инвестора финансовых средств.

«В связи с невыполнением СООО «Техопрофитситиинвесмент» обязательств по вводу объекта в эксплуатацию Мингорисполкомом в мае 2016 года принято решение о расторжении инвестиционного договора в одностороннем порядке. В целях скорейшего завершения строительства объекта, а также минимизации потерь инвестора на строительство объекта, по его ходатайству исключен из проекта ряд сооружений туристического назначения. Следует отметить, что с учетом нормативной продолжительности строительства объекта гостиница в составе первого пускового комплекса названного объекта первоначально подлежала вводу еще в 2014 году.

В связи с изложенным приходится констатировать, что инвестор, приступив к реализации проекта еще в 2010 году, взял на себя обязательства, не рассчитав свои финансовые возможности и не имея в структуре квалифицированных специалистов, способных осуществлять сопровождение проектирования и строительства объекта и самостоятельно решать возникающие технические вопросы.

На проведенных совещаниях по вопросам обеспечения завершения строительства объекта инвестор ранее неоднократно подтверждал срок ввода объекта в эксплуатацию в первом полугодии 2017 года. Данное обещание не исполнено и не подтверждено реальными действиями.

Мингорисполком оказывает максимальное содействие при строительстве объекта и вынужден координировать вопросы, находящиеся в ведении инвестора (с эксплуатирующими организациями, проектировщиками, субподрядчиками и поставщиками).

При этом, несмотря на оказываемую помощь в решении всех проблемных вопросов, инвестор не может обеспечить четкую координацию работ на объекте, контроль за их выполнением и необходимую численность рабочих для завершения строительства.

Объект с аналогичными характеристиками может быть реализован в спокойном режиме в срок до 3−3,5 лет, а реализация данного проекта осуществляется уже более 6 лет.

В настоящее время в отношении СООО «Техопрофитситиинвесмент» возбуждено дело об экономической несостоятельности (банкротстве) и открыто конкурентное производство, предъявлены иски кредиторов за невыполнение взятых на себя обязательств. Следует отметить, что со стороны Мингорисполкома иск о банкротстве в отношении СООО «Техопрофитситиинвесмент» не направлялся.

Таким образом, дальнейшая судьба данного объекта будет решаться в рамках действующего законодательства".

Выходит, что если компанию признают банкротом, достраивать и вводить гостиницу в эксплуатацию будет другой инвестор.