Юрист про частный сектор под снос: указ о "воле" есть, реализацию на местах не освоили

Источник материала:

Указ, который отменяет ограничения по улучшению частного сектора, расположенного на территории перспективного сноса, датирован 26 декабря 2017 года. Указ «о воле» люди, чьи дома горисполкомы решили когда-нибудь снести, ждали десятилетия. Народ сразу потянулся за разрешениями в местные исполкомы, но там людей одернули: нужны пояснения к указу, что можно, а что нельзя. До сих пор всех пояснений нет.

Юрист практики строительства и недвижимости REVERA Александр Штрикуль разобрался в новом указе и советует не торопиться с новыми улучшениями.

— Исполкомы не выдавали собственникам разрешение на перестройку дома, пристройку сарая или гаража потому, что такая реконструкция увеличивает стоимость жилья, а значит, и затраты будущего застройщика, которому придется больше компенсировать, — объясняет Александр Штрикуль. —  Из-за фактического запрета на законное изменение домов люди улучшали свое жилье самовольно, без разрешения. Основная проблема — в такой ситуации невозможно «узаконить» вложенные в строительство деньги и получить актуальный техпаспорт. Соответственно, если за 40 лет вы самовольно расширили площадь своего дома в 2 раза, при сносе вам компенсируют только половину — согласно старому техпаспорту.

Указ № 463 кардинально изменил ситуацию. Согласно нему, даже если компетентные органы наметили снос жилой застройки в конкретном районе, до принятия окончательного решения о сносе люди вправе улучшать свои дома. Тем не менее сейчас и у исполкомов, и у граждан возникают вопросы относительно того, как на практике должны реализовываться нормы указа.

Во-первых, указ не разъясняет, что считать «улучшением объекта недвижимого имущества». Это может быть как просто замена окон, так и увеличение площади или этажности. Письмо Министерства архитектуры и строительства по этому вопросу, ссылка на которое размещена на сайте Госкомимущества, уточняет, на какие именно улучшения имеют право собственники:

— перепланировка жилых помещений;

— устройство жилой мансарды в габаритах существующего чердачного пространства;

— пристройка санузла, ванной, топочной;

— тепловая реабилитация ограждающих конструкций домов;

— возведение построек (веранда, терраса, беседка, крыльцо, навес);

— устройство пандусов для физически ослабленных лиц;

— подключение к инженерным сетям (водо-, электро-, газоснабжения, канализации и связи);

— возведение капитальных хозяйственных построек (гаража площадью не более 25,0 м, сарая для хранения хозяйственного инвентаря и топлива площадью не более 15,0 м, бани площадью не более 12,0 м);

— реконструкция существующих жилых домов и строений.

В этом списке кроется определенное противоречие, — уточняет юрист. —  Все пункты за исключением последнего слишком узкие — в них ничего нет о возможности возводить отапливаемые пристройки, надстройки дополнительных этажей, а именно в этом в основном заинтересованы собственники. С другой стороны, последний пункт разрешает реконструкцию, а это уже более широкий круг работ — изменение этажности, площади и т.д.

Соответственно, завтра может возникнуть ситуация, когда вы, держа в уме указ, планируете надстроить к своему дому отапливаемый этаж, а получить разрешение на строительство все равно не можете. Что делать сейчас? Возможно, не стоит спешить с улучшениями. Правильнее будет дождаться прецедента, который установит определенную практику, и действовать согласно нему.

Вторая проблема, которая связана с применением норм указа, — «узаконивание» самовольного строительства. То, что, не имея иной возможности за последние 40 лет, люди незаконно улучшали свое имущество на участках «под снос» — факт. Указ об этом ничего не говорит, и исполкомы не торопятся принимать решения об «узаконивании» таких улучшений. Очевидно, что нормы указа, которые снимают имевшиеся раньше «градостроительные» ограничения, должны стать основанием для регистрации такого рода строительства, конечно при условии, что оно безопасно и не противоречит обязательным нормам закона, — учтоняет юрист REVERA.