"Никто из бравших рублевый кредит не отдавал по две цены квартиры". Стоит ли ждать девальвации. 21.by

"Никто из бравших рублевый кредит не отдавал по две цены квартиры". Стоит ли ждать девальвации

13.11.2018 08:30 — Разное | Tut.by  
Размер текста:
A
A
A

Один из аналитиков крупного агентства недвижимости рекомендовал по-дружески: не пишите сейчас о том, что народ разгребает новостройки и по 1300 долларов. «Часть покупателей выстроили свои схемы и ничего не проиграют. А часть наивных будет локти кусать, когда снова упадут цены, и вас обвинит в том, что вы своими рассказами о хапуне их спровоцировали купить вчера дороже, чем они купили бы завтра», — так звучал совет. По мнению аналитика, те, кто «выстроил схемы», рассчитывают на девальвацию после очередных выборов. Только вот стоит ли ее ждать?


Фото: Сергей Балай, TUT.BY

Мнение 1-е. История циклична

Мы нашли человека, который «выстроил схему». Виталий взял кредит в начале 2011 года на «однушку», уже расплатился, а сейчас берет недостающую сумму в кредит на «трешку».

— Уморительно читать доморощенных экспертов, которые пишут: вот возьмешь кредит на квартиру, а за 20 лет отдашь банку три стоимости квартиры. Во-первых, никто не даст вам кредит на целую квартиру, максимум — на половину. А если дадут на целую, то у вас — космические доходы и тогда зачем вам кредит? Во-вторых, давайте будем честными — никто, кто в Беларуси брал кредит в белорусских рублях, не пострадал. Никто не заплатил вдвое больше того, что взял — всех спасала девальвация.

Мой пример: я строил с 2010-го долевым способом «однушку» по 1300 долларов за квадратный метр в эквиваленте. На всю квартиру не хватало своих сбережений, в начале 2011-го банк дал коммерческий кредит под 14 или 16 процентов годовых (уже не помню точно) на сумму, эквивалентную 20 тысячам долларов — тогда это было 70 миллионов рублей. Первые платежи действительно были эквивалентны 350 долларам. Но в том же 2011-м сначала доллары исчезли, а потом случилась трехкратная девальвация. Платеж «сократился» в валютном выражении до 120 долларов в месяц. Но девальвация не стояла на месте, кредит платился с уменьшением суммы, последние платежи в начале этого года были уже по 30 долларов в эквиваленте, впрочем, я последние два года гасил досрочно. А несколько месяцев назад разово погасил всю оставшуюся задолженность по кредиту — отдал 4500 рублей, это 2,25 тысячи долларов. По моим самым грубым подсчетам, в валютном выражении я отдал банку за все время в валюте около 11 тысяч долларов и полностью рассчитался с кредитом.

Сейчас, как и тогда, кредиты привязаны к ставке рефинансирования. Когда ставка взмыла до 30% годовых, самое страшное было бы, если бы банки сказали: в договоре ставка рефинансирования Нацбанка плюс три или пять пунктов — плати 35% годовых. Но в то время взявших кредиты были десятки тысяч семей. Влупи им такие платежи — все бы вышли на площадь. Банки не рискнули поднимать ставки по выданным кредитам. И я уверен — не рискнут никогда.

Сейчас я продал свою «однушку» за 55 тысяч долларов в эквиваленте. Пять тысяч накоплено своих. У меня появилась семья, сын родился, «однушка» для семьи непригодна. Присмотрел «трешку» в одном из ЖК за 89 тысяч. Кредит на 60 тысяч рублей нам дают без проблем, у меня и у жены доходы выше средних по Минску. Ежемесячный платеж — больше тысячи рублей. Это немало. Но давайте вспомним, что у нас каждые три-четыре года девальвация. Лично я уверен, что сложно рассчитываться будет только в первый год.


Фото: Дарья Бурякина, TUT.BY

Мнение 2-е. Банки сделали выводы, халявы больше не будет

Еще один взявший кредит — Игорь. Одолжил у банка до деноминации 330 миллионов под 20% годовых, было это в январе 2013-го. Кредит выбирал частями, так что первый полный платеж, 6,5 миллиона рублей в месяц, выплатил в январе 2014-го. Сейчас ежемесячно отдает — 540 рублей, оставшаяся задолженность — порядка 26 тысяч рублей.

— В момент заключения кредитного договора банк одалживал 38 тысяч долларов в эквиваленте. Максимальные месячные платежи были в начале 2014-го, — 680 долларов в эквиваленте. Через год это было уже 430 долларов в эквиваленте. В 2016-м — около 300 долларов. Навскидку около 24 тысяч долларов я отдал к этому моменту, должен еще 13 тысяч. Но поскольку досрочно гасить кредит пока не позволяют доходы, и когда я смогу гасить досрочно — неизвестно, сложно сказать, сколько я переплачу сверх той суммы, что одолжил мне банк. Но точно не вдвое больше.

Кстати, мне снизили проценты по кредитам — с 20 до 19 в связи со снижением ставки рефинансирования. Но в общем могу отметить: к моменту, когда мне выдали кредит, банки уже были научены девальвациями. И в минус точно не работают уже с 2013-го. Сейчас кредиты дают под 15% при запланированной инфляции в 6%. Думаю, банки точно рассчитали перспективы и курсы.


panoramio.com

Мнение 3-е, экспертное. Не будет больше таких девальваций

— Практика показывает, что в стране изменилась денежная политика, — говорит эксперт рынка недвижимости, директор «БЕЛЦТН» Николай Постолупов. —  Монетарная политика стала жесткой. Нет необходимости в валютных скачках.

Рост цен на новостройки эксперт объясняет не тем, что ожидающие девальваций массово берут кредиты и поднимают спрос на жилье, а тем, что с каждым годом сокращается количество коммерческих новостроек. Тогда как спрос остается стабильным — стабильно высоким.

СПРАВКА: Объемы ввода жилья в Минске в 2018 году составят 720 тысяч квадратных метров. Государственными заказчиками будет построено 260,2 тысячи квадратных метров. Из них 120 тысяч — для очередников. Остальные застройщики построят 442,9 тысячи квадратных метров, или 61% от годового объема.

—  В Минске в общую цифру сдаваемых квадратных метров заложены 15% частной застройки. Кто-то коттедж расширяет, кто-то надстраивает — объемы обеспечивают. На долю коммерческого жилья выходит немногим больше 400 тысяч квадратных метров. В год все застройщики возводят 10−12 тысяч квартир. Тогда как 500 тысяч минских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Потребность — на 50 лет строительства такими темпами. Чтобы ее удовлетворять, нужно строить как минимум полтора миллиона квадратных метров в год в многоквартирных домах.

Значительное снижение количества новостроек ощущают покупатели. Цены растут: если раньше тот же «Тамбаз» предлагал жилье по 850−900 долларов, «вторичка» не могла превышать 1100−1150 долларов. В том числе и «закрытие «Тамбаза» повлияло на то, что застройщики быстро «дошли» до 1200−1300 долларов за квадратный метр.

— Сейчас в Минске реализуют крупные проекты: тот же «Маяк Минска», «Минск-Мир», «Новая Боровая». Нет ощущения, что мало строится.

— Посмотрите внимательно: все проекты рассчитаны на 10−15 лет, — в каждом проекте сдают по два-пять домов в год. Это никак не может удовлетворить спрос. В массиве у Новинок, где должны были строится микрорайоны Северный 1, 2, 3, строительство так и не началось — решили упор делать на бетонные коттеджи.

— То есть 1300 долларов за квадратный метр мы получили из-за сокращения объемов строительства. Но почему люди берут такое дорогое жилье?

— А другого нет. Эмигрировать не у всех получается, как-то зарабатывают тут, дети растут — и жить хотят сейчас, а не когда-нибудь.

— То есть девальвационные ожидания вообще ни при чем?

— Уверен, что сейчас не многие, кто обращается за кредитами, рассчитывают на девальвацию. Кредиты, кстати, не так просто взять — нужно подтверждение доходов и поручители. Если во всем мире берут твою недвижимость в залог, то у нас нужно искать тех, кто, случись что-то, будет выплачивать твои долги. Кроме того, кредиты под 13−15 процентов, случись стабильность — совсем не дешевые. Мечтать о девальвации можно, но мне кажется, люди уже видят: мечты могут не сбыться. А если не сбудутся, то за 10 лет действительно придется отдать банку чуть ли не две с половиной цены.

Еще раз повторюсь: на мой взгляд, последние два года показывают, что лучше не рассчитывать на то, что вдруг правительство снова захочет запустить печатный станок. Даже перед выборами, которые будут осенью.

— Сейчас застройщики получают сверхприбыли?

—  Часть коммерческих застройщиков покупали участки на аукционах, оплачивали снос и расселение — это миллионы долларов. Речь идет о прибыли — но не о сверхприбыли.
С учетом объемов строительства и спроса «поствыборного» падения цен не стоит ожидать.

Многолетняя практика показывает, что цена квадратного метра в Минске — это 2,5 средние зарплаты. Собственно, сейчас цена около этой отметки. На эти пропорции можно смело ориентироваться, делая собственные прогнозы по рынку недвижимости на ближайший год.

 
Теги: Минск
 
 
Чтобы разместить новость на сайте или в блоге скопируйте код:
На вашем ресурсе это будет выглядеть так
Одни аналитики уверены: люди рассчитывают, что рубль через год упадет. Вторые не рекомендуют надеяться на обвал.
 
 
 


Архив (Разное)

21.by в социальных сетях

Свежие газеты

14.12.2018
Mir24.TV Belarus
Кобринский вестник
Навiны Палесся
Полесская правда
Пинский Вестник
Двинская правда (Верхнедвинск)
Гарадоцкi веснiк
Днепровская правда (Дуюровно)
Голас Сененшчыны
Патриот (Ушачи)
Чырвоны прамень
Клiч Радзiмы
Газета Авангард
Новости Волковыска
Вороновская газета
Ивьевский край
Полымя
Заря над Неманам
Светлы шлях
Единство
Новости Дзержинска
Нясвижскiя навiны
Слуцк Город
Смалявiцкi край
Soligorsk News
Маяк Преднепровья
Радзiма
Горецкий вестник
Савецкая вёска
Кировец
Голас Касцюкоушчыны
Кричевская жизнь
Новости Хотимска
Новы дзень (Жлобин)
Перамога (Дятлово)
Святло кастрычнiка (Мстиславль)
15.12.2018
Mir24.TV Belarus
Полесская правда
Пинский Вестник
Гарадоцкi веснiк
Газета Авангард
Вороновская газета
Полымя
Lida.Info
Заря над Неманам
Светлы шлях
Единство
Нясвижскiя навiны
Слуцк Город
Маяк Преднепровья
Радзiма
Горецкий вестник
Новы дзень (Жлобин)
Святло кастрычнiка (Мстиславль)

© 2004-2018 21.by
Яндекс.Метрика