Жилье: в аренду или в собственность?

Источник материала:

Чтобы за 10 лет победить квартирную очередь, разработчики проекта Основных направлений социально-экономического развития Беларуси на 2006-2015 годы предлагают строить ежегодно по 7,2-7,7 млн. кв. м жилья. Однако несложные расчеты показывают, что при грамотном подходе с очередью можно справиться меньшими силами и быстрее.

На 1 января 2006 г. жилищный фонд Беларуси составлял 221,4 млн. кв. м общей площади; из 9.750,2 тыс. ее жителей 564.865 семей состояли на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Если предположить, что все семьи-очередники вообще не имеют никакого жилья, а средний состав их — 3 человека, то для обеспечения метрами (в пределах норматива — 20 кв.м/чел.) всех бесквартирных нужно построить 33.891.360 кв.м. С такой задачей можно справиться только в случае ежегодного ввода не менее 3,8 млн. кв.м жилья для очередников (объемы строительства для неочередников могут меняться в зависимости от спроса и платежеспособности богатого населения). Всего для этих целей, с учетом средней себестоимости строительства (около 400 USD/кв. м) и затрат на инженерную подготовку территорий и развитие социальной инфраструктуры для обеспечения новых жилых районов (в размере 27% от себестоимости жилья, как, например, в Минске) понадобится 17.216.811.000 USD.

Но это в том случае, если строящееся жилье будет предоставляться всем очередникам в собственность, и если предположить, что они в состоянии будут нести расходы по возмещению кредитов. Реальность же такова, что далеко не все граждане, состоящие на учете нуждающихся, способны справиться с нагрузкой даже по погашению льготных (под 3-5% годовых) кредитов. К примеру, в областных и районных центрах уже в прошлом году случалось, когда очередники, состоящие на учете около 5-10 лет, от них отказывались и местные власти вынуждены были включать в состав ЖСК семьи, простоявшие на учете нуждающихся не больше года. Минск в этом случае не показатель. Но и здесь есть отказники. Все это говорит в пользу того, что часть жилья, предназначенного для очередников, нужно строить для сдачи в аренду.

Это означает, что наряду с частным жилищным фондом и фондом социального жилья следует активно развивать муниципальный фонд арендного жилья, как делается в развитых странах. Так, в Швеции, Дании, Германии, где население куда более обеспеченное, чем в Беларуси, в частной собственности граждан находится 40-60% жилфонда, остальная часть — это арендное жилье, которым владеют частники и муниципалитеты. В Беларуси же, где средняя заработная плата не достигла еще и 300 USD, около 82% жилья находится в собственности граждан.

Квартира, которую семья может снять в аренду — это не собственность, ее нельзя продать, передать по наследству, сдать в субаренду и т. д. Предоставляемая только на время, оговоренное договором, она может быть средних или чуть ниже средних потребительских качеств и использоваться арендатором для личных целей до того момента, пока он не встанет на ноги и не найдет себе более комфортное жилье. Развитие муниципального арендного фонда сняло бы ажиотаж, а заодно и цены на вторичном рынке квартир и рынке жилищного строительства.

Расчеты показывают, что строительство, например, домов-малосемеек, в которых площади будут сдаваться в аренду по доступным ставкам — ниже тех, которые сегодня диктуют частники — могут полностью окупиться в течение 10-15 лет. Средства, получаемые от аренды можно направлять на воспроизводство жилья. А найти источники финансирования на первоначальном этапе на возведение хотя бы первых домов можно без проблем. Это могли бы быть суммы, которые резервируются и направляются бюджетом на выплату компенсаций тем же банкам, выдающим кредиты под 3% и 5% годовых.

Почему у нас нет такого арендного фонда? Аренда жилья в Беларуси есть, только она выпала из правового поля — считают специалисты некоторых министерств По их мнению, необходимо внести соответствующие изменения и дополнения в Жилищный кодекс, проект которого все еще обсуждается.

Есть и другая сторона проблемы. Население беспокоит, к примеру, тот факт, что сегодня на рынке аренды жилья заправляют частники, которые в большинстве своем стали собственниками его излишков не без поддержки государства. Они устанавливают цены, диктуют условия проживания, а кое-кто еще и налоги не платит. А вот если бы, скажем, у гражданина был выбор — арендовать частную квартиру или муниципальную, где ставки в 2-3 раза меньше, чем у частника, рост оплаты ограничен договором, а право пользования этим жильем защищено законом, то, конечно, он бы выбрал второе. Такие арендные отношения должны быть прозрачными и четко регламентироваться законодательством, как это делается за рубежом.

К тому же нельзя забывать, что Конституция Республики Беларусь кроме права на жилище, гарантирует право на свободное передвижение граждан и выбор места работы и проживания. А без создания и развития фонда арендного жилья обеспечить такие свободы невозможно. Сегодня человек привязан к квартире, которую почему-то нужно обязательно иметь в собственности. Чтобы переехать в другой город, в идеале нужно эту собственность продать и купить жилье на новом месте, что весьма проблематично из-за разницы цен, дефицита предложения и трудоемкости самого процесса сделки.

В пользу того, что в Беларуси на сегодняшний момент нет необходимости в полтора раза увеличивать объемы жилищного строительства, говорят и другие расчеты. Если предположить, что обеспеченные жильем граждане, в том числе и проживающие в государственных квартирах, используют свои апартаменты чисто в собственных целях в пределах 15-40 (в среднем 22) кв.м на человека, а остальную жилплощадь сдают бесквартирным либо использует для временного пребывания, то можно примерно определить предполагаемый объем так называемых излишков жилья. Его, в случае создания необходимых условий для сдачи в аренду, хватило бы с излишком, чтобы обеспечить жильем из расчета 15 кв. м (норматив, ниже которого человек становится очередником) без малого 3 млн. жителей Беларусии, полностью ликвидировав очередь.

Иными словами, чтобы разрешить в Беларуси жилищную проблему, нужен целый комплекс мер, среди которых — совершенствование законодательства арендных отношений, системы налогообложения, тарифной политики в сфере ЖКХ и других. Следует навести порядок в статотчетности, практике постановки на учет нуждающихся, предоставления разного рода льгот. Одним увеличением объемов строительства эту проблему не решить, даже если ежегодно сдавать по 10 млн. кв. м жилья.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ