Правила хорошего дома

Источник материала:

СЮЛЬЖИНА Аэлита

9 лет в стране продолжается эксперимент по созданию конкуренции ЖЭСам. Принятый в 1998 году закон о совместном домовладении дал жизнь первым товариществам собственников. Их уже более 500. Но это тот самый уникальный случай, когда количество не переходит в качество. Потому что создаются ТС принудительно, и необходимой организационно-правовой среды для их развития пока нет. Кого, например, избирают председателем? Как правило, самого активного из жильцов. Хорошо если по счастливой случайности у этого человека есть строительное, инженерное, бухгалтерское образование. Тогда через некоторое время, помыкавшись по инстанциям, он начинает ориентироваться в нормативной базе и системе ЖКХ. А если нет? Одной активности, для того чтобы грамотно управлять напичканным дорогим инженерным оборудованием домом, недостаточно.

На днях директор товарищества собственников по Калининградскому переулку, 6 в Минске Сергей Яцевич написал заявление об уходе. По собственному желанию. Причина? "Я - некомпетентен в тех вопросах, которые сейчас необходимо решать товариществу", - заявил он на общем собрании жильцов и принял окончательное и бесповоротное решение: 5 мая, когда истекает срок его пребывания в должности, сложить полномочия.

В этом доме оборудована крышная газовая котельная. Между прочим, строительное "ноу-хау" сводит практически к нулю потери тепловой энергии. Но если год назад жильцы дома (к слову, суперсовременного, напичканного разнообразными регуляторами и системами энергосбережения) платили за тысячу кубов газа где-то 160 тысяч рублей, то сейчас - в эквиваленте 145 долларов. То есть цена одной гигакалории тепла увеличилась почти в 2 раза: с 36 тысяч до 60 тысяч рублей. Плата за техобслуживание составляет 530 рублей с квадратного метра ежемесячно. Но не подумайте ничего плохого, бухгалтерская калькуляция "сбита" верно. Просто 54 жильца дома обслуживают 15 человек - это штат товарищества собственников. А как иначе? Бухгалтер нужен? Обязательно. Сантехник, электрик, дворники, технички, тоже. Плюс 4 диспетчера дежурят круглосуточно. Таково требование Проматомнадзора, потому что газовая котельная хоть и экономична, но требует особого внимания.

"В итоге на обслуживание моей 70-метровой квартиры необходимо по 140 - 150 тысяч рублей в месяц, - жалуется Марина Журавлева. - Я не могу понять, почему мы должны платить за газ, как промышленные предприятия, самостоятельно содержать котельную. Соседние многоэтажки обслуживает ЖЭС, и жильцы понятия не имеют, откуда в доме появляется горячая вода, отопление. Я, конечно, утрирую, но ситуация с обслуживанием нашего дома с каждым годом только усугубляется, хотя ему "от роду" всего 6 лет".

Впрочем, "газовую" проблему можно решить, получив дотацию государства. Правда, для этого надо поступиться частью свободы - перейти на государственные тарифы и расценки. Кроме того, в жировках появятся отчисления на капремонт... Но есть проблема посерьезнее.

"Примерно в 10 - 15 квартирах на нижних этажах, - говорит Сергей Яцевич, - нет горячей воды, только тепленькая. Это результат стихийных перепланировок и евроремонтов. Система горячего водоснабжения разрегулирована. Товарищество собственников нынче стало перед необходимостью восстановления первоначального проектного состояния инженерных сетей. Мы нашли организацию, которая готова взяться за эту работу. Перепланировщикам вручены предписания. Но это будет стоить огромных денег. Преодолеть сопротивление жильцов и подготовить все необходимые документы на получение дотаций я не в состоянии, потому написал заявление об уходе".

Представьте себе, это всего лишь одна печальная история работы товарищества собственников. На самом деле их множество. Причины? Одна и самая главная: за 9 лет (в 1998 году был принят закон о совместном домовладении) для нормального существования товариществ собственников в стране не создана необходимая организационно-правовая среда.

Кто спрашивает у председателя товарищества диплом инженера, юриста, бухгалтера, на худой конец? А ведь в его ведение собственники отдают сложнейшие системы жизнеобеспечения дома. Председатель подписывает акт приемки дома в эксплуатацию, ему потом и устранять недостатки. Но кто ознакомил его со СНиПами и нормами? Никто.

Еще нюанс. Большая часть строящихся квартир сдается без отделки. Штукатурка, стяжка пола, может быть, один раз шпаклеванные потолки, стеклопакеты, входная дверь, отопительная и водоразборная арматура - и все. Но каждый владелец квадратных метров в многоэтажке должен помнить: инженерные системы трогать категорически нельзя. Это не прихоть, а непременное условие совместного сосуществования и безопасности. Но что происходит на деле? "Условно говоря, процесс этот можно представить так: снаружи - толпы бригад-умельцев, готовых выполнить любой каприз, внутри - владельцы квартир с тугими кошельками, - говорит директор ЗАО "Арэса-сервис ЖЭС" Алексей Лауто. - Мастера устремляются в дом, и если их вовремя не остановить, потом в элитном жилье (Калининградский, 6 тому яркий пример) не будет горячей воды на нижних этажах, нормальной вентиляции. Председатель товарищества, а еще лучше грамотный инженер не должен допускать вмешательства в инженерные сети с самого начала. Знаете, что делаю я? Фотографирую расположение канализационных стояков, труб, воздуховодов, завожу на каждую квартиру файл, предупреждаю хозяина, его прораба и дизайнера, знакомлю их с правилами содержания многоквартирных домов. Каждый ли председатель готов быть таким цербером для своих соседей?"

Могут ли обеспечить нормальное инженерное обслуживание жилья сантехник и электрик на полставки - тоже вопрос. "Поработав всего год, - делится планами председатель товарищества собственников "Новая Грушевка" Анатолий Гавина, - мы пришли к выводу, что нужно создавать специализированную компанию, набирать бригады квалифицированных сантехников, электриков, инженеров. И на договорных условиях оказывать услуги себе и коллегам - товариществам собственников".

Этот опыт Анатолий Гавина привез из Израиля, где полтора года работал в системе аналогичной нашему ЖКХ. "Да, действительно, там в каждом доме создано нечто вроде наших товариществ собственников, но у председателя голова не болит, как и где найти электриков, сантехников и прочих спецов. При муниципалитете созданы подобные службы. Муниципалитет же проводит для них тендеры, отбирает тех, кто за стандартный тариф готов предложить больше услуг лучшего качества. Потому там ТС вполне может управлять... кухарка. И ей не понадобится ни экономическое, ни юридическое, ни строительное образование. Хотя, конечно, хорошо, если образование есть. А у нас, к сожалению, до сих пор не организована подготовка кадров, не создана хотя бы подобная система для работы товариществ. Потому каждое "варится" в собственных проблемах. Повезло с председателем - хорошо, нет - готовьтесь к кадровой чехарде и, как следствие, к финансовым проблемам. Временщики заинтересованы вытянуть побольше денег с жильцов".

Сегодня в стране более 500 товариществ собственников, и с каждым годом их будет все больше. Потому муниципалитетам городов пора задуматься о нормальном существовании этих в принципе неплохих рыночных структур.

Мнения по поводу

Михаил Колосов, начальник отдела по эксплуатации жилфонда Минжилкомхоза:

- Три года назад республиканский учебный комбинат "Жилком" разработал программы обучения председателей товариществ собственников, бухгалтеров, главных инженеров. В то время в стране было 380 товариществ. Откликнулись на наше предложение поучиться всего 6 человек. Хотя директора ЖЭСов и специалисты проходят курс переподготовки регулярно. Коль добровольно не получается, планируем ввести жесткое требование: председателем товарищества может быть только специалист, имеющий документ, подтверждающий, что он прошел специальную подготовку.

Олег Поскробко, начальник центра по сопровождению реформ в жилищном хозяйстве ГП УЖХ Мингорисполкома:

- Мингорисполком утвердил комплекс мероприятий по повышению квалификации работников товариществ собственников. Разработаны типовые учебные программы по бухучету, производственным вопросам. В этом полугодии Межотраслевой институт повышения квалификации и переподготовки кадров по менеджменту и развитию персонала БНТУ обязуется организовать двухнедельные курсы для председателей ТС, бухгалтеров, инженеров, мастеров. В администрациях каждого района города сейчас создаются советы товариществ. Они призваны вести с этими новыми рыночными структурами постоянный диалог и оперативно реагировать на возникающие проблемы.

Кроме того, еженедельно по средам с 16.00 до 18.00 руководителей товариществ консультирую я лично. И например, все, что необходимо для получения дотаций, готов рассказать. Если моего опыта и знаний окажется недостаточно, обратимся в Министерство жилищно-коммунального хозяйства. Хотите мое мнение? Кто ищет и хочет работать, тот всегда найдет необходимую информацию и выход из сложившейся критической ситуации.

Фото Александра РУЖЕЧКА, "СБ".