Сдача квартиры на сутки

Источник материала:

В Конституционный Суд обращаются граждане, систематически сдающие физическим лицам жилые помещения для краткосрочного проживания, с вопросом о том, относится ли такая деятельность граждан к предпринимательской с обязательной регистрацией их в качестве индивидуальных предпринимателей. На практике имеют место случаи, когда граждане-наниматели, а также граждане-собственники жилых помещений периодически за плату сдают жилые помещения на краткосрочный период (на часы, сутки и т. п.).

Статьями 85 и 101 Жилищного кодекса предусмотрено, что наниматели жилых помещений в домах государственного жилищного фонда вправе сдавать по договору поднайма, а собственники жилья в домах частного жилищного фонда — по договору найма жилые помещения гражданам и членам их семей в порядке, определенном законодательством.

Сдача гражданами жилых помещений по договорам найма (поднайма) другим гражданам возможна без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, что вытекает из п. 6 ст. 18 Закона «О подоходном налоге с физических лиц» (с изменениями и дополнениями), а также подпунктов 1.1, 1.4, 1.6 п. 1 Указа от 4.08.2006 № 497 «Об уплате подоходного налога в фиксированных суммах». В связи с этим возникает вопрос о необходимости заключения договоров найма (поднайма) жилых помещений на краткосрочный период (на часы, сутки и т. п.) и регистрации таких договоров в установленном порядке.

В соответствии с подп.1.6 п.1 Указа № 497 физические лица, для которых осуществляемая в соответствии с законодательством деятельность по сдаче другим физическим лицам в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых и (или) нежилых помещений, находящихся на территории Республики Беларусь, не является предпринимательской, обязаны до установленного в соответствующем договоре срока фактического предоставления таких помещений в аренду (субаренду), наем (поднаем) зарегистрировать договор в местном исполнительном и распорядительном органе или (для договоров поднайма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда) в жилищно-эксплуатационной либо иной организации, осуществляющей эксплуатацию соответствующего жилого дома. Форма договора установлена постановлением Совмина от 12.09.2006 № 1191.

Местные исполнительные и распорядительные органы, жилищно-эксплуатационные и иные организации, осуществляющие эксплуатацию жилого дома, обязаны зарегистрировать договор в 2-дневный срок с даты его представления физическим лицом по установленной форме и в течение 5 дней с даты такой регистрации направить копию этого договора в налоговый орган по месту жительства физического лица. При этом несоблюдение установленной законодательством формы договора не освобождает физическое лицо от обязанности уплаты фиксированных сумм подоходного налога.

Обязанность регистрации договоров найма (поднайма) жилых помещений предусмотрена также ст. 27 Жилищного кодекса РБ.

Поскольку данные требования Указа № 497 не делают исключений в зависимости от срока найма, можно предположить, что и на лиц, сдающих квартиры на сутки (часы), также распространяются требования о заключении договоров найма (поднайма) и их регистрации в соответствующих органах. Однако с учетом характера краткосрочного проживания и частой сменой жильцов исполнить эти требования затруднительно.

Систематическая сдача жилых помещений гражданами (собственниками и нанимателями) на краткосрочный период по своим признакам тяготеет к предпринимательской деятельности и на практике рассматривается как таковая при осуществлении ее как процесса (действия), направленного на систематическое получение прибыли, то есть осуществлении неоднократно в течение налогового периода (два и более раз) по различным договорам (найма, оказания услуг). Вместе с тем и при длительной сдаче квартиры (комнаты) собственник или наниматель также получают доход, который в некоторых случаях (в зависимости от площади квартиры, количества комнат и др.) может быть даже большим, чем при сдаче на краткосрочный период.

Самостоятельная деятельность юридических и физических лиц, осуществляемая ими в гражданском обороте от своего имени, на свой риск и под свою имущественную ответственность и направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи вещей, произведенных, переработанных или приобретенных указанными лицами для продажи, а также от выполнения работ или оказания услуг, если эти работы или услуги предназначаются для реализации другим лицам и не используются для собственного потребления, является предпринимательской деятельностью (ч.2 п. 1 ст.1 Гражданского кодекса).

Как видно из указанного определения, одним из признаков предпринимательской деятельности является направленность деятельности на систематическое получение прибыли от определенных действий.

В соответствии с общегосударственным классификатором Республики Беларусь «Виды экономической деятельности», утв. постановлением Комитета по стандартизации, метрологии и сертификации при Совете Министров от 28.12.2001 № 52, введенным в действие с 1 марта 2002 г., предоставление мест для краткосрочного проживания в сельских домиках, коттеджах и квартирах относится к экономической деятельности.

В то же время четкие критерии отнесения к предпринимательской деятельности сдачи физическими лицами жилых помещений другим гражданам для краткосрочного проживания не определены. Например, в гражданском и жилищном законодательстве отсутствует разъяснение понятий «предоставление мест в домах, квартирах, коттеджах для краткосрочного проживания» (на часы, сутки и т. п.), «систематическая сдача жилых помещений» и «систематическое получение прибыли». Законодательством предусмотрена административная (ст. 12.7 КоАП) и уголовная (ст.233 УК) ответственность за незаконную предпринимательскую деятельность, в том числе осуществление ее без государственной регистрации.

По мнению КС, только надлежащее правовое регулирование отношений, касающихся систематической сдачи гражданами жилых помещений для краткосрочного проживания другим гражданам, будет способствовать более полной реализации прав граждан на использование принадлежащего им недвижимого имущества, а также предотвращению необоснованного привлечения граждан к ответственности за незаконную предпринимательскую деятельность. Неясность и неопределенность положений нормативных правовых актов, их противоречивость и двусмысленность могут привести как к нарушениям прав и законных интересов граждан, так и к злоупотреблению с их стороны своими правами.

В соответствии с ч.8 ст. 22 Кодекса Республики Беларусь о судоустройстве и статусе судей КС вправе вносить в государственные органы в соответствии с их компетенцией предложения о необходимости внесения в акты законодательства изменений и (или) дополнений, принятия новых нормативных правовых актов.

Исходя из этого КС предложил Совету Министров принять меры по надлежащему регулированию порядка и условий сдачи гражданами жилых помещений другим гражданам для проживания (пребывания) на краткосрочный период, а также определить, при каких условиях эти граждане должны руководствоваться жилищным либо законодательством о предпринимательской деятельности.

В настоящее время в Министерстве экономики разрабатывается проект нормативного правового акта, регулирующего рассмотренные выше вопросы, который позволит однозначно и четко ответить на них.