Рынок недвижимости уходит в летнюю спячку

Источник материала:

За полгода квадратный метр жилья в столице подешевел в среднем на сто долларов и стал стоить 1700-1800 долларов. Специалисты говорят в таких случаях, что рынок "остывает". Конечно, совсем недавно цены на квартиры "нагревались" куда более резкими витками, но наш народ предусмотрителен и терпелив. Едва почуяв благоприятную тенденцию, многие покупатели затаились, зажав в руках свои сбережения, - вдруг цена "обломится" и накопленного хватит уже не на десять, а на одиннадцать-двенадцать квадратных метров. "Облома" пока не происходит - приходится радоваться крошечным шажочкам, которыми цена идет вниз. Но за последние годы жилье подорожало настолько, что сейчас каждая "крошка" на вес золота.

Беларусь снова стала участницей общемировых процессов. В данном случае мы говорим о кризисах на ведущих рынках недвижимости. И пусть наши удешевления очень отдаленно связаны с ипотечными “развалинами” в США или Великобритании. Объясняйте все хоть расположением звезд на небе — лишь бы мечта о квартире поскорее возвращалась в рамки реальности.

О том что случилось в нашем “квартирном королевстве” и почему ценник неожиданно изменился в сторону уменьшения, высказались уже все возможные эксперты. Как сказал один из них, “рынок недвижимости столь запутан и многогранен, что в нем сложно разобраться”. Теоретически на цены может повлиять все: начиная от предстоящих крупных событий (например, чемпионата Европы по футболу) и заканчивая высокой рождаемостью и количеством разводов. Да, рост числа последних поднимает спрос на небольшие квартиры и соответственно цену на них. Поэтому: крепкая семья — дешевые квартиры.

Деньги закончились?

Фактор, способствовавший снижению цен, — платежеспособный спрос населения. Вернее, уже платежеНЕспособный. Даже при помощи пожизненного банковского кредита. Дело в том, что на зрелых развитых рынках соблюдается пропорция: 1 зарплата — 1 квадратный метр. В Беларуси это равенство оказалось нарушено: одной зарплаты хватает только на четверть кв. метра, если не меньше. Единственное, что сможет запустить новую волну нагнетания цены, — ипотека (долгосрочный кредит под залог недвижимости). Возможно, что она заработает уже к концу года. Конечно, ипотека помогает миллионам людей по всему миру обзавестись жильем, а также финансирует и развивает строительную отрасль. Но с ценой теоретически произойдет следующее. Обрадованные оставленной в залог квартирой, банки снизят процент по таким обеспеченным кредитам. Обрадованные покупатели смогут с учетом своей зарплаты взять в банке за меньшие проценты больше денег. Обрадованные продавцы смогут забрать “лишние” деньги, подняв цены. И только резко увеличившиеся объемы строительства смогут свести конкуренцию “ипотечников” к минимуму, не дав сыграть на этом продавцам.

— Развитие ипотечного кредитования может значительно оздоровить финансово-кредитную систему и экономику в целом, — считает кандидат экономических наук, доцент БГТУ Николай Синяк. — Но добиться желаемых результатов можно только после тщательного “подготовительного периода”.

В мире было немало примеров негативных последствий ипотеки. В частности, в начале 1990-х годов в Японии чрезмерное увлечение спекуляциями недвижимостью привело к краху работавшей без сбоя экономики. Там цены на недвижимость после введения ипотеки за два года выросли в три раза, а квартира в Токио площадью 65 кв. метров продавалась за 4,9 млн долларов. После чего произошло резкое падение цен (до 60—70 процентов), массовые банкротства строительных фирм и рост просроченных банковских кредитов, “обеспеченных” недвижимостью.

— Экономисты произошедшее называют понятием “экономика мыльного пузыря”. Конечно, наша ипотека не сможет вызвать аналогичную японской динамику роста цен. Однако в связи с появлением на рынке дополнительных “дешевых” денег подорожание неизбежно, — уверен Николай Синяк.

Квартира перестала быть самым выгодным объектом вложения денег

Вторая причина “ценопада” в том, что, похоже, остыли инвесторы. Не те, которые строят гостиницы и дома, а те, которые покупают квартиру, нуждаясь не в жилье, а в объекте денежного вложения. И которые легко догадались, что лучше инвестировать деньги в недвижимость под 50—60 процентов годовых, чем в банк под 10 процентов. Кроме того, “инвестиционная” квартира приносит и постоянный высокий арендный заработок. Много ли таких инвесторов, должны знать в соответствующих структурах. По официальной статистике, на 1 января текущего года по две квартиры имеют в собственности 53 тысячи 522 гражданина, по три квартиры — 2 тысячи 74, по четыре — 127, по пять — 11, по шесть — 2 человека, а двое “крутышек” имеют в собственности по семь квартир.

Согласитесь, в сумме получается немало даже без учета того, что часть “инвестиционные” квартиры регистрирует на ближайших родственников. Если такое жилье в массовом порядке будет выставлено на продажу, то кривая цен устремится вниз, уверены эксперты.

Кроме того, обращают на себя внимание последние шаги к запуску рынка ценных бумаг. Возможно, у человека со свободными деньгами появится возможность вложить средства не только в банк или в недвижимость, но и в ценные бумаги.

— Жилищный рынок в Беларуси стабилизировался и не имеет такой прибыльности, как раньше. Если бы была альтернатива в виде фондового рынка с наметившейся динамикой роста цен на акции, то капитал, естественно, перешел бы в данную сферу, — считает Николай Синяк. — Так происходит в развитых государствах, и при определенных условиях это приводит к снижению цен на жилье.

Очередь, которая не кончается

О том, насколько социально важны сегодняшние тенденции на рынке жилья, легко понять по следующим цифрам: на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий на конец 2007 года состояло 717,5 тысячи человек, почти на 100 тысяч больше, чем в конце 2006 года. Из них только 160 тысяч человек (22 процента) стоят на учете больше 10 лет, остальные стали на учет относительно недавно. В 2007 году получили жилье и улучшили жилищные условия 38,5 тысячи человек, или 6,2 процента от количества граждан, состоявших на учете нуждающихся. Получается, что, несмотря на все усилия государства (почти 80 процентов от построенного отдается нуждающимся), в конец очереди стало в два с половиной раза больше людей, чем тех, кого в начале очереди удалось “оквартирить”. Итого среднее время пребывания граждан на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий выросло с 7,5 года в 1990-м до 18,6 в 2007-м. Но, как и все “среднее”, данные цифры хитрят. Если убрать из статистики время ожидания на селе и оставить только городские поселения, то цифра получится намного хуже — 24,5 года.

Кстати, жилье для очередников в цене не останавливается и дорожает: здесь и энергоресурсы, и цемент, и арматура, и зарплаты строителям, чтобы они не уезжали… Но в любом случае запас роста этой цены до рыночной остается примерно двукратным.

Чем Минск похож на Милан?

На просьбу спрогнозировать поведение рынка эксперты порой высказывают противоположные точки зрения: аргументы есть и у тех, и у других. Соглашаются в том, что лето — традиционно тихий сезон, когда чаще говорится “недвижимость”, а подразумевается “стагнация”. Скорее всего, до ипотеки роста не будет. Живите сегодняшним днем, в котором можно снова купить столичную однокомнатную квартиру за 50—55 тысяч долларов. Много это или мало? И то и другое. Кому как выгоднее считать.
Но, уверен Николай Синяк, существуют объективные законы развития рынка недвижимости. В качестве доказательства он показывает графики изменения стоимости недвижимости в Минске и Милане (два города похожи по территориальному расположению, числу жителей и акцентам на промышленное производство): графики совпадают на 86 процентов.

— У каждого рынка есть своя специфика, но ни один не является уникальным. Мы выявили закономерность между рынком недвижимости и макроэкономическими показателями: если динамика роста цен на недвижимость превышает темпы роста доходов и ВВП на человека, то обязательно будет падение стоимости жилья.

Что касается регионов, то экономист не верит в зависимость столичного и региональных рынков:
— Минск является мегаполисом, у него есть свои закономерности. В регионах же иные правила, спрос и предложение. Цена в конкретном городе зависит не столько от столичных цен, сколько от уровня валового регионального продукта и уровня жизни.

Поэтому и регионы ведут себя по-разному. В некоторых райцентрах “однушки” уже продают по 30—35 тысяч долларов. В областных центрах цена квадратного метра остановилась в среднем на отметке в одну тысячу.

Александр ВЛАДЫКО