3 способа управления стоимостью аренды. Советы юристов, как не потерять деньги в кризис

1. Арендная ставка в иностранной валюте

Привязкой арендной ставки к иностранной валюте уже никого не удивишь, самыми популярными валютами в арендных договорах по прежнему остаются доллар США и евро. В то же время, несмотря на то, что белорусское законодательство пока еще позволяет зафиксировать обязательство в иностранной валюте, по общему правилу, валютой платежа должен быть белорусский рубль.

Как правило, платеж осуществляется по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату платежа, однако использование такого курса не всегда удобно и выгодно. Законодательством допускается предусмотреть использование иного курса и на иную дату. Также существует возможность применения наибольшего курса, при сравнении величин курса на дату платежа и на последний день месяца, к примеру. 

В случае использование курсов коммерческих банков следует обратить внимание на то, какой именно курс стороны соглашаются применять – курс продажи или курс покупки, для наличных или безналичных расчетов, а также учитывать, что банки могут устанавливать различный курс для разных отделений. Помимо этого, курс может меняться в течении дня, причем, как правило, в открытых источниках публикуются архивные курсы только на конец дня. Следующая оговорка может быть использована в таком случае:

«Арендная плата по настоящему договору составляет сумму в белорусских рублях, эквивалентную EUR 100 исходя из курса евро к белорусскому рублю, установленного для безналичной продажи банком евро юридическим лицам в отделении №524/100 ОАО «АСБ Беларусбанк» на конец дня последнего дня месяца, за который осуществляется платёж».

2. Индексация арендной платы

Даже стабильные валюты подвержены инфляции (иногда дефляции). Основная цель индексации арендной платы – устранение влияния валютной инфляции на реальный доход арендодателя, что характерно для долгосрочных договоров аренды, которые уже давно не являются чем-то необычным на белорусском рынке недвижимости. Если арендная плата не индексируется на протяжении нескольких лет, в числовом выражении арендная плата останется той же, однако реальная доходность (покупательская способность получаемых от аренды денежных средств) может значительно снизиться.

Для того, чтобы застраховать себя от инфляционных рисков, можно включить в договор аренды условие о ежегодном автоматическом изменении размера арендной платы на величину, определяемую вне зависимости от усмотрения сторон и отражающую реальное изменение потребительских цен либо отражение изменения стоимости валюты по отношению к би- или мульти-валютной корзине (например, евро к доллару и юаням). 

Для долларов США в качестве такого индикатора возможно использовать Consumer Price Index (Индекс потребительских цен, далее – CPI), а для евро – Harmonised Index of Consumer Prices (Гармонизированный индекс потребительских цен, далее – HICP).

Оба данных индекса выражают изменение стоимости корзины основных товаров для потребителей за год в США и Европейском союзе соответственно, а также используются при расчете инфляции регуляторами. Таким образом, индекс за конкретный месяц показывает, на сколько процентов изменилась стоимость потребительской корзины, начиная с соответствующего месяца предыдущего года.

CPI рассчитывается Бюро по трудовой статистике США и публикуется здесь

HICP рассчитывается Европейским центральным банком и публикуется здесь

При определении даты, когда будет производиться индексация, необходимо учитывать даты публикации соответствующих индексов. Пример формулировки договора:

«Начиная с первого января календарного года, следующего за годом, в котором Здание передано в аренду Арендатору, и далее каждый последующий год Арендная плата, подлежит ежегодной индексации на 0,9 (ноль целых девять десятых) от величины Гармонизированного индекса потребительских цен (HICP), рассчитанного по предыдущему году для стран Европейского союза и опубликованного на сайте Евростата.

Арендодатель обязан ежегодно после публикации значения HICP произвести расчет проиндексированного размера Арендной платы и уведомить Арендатора о новом, рассчитанном с учетом индексации, значении Арендной платы, которое применяется с первого января года, в котором осуществляется индексация».

В то же время стоит учитывать, что с практической точки зрения, возможны ситуации, в которых значения индексов потребительских цен и валютных корзин принимают отрицательные значения, а арендная плата, соответственно, в количественном выражении уменьшается, обеспечивая баланс интересов сторон в договоре.

Читайте также:

В Уручье коммерческие помещения продают по $ 1500 за квадрат, в Малиновке — дороже $ 1900. Но раскупают и те, что подороже

Ставка аренды растет, а посещаемость падает. Юристы решили рассказать бизнесу, что делать в такой ситуации

Минск готовится к лету. На торги выставлены площадки на пляжах, в парках и знаменитом здании кафе