Рублевые цены на минские квартиры удвоились, а долларовые - только начали падать

• Елизавета Булатецкая, Белорусы и рынок

Судя по данным Национального кадастрового агентства, в июне в Минске было продано 794 квартиры. Из них около 200-230 квартир расположены в домах-новостройках. То есть, если сравнить данные июня 2010 года (737 договоров), то получается, что начало лета в нынешнем году оказалось в целом более результативным по сравнению с прошлогодним. Но это произошло лишь благодаря сектору новостроек.

В июле, судя по данным на 6 сентября, по договорам купли-продажи реализована 551 квартира. Почти все эти сделки были совершены на вторичном рынке (сведения о продажах квартир в домах-новостройках появляются в открытом доступе с опозданием на месяц).

То есть низкая активность на вторичном квартирном рынке имела место и в июне, и в июле.

В первые два месяца лета доля квартир площадью 45 кв. м и менее в общем количестве проданных на вторичном рынке оставалась стабильной и составила около 36-37%. При этом в прошлом году аналогичный показатель в течение июня-июля сохранялся на уровне 42-43%.

На долю квартир площадью от 45,01 до 60 кв. м включительно в прошлом году в июне пришлось 22% всех сделок купли-продажи, в 2011 году этот показатель увеличился до 35%. В июле он немного снизился по сравнению с предыдущим месяцем, но оказался на 6 процентных пунктов больше, чем в июле прошлого года.

О чем говорит статистика сделок

Изменения в структуре сделок свидетельствуют о подвижной динамике спроса на квартиры разной площади. Подвижность зависит, в свою очередь, от выгодного или, наоборот, невыгодного для покупателя соотношения цен квадратного метра квартир разного метража.

Ранее мы уже неоднократно говорили о том, что цены на квартиры разного метража имеют разную динамику. Давно замечено и то, что изменение цен происходит циклично. Длина цикла, его амплитуда (рост и снижение) зависят от многих факторов. И у каждого типа квартир в зависимости от площади своя траектория движения. Эти траектории не пересекаются, они то приближаются на минимальное расстояние, то снова расходятся.

То есть цена квадратного метра квартир небольшой площади никогда не бывает такой же, как у квартир больших, имеющих аналогичные качественные характеристики.

Так вот, анализ циклов и поведения в них цен разных типов квартир позволяет выделить закономерность: цены малогабаритных квартир более подвижны и, как правило, "открывают" новый цикл снижения или роста. Квартиры большой площади занимают последнее место по подвижности и, по сути, закрывают цикл. Попросту говоря, сначала начинают дорожать (или дешеветь) однокомнатные квартиры, затем - двухкомнатные и т. д.

Можно ли предсказать начало и характер очередного цикла

В периоды, когда разница между ценами квадратного метра квартир разных размеров близится к максимуму, начинают увеличиваться спрос и число сделок, соответственно - с квартирами большей площади, а доля маленьких квартир в массиве сделок снижается. И наоборот, удорожание квадратного метра маленьких квартир по отношению к большим ведет к увеличению спроса и доли сделок в секторе квартир большей площади.

И то, и другое предшествует началу нового цикла. Только в первом случае - цикла ценового роста, во втором, что имело место в июне и в июле текущего года, - ценового снижения.

Если эти выводы верны, то в августе следовало ожидать начала снижения квартирных цен.

И, судя по рекламным объявлениям, август действительно оказался переломным. Первыми начали дешеветь однокомнатные квартиры. Во второй половине августа заметно увеличилось предложение квартир стоимостью менее 40 тыс. USD.

Но это только начало цикла, итогом которого может стать существенное снижение цен в долларовом эквиваленте. Но насколько снизятся цены - на 10, 20 или 30%, - будет зависеть во многом от того, каким окажется рыночный курс доллара и так ли уж велика сумма валюты, которая скопилась на сегодня у населения.

Есть предположение, что, в отличие от 2009 года, когда рынок почти сразу же отреагировал снижением цен на девальвацию и кризис, на сей раз цикл снижения цен на жилую недвижимость окажется более длительным.

Почем нынче квартиры

Если вести расчет долларовой цены по рыночному курсу, то можно говорить о снижении средних цен предложения однокомнатных квартир за январь - август на 11%, двухкомнатных - на 7%, трехкомнатных - на 6%, более габаритных квартир - на 0,3%. При этом по сравнению с началом августа прошлого года однокомнатные предлагаются на 1% дешевле, двухкомнатные - на 0,7% дешевле, трехкомнатные - на 1% дороже, четырехкомнатные и более - на 1% дешевле. Но рублевые цены выше почти вдвое.

Чтобы узнать цены реальных продаж, воспользуемся данными реестра цен сделок.

В последнюю неделю июля квартиры площадью около 50-60 кв. м в домах, расположенных в прилегающих к центру районах и построенных в период с 1965 по 1972 год, продавались по цене от 1.000 до 1.230 USD за квадратный метр при курсе 5 тыс. BYR/USD и от 700 до 900 USD при курсе 7 тыс. BYR/USD.

Например, на улице Ташкентской 47 квадратных метров в кирпичном доме продано за 240 млн. BYR; 52,3 кв. м на ул. Космонавтов в крупноблочной девятиэтажке 1966 года постройки - за 310 млн. BYR, 54 кв. м на ул. Богдановича в кирпичном доме 1971 года постройки - за 325 млн. BYR.

На ул. Лынькова квартира в монолитном доме 2007 года постройки досталась новому хозяину по 5,9 млн. BYR/кв. м (844 USD/кв. м при курсе 7 тыс. BYR/USD).

Совершались и более дорогие покупки. Так, однокомнатная квартира площадью около 34 кв. м на ул. Садовой (квартал, соседствующий со станцией метро "Молодежная") в кирпичном 5-этажном доме, сданном в 1992 году, продана за 357 млн. BYR, или 10,5 млн. BYR/кв. м.

При этом квартира площадью около 60 кв. м в доме сталинского типа (1957 г.), который расположен на проспекте Независимости и является памятником архитектуры, продана за 400 млн. BYR, или за 6,7 млн. BYR/кв. м. Это равноценно 80 тыс. USD при курсе 5 тыс. BYR/USD.

Судя по рекламным объявлениям, 80 тыс. USD хотят сегодня получить продавцы трехкомнатных квартир площадью около 62-69 кв. м в панельных домах на Логойском тракте, на ул. Гамарника, Сурганова, Голубева и т. д. На проспекте Независимости "трешки-сталинки" предлагаются по 87-120 тыс. USD.

Безусловно, квартира квартире рознь, даже если они почти одинаковые по планировке и местоположению.

Одна квартира запущена и требует капитального ремонта, другая только-только евроремонт пережила.

Один продавец продает свою недвижимость на главном проспекте Минска, потому что ему срочно понадобились деньги. Другой с продажей не спешит, ждет своего покупателя - то есть того, кому нужна именно такая квартира и именно в этом месте. И понятно, что первый, чтобы ускорить сделку, пойдет на приличную скидку. А второму спешить некуда - он готов ждать.

Как изменились цены продаж за год

Интересные результаты получаются, когда сравниваешь цены продаж в июле нынешнего года и прошлогодние.

Например, самой дорогой сделкой в категории квартир площадью 45 кв. м и менее в июле 2010 года стала продажа квартиры на ул. Энгельса в доме 1912 года постройки площадью 35,2 кв. м. Ее договорная цена составила без малого 300 млн. BYR, или по тогдашнему официальному курсу (он же и рыночный) - около 96 тыс. USD (2.730 USD/кв. м).

На втором месте оказалась квартира площадью 34,8 кв. м, которая находится в доме на ул. Я. Купалы и досталась хозяину за 210 млн. BYR (1.950 USD/кв. м). На третьем - квартира 44 кв. м в доме 2007 года постройки на ул. Алибегова с договорной ценой 199 млн. BYR (1,5 тыс. USD/кв. м).

Нынешний июль, если судить по количеству белорусских рублей, выложенных за купленный товар, оказался более продуктивным.

535 млн. BYR - во столько обошлась покупателю квартира площадью 40,2 кв. м в районе ул. Захарова, что в пересчете по официальному курсу составило около 100 тыс. USD, по рыночному - 76,5 тыс. USD (1,9 тыс. USD/кв.м). Сумма более скромной сделки (30,6 кв. м на проспекте Независимости в доме 1961 года постройки) чуть-чуть недотянула до 385 млн. BYR, что эквивалентно 77 тыс. USD по курсу 5 тыс. BYR/USD или 55 тыс. USD по курсу 7 тыс. BYR/USD (1,8 тыс. USD/кв. м).

Что будет с ценами дальше

Анализ договорных цен сделок показывает, что рублевые цены выросли на процент девальвации белорусского рубля по отношению к валютам. На столько же квартиры подорожали по отношению к доходам населения. Ведь зарплата не выросла и выдается в белорусских рублях. Но именно эти доходы всегда формировали и будут формировать платежеспособный спрос населения на квартиры.

Следовательно, сегодняшние рублевые цены можно рассматривать, теоретически, конечно, как некий предельный минимум, ниже которого квартиры не подешевеют даже при самом плохом сценарии.

Что касается цен в долларах, то они уже начали снижаться и будут снижаться до тех пор, пока не начнет расти платежеспособный спрос, что вряд ли возможно в ближайшие 1,5 года.