Юрий Жарков, директор компании ViVa Invest, рассказал о типичных ошибках покупателей квартир в новостройках

В конференц-зале клуба Ambitious Suits Consulting собралось не очень много людей, но жилищный вопрос тесно затронул их интересы. Некоторые участники семинара признались, что находятся в ожидании ценового дна и хотят купить квартиру с максимальной инвестиционной привлекательностью по минимальной цене. Другие пришли сюда, разочаровавшись в услугах агентств недвижимости и осознав, что предостеречься от рисков можно только самостоятельно. Кое-кто из присутствующих уже решил свой жилищный вопрос, но не утратил интерес к этой тематике.

Семинар Юрия Жаркова длился больше 4 часов. Мы выбрали самые интересные моменты выступления и по его мотивам составили список рекомендаций для людей, намеренных купить квартиру в строящемся доме. 

Правило №1: Ответственно отнеситесь к выбору застройщика.

 – В середине нулевых порог вхождения на строительный рынок был очень низок, – рассказал Юрий Жарков. – Застройщиками становились люди, которые еще вчера торговали гайками на Ждановичах. Поскольку риск дефолта в то время еще не существовал, дольщики охотно вкладывали деньги в строительство, не задумываясь о последствиях.

Сегодня большинство крупнейших застройщиков входят в Ассоциацию застройщиков Беларуси. Эти организации строят, как правило, дорого, но надежно, поскольку работают на заемных деньгах, а не на долевых взносах – их стройка не остановится, если на рынке случится кризис, и дольщики перестанут ее спонсировать. Квартира от неопытного застройщика будет стоить дешевле, но уровень риска при ее строительстве – гораздо выше.

Правило №2: Ввязываясь в строительство квартиры, нужно учитывать качество жилой среды микрорайона, в котором она строится, и ее дальнейшую инвестиционную привлекательность.

– Некоторые сегменты жилищного рынка имеют заведомо низкую инвестиционную привлекательность, – рассказал Юрий Жарков. – К такому сегменту относится жилье комфорт-класса – квартиры в каркасно-блочных домах, которые формируют среднюю цену рынка. Они часто строятся в спальных микрорайонах и при этом претендуют на повышенный класс качества. Но впоследствии такие дома, скорее всего, окажутся вне зоны живого рынка.

В качестве примера спикер привел жилой дом "Акцент" в Каменной Горке.

– "Каменная Горка" – это классическое "панельное гетто", и "Акцент" – один из немногих каркасно-блочных домов, расположенных в этом микрорайоне. Каркасно-блочный дом строится вдвое дольше панельного. За время его строительства рынок, как правило, успевает поменяться несколько раз, а если стройка угодит на кризис, дом достроят в режиме жесткой экономии, которая неизбежно отразится на качестве жилья.

 За квартиры в "Акценте" дольщики заплатили больше, чем те, кто купил квартиру в соседней "панельке", но и "Акцент", и "панелька" находятся в спальном районе с очень низким качеством жилой среды. И продать эту квартиру придется по той же цене.

Однокомнатная квартира в "Акценте" имеет площадь порядка 50 кв.м, в соседнем доме – 40-45 кв.м. Человек, который покупает квартиру в "панельном гетто", явно настроен сэкономить и не нуждается в этих излишках, ведь за них ему придется доплатить живые деньги. И для того, чтобы конкурировать по цене с "панелькой" напротив, вам придется сделать хорошую скидку – 10-15%. По итогу квадратный метр в "Акценте" окажется дешевле, чем в панельном доме по соседству, хотя дольщики платили за него больше.

– Еще один высокорисковый сегмент – коттеджные поселки комфорт-класса. Это длинные, тяжелые проекты, которые пользуются очень низким спросом на вторичном рынке. Сети и коммуникации для строительства благоустроенного коттеджного поселка в пригороде обойдутся застройщику в колоссальную сумму в пересчете на квадратный метр вашего жилья. Сегодня на рынке есть несколько коттеджных поселков, которые находятся на грани банкротства. Поэтому, если вы хотите жить за городом – купите готовый дом или постройте его самостоятельно, но не ввязывайтесь в долевое строительство коттеджных поселков.

Правило №3: Покупая квартиру в строящемся доме, досконально изучите детальный план развития территории, на которой он находится, чтобы не оказаться жителем квартиры, окна которой выходят на паркинг. Если паркинга нет на эскизах застройщика, это не значит, что его нет в ПДП.

В качестве примера обманутых ожиданий дольщиков Юрий Жарков привел жилой комплекс "Вивальди".

– На эскизе жилой комплекс "Вивальди" в том виде, в котором он был выведен на рынок: здесь должен был возникнуть объект социально-бытовой инфраструктуры: бассейн или детский сад. Под окнами одной из жилых секций – двухэтажная постройка неизвестного назначения. Как вы понимаете, люди, купившие квартиру на верхних этажах этой секции, заплатили extra price за красивый вид из окна.

– А вот в каком виде "Вивальди" был введен в эксплуатацию. Двухэтажная постройка превратилась в многоквартирную башню. Вместо вида на водоем и зеленый скверик жители секции напротив получили вид в чужие окна. Перед окнами крайней секции появился не социально-бытовой объект, а еще один жилой дом. И беда не в том, что жильцы остались без бассейна, а в том, что вместо бассейна они приобрели сотню соседей, лишний трафик и дворы, заставленные машинами. Вы не сможете засудить застройщика за такие метаморфозы. Потому что в договоре, который вы с ним заключали, не прописана ответственность за вид из окна.

Правило №3: Не ввязываться в сомнительные финансовые схемы и не оплачивать стройку наличными.

На этом погорели дольщики домапо ул. Притыцкого, который возводился застройщиком "Террастройинвест".

– У "Террастойинвеста" было два офиса продаж, два директора и две печати юридического лица. В одном из офисов дольщикам предлагалось купить квартиры с комбинированной оплатой: заплатить за каждый метр $600, заложенных в договор (это себестоимость строительства), и $300 отдать наличными. В другом офисе квадратный метр продавался за $1,5 тыс. Нашлось немало людей, решивших сэкономить. Но поскольку квартиры реализовались через два офиса, каждый из которых имел печать юридического лица, одни и те же жилые помещения часто реализовались повторно. И хотя эта история в свое время прогремела на всю страну, вера в людей у наших соотечественников неистребима, и потребители продолжают ввязываться в подобные сомнительные схемы.

Правило №4: Разбираться в макроэкономике.

Этому правилу не следовали дольщики ЖК "Самоцветы", который строилсяна пересечении ул. Одоевского и Бельского.

Строительство ЖК "Самоцветы" угодило на финансовый кризис 2011 года. Рублевые взносы дольщиков, вложивших деньги на пороге кризиса, троекратно обесценились. Достроить дом по тем ценам, которые были заложены в договоры долевого строительства, застройщик не мог. Чтобы привлечь новых дольщиков в период кризиса, ему пришлось серьезно снизить цены и продавать квартиры себе в убыток.

– Компания пыталась спасти от кризиса рублевые вклады дольщиков: выводила их из строительства и покупала на них золотые слитки, облигации, автомобили и недвижимое имущество. В дело вмешался Госконтроль и заставил застройщика вернуть эти деньги в стройку. Деньги были возвращены, дом достроен, и после колоссальной нервотрепки люди все-таки получили свои квартиры, но на 3 года позже, чем предполагали, а встроенная коммерческая часть до сих пор не введена в эксплуатацию. Вывод из истории только один: следите за макроэкономикой.

Правило №5: Помните, что вы в одной лодке с застройщиком

Сердобольный председатель товарищества собственников, действующий из лучших побуждений, может существенно отдалить долгожданный момент вручения ключей.

– Задача застройщика – сдать дом в максимально сжатые сроки. Если председатель от жильцов намерен воевать с застройщиком за каждую царапину, то сроки сдачи дома растянутся донельзя.

Правило №6: Прежде чем взять кредит, рассчитайте свои силы.

– Единственная причина, по которой сегодня имеет смысл брать рублевый кредит – это ожидание девальвации. Просто так платить 30-40% в течение 20 лет – нонсенс. За это время рынок упадет и поднимется несколько раз, а вы будете отдавать долги кредиторам. Перед девальвацией 2008 года мой знакомый взял валютный кредит под 15% в год и на пике рынка, когда квадратный метр стоил $1900, купил 46-метровую квартиру в панельном доме 1970 года постройки. В результате двух кризисов цена квадратного метра в его квартире упала до $1200, а рублевая зарплата, которую он получал на госпредприятии, значительно обесценилась по отношению к доллару. Чтобы хоть как-то обслуживать этот кредит, ему пришлось 5 лет сдавать квартиру в аренду. А денег, которые он все это время тратил на погашение кредита, хватило бы на 130-метровую квартиру в ЖК "У Троицкого".