Какие кредиты на недвижимость берут белорусы и как продать квартиру, которая в залоге у банка? Большое интервью со специалистом по кредитам

– Как много белорусов покупают недвижимость с привлечением кредита?

- Каждая третья сделка, которую мы провели за последние 2 года, оформлялась с привлечением кредита. По новостройкам эта статистика часто достигает и 50%, по «вторичке» – колеблется на уровне 30% от всего объема сделок. Так, к примеру, в апреле, мае и июне количество сделок с привлечением кредитных средств на вторичном рынке жилья было около 27%, уже в июле 32% наших клиентов купили квартиры, воспользовавшись банковскими программами ипотечного кредитования. Большинство из этих клиентов кредитуются через нашу программу «Партнер-кредит».

Треть всех сделок на рынке жилья проходит с привлечением кредитных средств

– Кредит осложняет сделку? Часто ли продавцы отказывают покупателю с кредитом?

- Любой нюанс, безусловно, делает сделку чуть сложнее. Если покупатель планирует приобрести квартиру с привлечением кредитных средств самостоятельно, то он может столкнуться с трудностями. В большинстве случаев продавец предпочтет покупателя с «реальными» деньгами вместо того, чтобы ждать, пока вам одобрят и выдадут кредит. Кроме того, для продавца такая сделка усложняется и тем, что нужно самому звонить в банк и уточнять все нюансы, открывать дополнительный счет, думать о том, чтобы снять деньги без комиссии с наименьшей конвертацией, договариваться с покупателем о компенсации, ничего не упустив и прописав в договоре. Часто, осознавая все это, человек принимает решение не связываться.

Мы людям помогаем со всем этим разобраться. Если мы видим, что человек по тем или иным причинам не получит нужную сумму в кредит, то сразу же об этом ему говорим.

– Сколько людей приходит в агентство на консультацию со специалистом по кредитованию?

- Ежемесячно к нам обращается порядка 400 человек за консультацией по кредитам. Часть из них впоследствии становится нашими клиентами, часть уходит на рынок и решает жилищный вопрос самостоятельно или с помощью других компаний.

– Были ли ситуации, когда банк отказывал в кредите, тогда как ваши специалисты проблем не увидели?

- Ситуации, чтобы мы все проанализировали, просчитали, подобрали программу, а в итоге получили отказ, были. Но это единицы. Всегда это связано с тем, что клиент умолчал о каком-либо факте из своей жизни. К примеру, непогашенная судимость, долги по алиментам, большие просрочки по кредитам. Но, повторюсь, это случается крайне редко.

– Какие суммы белорусы берут в кредит?

- Это индивидуальный вопрос, и все, конечно, зависит от ситуации. Если брать общую статистику, то средняя сумма кредита на жилье среди сделок «Твоей столицы» – 50-55 тыс. рублей (или 25 тыс. долларов). Эта сумма эквивалентна половине стоимости стандартной «однушки» на вторичном рынке Минска.

Если для приобретения жилья или на ремонт не хватает всего 5-10 тыс. долларов, то часто люди ограничиваются потребительским краткосрочным кредитом, хотя и долгосрочный кредит на приобретение жилья на такую сумму взять можно.  

Случалось, что мы проводили и такие сделки, где доля кредитных средств покрывала 90% стоимости квартиры. То есть на руках у покупателя было лишь 10% на первоначальный взнос. Платежи по таким кредитам, конечно, большие, но человек взвешивает свои возможности и сам принимает решение. Часто большие кредиты берут специалисты IT-сферы с хорошим уровнем заработной платы, которые только вчера захотели купить квартиру и не намерены ждать.

В среднем на покупку недвижимости белорусы берут кредит в 25 тысяч долларов.   

– Правда ли, что банки проверяют кредитную историю? Как?

- Да, кредитная история проверяется. Банк делает запрос в Нацбанк и оттуда получает вашу историю, где наглядно видно, какие у вас в наличии карты, рассрочки, кредиты, задолженности.

– А что считается грубой задолженностью?

- Это зависит от банка. Кто-то в принципе не работает с заявкой на кредит, если видит просрочки даже на 1-2 дня. Кто-то разбирается в ситуации, смотрит, что же было и по какой причине.

– Досрочное погашение кредита – это хорошо или плохо для кредитной истории?

- Конечно, банк заинтересован в том, чтобы клиент больше пользовался кредитом, платил проценты. Но если у него не было просрочек, если позволяет доход, есть поручители или возможность предоставить залог, то быстрое закрытие кредита не скажется негативно на решении банка о выдаче следующего.

Часто кредитуются люди, у которых абсолютно чистая кредитная история, и совершенно непонятно, как они себя проявят. Но им тоже дают кредиты.

– Возможно ли продать квартиру, которая куплена в кредит?

- Здесь все зависит от того, какой способ обеспечения был по кредиту. Если кредит взят под поручительство, то никаких ограничений, чтобы распоряжаться квартирой, нет. Вы просто остаетесь должником банка, и уже от вас зависит, погасите ли вы кредит, продав недвижимость, или приобретете новый объект и продолжите платить по установленному графику.

Если кредит был выдан под залог приобретаемой квартиры, то тут все несколько сложнее. Перед тем, как продавать недвижимость, кредит нужно закрыть. Можно привлечь краткосрочный потребительский кредит, а можно закрыть кредит на недвижимость за счет задатка от покупателя, в данном случае очень важно присутствие специалиста, который объяснит сторонам сделки все нюансы.

– Что делать, если квартира построена с привлечением льготного кредита? Есть ли варианты продать такой объект?

- Тут два варианта. Если кредит погашен, но не прошли установленные законом сроки [недвижимость, приобретенную с привлечением льготного кредита, нельзя продавать в течение 5 лет], то нужно подать заявление в исполком, запросив разрешение. Закон предусматривает ряд ситуаций, при которых исполком примет положительное решение. Рассмотрение такого заявления, как правило, занимает от трех недель до месяца.

Если кредит не погашен, то прежде, чем обращаться за разрешением в исполком, вам необходимо полностью погасить задолженность.

• Вопросы с трудоустройством 

Есть вопросы и с трудоустройством. Так, многие банки не принимают справки о доходах из-за границы, неважно, что есть официальный контракт, трудовая и прочее. Кредит под такой доход получить крайне сложно. 

Есть нюансы и со сменой работы. Стандартно, чтобы получить кредит, необходимо отработать на одном и том же месте установленное количество месяцев. В противном случае вы получите отказ. Однако не все потеряно. Среди прочих у нас были сделки, где удавалось взять кредит клиентам, сменившим место работы. Это возможно, если человек устроился на новое место буквально на следующий день после увольнения с предыдущего. Правда, такой вариант возможен далеко не во всех банковских учреждениях.