Дискуссия о проблемах работы ЖКХ: ЖЭСы или товарищества собственников?

• Аэлита СЮЛЬЖИНА, Иван КИРИЛЕНКО, Советская Белоруссия

"СБ": Реформы в ЖКХ начались более 10 лет назад, когда страна едва ли не первой в СНГ приняла закон о совместном домовладении (практически точную кальку немецкого). Он позволил гражданам создавать товарищества собственников и брать обслуживание дома в свои руки. Государство полагало, что жильцы, постоянно жалующиеся на ЖЭСы, на ура воспримут альтернативу и покажут заразительные примеры, как должно быть хорошо и правильно. Увы. Товарищества обслуживают всего около 3 процентов жилфонда.

Э.Гришкевич: У нас 85 процентов жилья в собственности граждан. Больше — 97,6 процента — только в Казахстане. Но там и ЖЭСов нет. Каждый собственник думает, как содержать и обслуживать недвижимость. У нас этот процесс происходит долго и постепенно. Закон о товариществах собственников, безусловно, хороший, но в нем со временем обнажились некоторые изъяны. К тому же согласно концепции развития ЖКХ мы должны были выйти на 100–процентную оплату коммунальных услуг к 2015 году. Но, скорее всего, срок этот будет перенесен, потому что сегодня граждане оплачивают пятую часть стоимости услуг ЖКХ.

Это тормозит реформы. Собственники жилья далеко не с той активностью, с какой они стремились приватизировать государственные квартиры, соглашаются их содержать. Любое повышение тарифов и попытку переложить часть затрат по техобслуживанию на их плечи воспринимают в штыки. Достаточно посмотреть, какая бурная развернулась дискуссия по дифференцированным тарифам на воду. Но возникает справедливый вопрос. По Конституции все граждане обладают равными правами. При этом в стране около 1,5 миллиона частных домовладельцев, в постройку жилья которых государство не вложило ни рубля, не получают дотаций на ремонты кровли и систем отопления. А ведь и те, кому государство квартиры фактически подарило, и частные домовладельцы платят налоги одинаково. Где справедливость? Почему собственник квартиры категорически не желает понимать: ему принадлежит часть лифта, лестницы, крыши, стен, подвала. И по Жилищному кодексу содержать все это за свой счет — его прямая обязанность.

"СБ": Похоже,  от уговоров переходим к решительным действиям. Появилась информация, что готовится некий нормативный акт, по которому дома не будут ставиться на капремонт, пока жильцы в них не создадут товарищества собственников.

Э.Гришкевич: Сейчас вариантов рассматривается много. Суть их одна: нужно найти какую–то точку отсчета, чтобы собственники обслуживали сами свое домовладение. При этом надо, чтобы соблюдались правила эксплуатации, контролировалась финансово–хозяйственная деятельность.

"СБ": Хорошо, допустим, граждане создали товарищество собственников, государство помогло им отремонтировать дом. Что дальше? Рынка коммунальных услуг у нас практически нет. Кроме ЖЭСов, обратиться им и некуда. Да и пример работы частных управляющих компаний в России очень, мягко говоря, не впечатляет. Сколько у нас частных жилищно–коммунальных фирм?

Э.Гришкевич: Около 20.

"СБ": А ЖЭСов?

Э.Гришкевич: Примерно 350.

И.Барышникова: Я считаю, что прежде чем рассматривать те или иные организационные формы работы, нужно сначала создать условия для их функционирования. Ведь финансовые условия деятельности ЖЭС и товарищества совершенно неравны.

Э.Гришкевич: Неопределенность в финансах во многом и сдерживает частников.

"СБ": Хорошо, а имеют ли право частные ЖЭСы на дотации?

Э.Гришкевич: Имеют.

И.Барышникова: Право–то они имеют, а получают ли в реальности?

Э.Гришкевич: И право имеют, и получают. Кто хочет, разумеется.

Ирина Барышникова

И.Барышникова: Сложно представить, что кто–то не хочет их получать. Не будет же он работать в убыток себе. Либо пусть тогда жильцы оплачивают коммунальные услуги в полном объеме без дотаций.

Э.Гришкевич: Но дотации потому и есть, что население не имеет возможности оплачивать коммунальные услуги по полной стоимости.

И.Барышникова: А как определить, что конкретно дотируется государством? Например, в техническое обслуживание включаются эксплуатация и текущий ремонт общего имущества жилых домов, придомовой территории, уборка и освещение вспомогательных помещений. Но в реальности мы часто не видим то того, то другого. При этом перерасчет не производится.

"СБ": В России, в Москве в частности, как только коммунальную сферу отдали в частные руки, тарифы стали чуть ли не выше мировых. Почему? Возможно, у нас все не так. Но то, что в этой сфере мало прозрачности, точно. Почему, к примеру, куб воды дороже газа, пришедшего по трубе за тысячи километров из другой страны? Если у государства находятся средства, чтобы дотировать населению 80 процентов стоимости коммунальных услуг, почему бы их просто не раздать людям, пусть сами платят? И почему дотации получают в равной мере и пенсионерка, и бизнесмен? Как ни странно, у нас любая здравая идея при воплощении превращается в свою противоположность.

Э.Гришкевич: Там, где бизнес ставит целью получить прибыль, причем как можно быстрее и больше, там будет процветать жульничество. Что и произошло в России. В Минске литовская компания просит на обслуживание миллион квадратных метров жилья в первый год работы и еще 2 миллиона — во второй. Давно работают на рынке, обслуживают дома в Калининграде, в Санкт–Петербурге. Откровенно говорят: на обслуживании жилья прибыли не получат. Но умеют извлекать ее за счет дополнительных услуг и сервиса. А у нас, пусть Татьяна Тихоновна скажет, цифры дополнительных платных услуг приходится доводить в директивном порядке.

Т.Чигирь: На этот месяц план — 17 миллионов рублей.

"СБ": Дом может приносить прибыль за счет сдачи в аренду помещений под магазины, размещение рекламы. Вопрос в том, что профессиональных компаний, которые могли бы предложить гражданам услуги по демократичным ценам, крайне мало, а когда за дело берутся сами жильцы, получается нечто похожее на товарищество собственников "Силач".

А.Шеко: Наше товарищество создано застройщиком — концерном "Минскстрой" — в 2005 году. Сама по себе идея товариществ хорошая. Но оценивать надо не саму идею, а результаты. Сегодня из–за бесхозяйственного и некомпетентного управления дома наши и многие инженерные системы приходят в негодность. Обстановка внутри товарищества намного хуже, чем та, которую мы видели в фильме Рязанова "Гараж". Идут суды, проверки правоохранительными органами деятельности бывшего руководства товарищества. В товариществе три корпуса. Первый построен с браком, второй — с еще большими изъянами, а про третий и говорить нечего. А ведь в комиссиях по приемке всех корпусов были и руководители товарищества. Почему не замечали недоделок? На третий корпус только истек гарантийный срок, а уже многое надо ремонтировать. И уже не за счет застройщиков–бракоделов, а за деньги жильцов. А где их взять? За последние три с половиной года собственники сделали отчислений на капремонт около 1 млрд 70 млн рублей, а на депозитном счете — только 170 млн рублей. Куда делись 900 миллионов? Говоря юридическим языком, то есть очень мягко, эти деньги были израсходованы не по целевому назначению. Сегодня по истечении нескольких лет доказать, что наши средства попросту разбазарили, практически невозможно. Исполнительные органы товарищества, продлевая свои полномочия, просто подделывали подписи на протоколах общих собраний.

"СБ": А они проводились?

Андрей Шеко

А.Шеко: Нет, конечно. У нас крупнейшее товарищество в Первомайском районе, 1,3 тысячи человек. Как собрать столько людей? Куда мы только ни обращались, нигде реальной помощи не получили. Первый раз ОБЭП отказал в возбуждении уголовного дела в отношении бывшего председателя товарищества и его заместителя. Не нашли веских оснований. После жалобы в Генпрокуратуру проведена дополнительная проверка, которая закончилась ничем. А все потому, что схема освоения отчисляемых на обслуживание дома средств непрозрачна, а в законодательстве о товариществах много самых разных лазеек. У нас в штате числятся 17 уборщиц на 17 подъездов. А всего 44 работника на оплачиваемых должностях.

"СБ": Штат целого ЖЭСа!

А.Шеко: У многих представление о том, что такое товарищество собственников, очень далеко от реальности. А ведь это прежде всего предприятие, субъект хозяйствования. У него есть свой счет в банке, своя бухгалтерия и работники. Для управления любым предприятием необходимы соответствующие компетенции. И кто сегодня управляет товариществами? Как правило, домохозяйки и пенсионеры...

"СБ": У них тоже энтузиазма хватает максимум на месяц.

А.Шеко: Хорошо еще, если к управлению привлекаются бывшие работники служб ЖКХ. И управленческий опыт у многих из них имеется, и технические вопросы они знают.

Э.Гришкевич: Это местная администрация пустила дело на самотек. Я имею в виду ваш дом. Есть председатель товарищества на Васнецова. Педагог по образованию. Любо–дорого посмотреть, как она работает. И почему–то справляется со всеми проблемами.

"СБ": А может, им просто повезло, что их дом без серьезного брака оказался?

Э.Гришкевич: Конечно, многие считали: будет построен хороший дом, придет ответственный председатель — и все станет идеально. Оказалось не так. Председатель недобросовестный, администрация Первомайского района не реагировала или не хотела видеть, что там творится, и все пошло по наклонной...

Татьяна Чигирь

Т.Чигирь: Я, кстати, тоже живу в этом доме, о котором говорил Андрей Иванович. У меня 17 лет стажа работы директором ЖЭСа. Когда мы только вселились, нас обслуживал ЖЭС. Потом вдруг от руководства товарищества собственников в почтовый ящик пришло предложение отказаться от услуг ЖЭСа и организовать собственную службу. Большинство жильцов были "за". Сначала особых проблем не возникало. А потом стала профессиональным взглядом замечать, что, к примеру, тротуарная плитка расшатывается, а потом просто исчезает куда–то. И так далее. Нынешней осенью всерьез беспокоилась, получит ли дом паспорт готовности к зиме.

"СБ": Ваши выводы?

Т.Чигирь: Товарищество собственников не сможет существовать без дополнительного сбора средств с каждого жильца. Тех сумм, которые мы платили по жировкам ЖЭСу на техобслуживание, даже и близко не хватит.

И.Барышникова: А почему вы не получаете дотаций?

А.Шеко: Прежнее правление не получало дотаций из–за нежелания допускать контролирующие органы к проверке документации. А там было что скрывать. И штаты раздутые, и среди сотрудников друзья и родственники. В принципе, я согласен платить больше, но за качественное и профессиональное обслуживание дома. Иначе клубок проблем и злоупотреблений будет расти так, что даже ОБЭП не сможет разобраться.

"СБ": Алексей Владимирович, как вы решаете такие проблемы? У вас дома не рушатся?

А.Лауто: Правильно говорите — любым делом должен заниматься профессионал. Если, конечно, хотите, чтобы оно не было завалено. Вот смотрите — сдается дом. Комиссия его принимает и председатель — "большой специалист" — ставит свою подпись. А что в доме, все ли там в порядке, он не знает. Но комиссия торопит — срывается отчетность. И потом остаются жильцы один на один со своими проблемами. У председателя есть два варианта: либо заключить договор с такой обслуживающей организацией, как моя, у которой есть соответствующий персонал, либо набрать его самостоятельно. Вопрос: кого? Где найти специалистов? Рынка нет!

"СБ": Дальше как строить отношения? Люди заселились...

А.Лауто: А вот с заселением не все просто. У многих сегодня не хватает средств, чтобы сделать отделку квартиры в Минске. У меня, например, на Калининградском переулке, 8 часть квартир с 2003 года стоят пустыми.

"СБ": Скажите коротко: если бы застройщик не создал вашу организацию, что делали бы жильцы?

А.Лауто: Получилось бы то же самое, с чем столкнулись Андрей Иванович и его товарищество собственников "Силач".

"СБ": Но ваши услуги недешевы. Сможет ли пенсионерка из "хрущевки" их оплатить?

А.Лауто: В деревнях у нас остались преимущественно старики. Кто интересуется, как они делают в доме ремонт, носят воду, привозят газ? Чем лучше те пенсионеры, которые живут в многоквартирном доме в городе? Знаете, что я вам скажу? Все разговоры о тарифах, о снижении их для тех, кто живет в многоквартирных домах, — это фактически требование сохранить им привилегии дальше жить на дотациях и ни о чем не думать.

Э.Гришкевич: Согласен на 100 процентов!

А.Лауто: Иждивенчество полное: думать ни о чем не хочу, на собрания не пойду, а тарифы буду требовать снизить. Нет. Или плати все, что требует председатель, или ходи на собрания и интересуйся, куда идут деньги, думай своей головой.

Э.Гришкевич: Не хотите? Ищите такого вот управляющего, как Алексей Владимирович, платите, он все сделает сам, что надо.

"СБ": Так управленцев у нас таких раз-два и обчелся!

Алексей Лауто

А.Лауто: Минуточку, я еще не закончил мысль. Пора уже, прежде чем что–то делать, думать. Например, не только о том, сколько надо будет платить за строительство жилья, но и за обслуживание дома. Это немалые деньги. А то у нас как получается? Любой ценой стараются построить квартиру в столице, влезть в долги, в кредиты, а потом плачут, что нет ни копейки на содержание. Нет денег для столицы — строй дом в деревне, где дешевле. Там что, люди второго сорта живут?

И.Барышникова: Но если человек 70 лет живет в своей квартире в городе, отдал все силы работе, семье, а ему на старости лет предлагают переехать в деревню. И вы считаете, это нормально?

А.Лауто: Допустим, бабушка живет одна в трехкомнатной квартире в Минске, она заработала честно свою пенсию, но денег не хватает на оплату услуг. То же самое: продавай, покупай однокомнатную и живи. Не хотят, потому что сдают комнаты внаем, получают неплохие деньги и параллельно приходят за дотацией к государству, ссылаясь на бедность.

"СБ": В кабинетах можно нарисовать любую модель реформирования ЖКХ. На бумаге будет смотреться вроде даже и привлекательно. Но что делать, допустим, если жильцы просто не станут создавать товарищество собственников?

А.Лауто: Зачем кого–то уговаривать? Есть закон о создании товариществ, его надо просто выполнять. У нас из–за либерализма в ЖКХ в основном и так долго не решаются проблемы.

"СБ": А в чем вы видите недостатки в работе государственных ЖЭСов?

А.Лауто: Изъян один: они работают по выполнению указаний сверху. Я вообще не понимаю, как можно доводить какой–то план по платным услугам. Там в ЖРЭО что, изучили рынок, выяснили спрос, обеспечили всем необходимым? Нет. Я считаю, ЖЭСы сами должны зарабатывать деньги, а не по указке сверху.

Т.Чигирь: Некоторым кажется: что бы ни делал ЖЭС, все плохо. Да, не всегда удается нашим работникам качественно выполнять свою работу. Вот смотрите, наш ЖЭС обслуживает 93 дома. Жилфонд в основном старый. Есть пятиэтажки и двухэтажки 1950–х годов. Кто еще возьмет на себя такой груз? Какой частник согласится?

"СБ": Есть проблемы с кадрами, по зарплате?

Т.Чигирь: Сегодня вряд ли вы найдете ЖЭС, который бы полностью был укомплектован работниками. Если мне положено по штату текущего ремонта иметь 25 слесарей–сантехников, плотников, столяров и маляров, то работают всего 16. Зарплата невысокая. Правда, с 1 сентября нам разрешили, например, сделать надбавку рабочим комплексной уборки, и теперь у них в среднем около миллиона в месяц. У слесарей–сантехников несколько выше. Понятно, что с таким штатом профилактическими работами непросто заниматься. Мы еле–еле справляемся с выполнением текущих заявок. Где–то что–то прорвало, потекло, забилось. Но сказать, что население будет когда–нибудь довольно нашей работой, не могу. Даже если штаты будут укомплектованы, если все будет делаться высококачественно и в срок. Это как в большой семье: всегда найдется тот, кому не нравится, как кто–то что–то делает.

"СБ": А если бы имели большие доходы от обслуживания старого жилфонда, смогли бы работать лучше?

Т.Чигирь: Конечно, смогли бы.

"СБ": А все ли сантехники сегодня имеют специальную профессиональную подготовку, документ об окончании училища, например?

Т.Чигирь: Нет. В основном самоучки.

Э.Гришкевич: За миллион рублей в Минске редкий квалифицированный слесарь захочет устроиться на работу...

А.Лауто: У меня получают 1,1 миллиона и работают. Не уходят. Правда, и меньше домов обслуживают.

Э.Гришкевич: ЖЭС сегодня может при желании акционироваться и работать самостоятельно, наравне с коммерческими структурами...

"СБ": Но дотации останутся. Нет рыночной среды. Может, все–таки лучше перейти на адресную помощь по услугам ЖКХ?

Э.Гришкевич: А вы забыли, как в прошлые годы на крутых "Мерседесах" приезжали безработные со справкой на льготы? А когда решили адресно повысить тарифы тем, у кого площадь жилья свыше 200 метров, оказалось, что там у нас живут сплошь многодетные семьи и пенсионеры.

И.Барышникова: А почему собственник должен думать, как ему качественно отремонтировать дом, как им управлять? Этим должны заниматься профессиональные подрядные организации, управдомы, которым он будет доверять, а государство их деятельность проверять, чтобы не было махинаций и мошенничества с деньгами граждан.

Эдмунд Гришкевич

Э.Гришкевич: Большинство проблем возникает именно от нежелания жильцов активно участвовать в управлении жильем.

И.Барышникова: А почему не выбрать, например, старшего по подъезду, управдома? Доверить ему решение текущих вопросов. Прописать обязанности в уставе. Не устраивает работа одного — выбирайте другого. Не так давно мы рассматривали коллективную жалобу нескольких организаций. Им товарищество сдало в аренду нижний этаж под магазины, парикмахерские. И когда бизнесмены хотели повесить вывески, трое жильцов категорически высказались против. А по уставу решения принимаются 100 процентами голосов. Или другая ситуация с установкой домофонов в подъездах. Всегда найдется хотя бы один жилец, который отказывается платить за установку. По закону имеет право. При этом жильцы, заплатившие за домофон, обязаны предоставить ему возможность попасть в дом: выдать бесплатно ключи или указать код. Вот такие бывают метаморфозы коллективного управления.

"СБ": Не кажется ли вам: надо что–то менять в законодательстве, чтобы жильцы подчинялись мнению большинства? Иначе толку не будет. Как в той басне про лебедя, рака и щуку. Потому–то у нас воз и ныне там.

Э.Гришкевич: Возможно. Мы как–то интересовались, как в Прибалтике выдают кредиты собственникам на тепловую модернизацию. У нас, если не все жильцы согласны, то банк кредит не даст. А там все собрались, большинством приняли решение, и все должны подчиниться. Не согласен — переселяйся в другой дом.

"СБ": А как, Татьяна Тихоновна, вы будете создавать товарищества в "хрущевках"?

Т.Чигирь: Проводим собрания. Пока не удалось никого уговорить. Даже в тех домах, где уже проведен капремонт. И знаете, что жильцы нам говорят? Не поверите! Это один из редких случаев, когда слышишь единодушное: нас устраивает, как обслуживает ЖЭС. Инициатива исходит иногда только от молодежи. Но тогда встает вопрос: а где взять квалифицированного председателя? Там и помещения–то нет для руководства.

"СБ": Мнение жильцов в пользу ЖЭСов склоняется часто после того, как они насмотрятся по НТВ ужастиков про работу управляющих компаний в России. Когда суммы хищений средств жильцов составляют сотни тысяч и даже миллионы долларов.

И.Барышникова: Сфера очень тонкая. Стоит отпустить тарифы на услуги ЖКХ, и они почему–то неизменно идут вверх. Но если цены растут на какие–то другие товары и услуги, то потребитель может, например, от них отказаться. Но как уйти от оплаты коммунальных тарифов? Тут не заплатил — отключат свет, воду, тепло и как итог — могут заставить выселиться из квартиры. Но соответствует ли цена объему поставляемых услуг — вот в чем главный вопрос. Сколько воды, тепловой энергии потеряли по пути к дому? Почему мы должны оплачивать бесхозяйственность?

Э.Гришкевич: Хороший вопрос. Только какое он имеет отношение к ЖЭСу?

А.Лауто: Давайте ближе к теме. Если нет в старом, но отремонтированном доме помещения для товарищества собственников, предлагаю этот вопрос направить на рассмотрение местной исполнительной власти. Пусть сами решают и выделяют за символическую плату помещение. Придумали закон — пусть думают дальше, как его исполнять. Как вариант можно выбирать руководство товарищества на общественных началах. Как в Германии. Не хотите? Тогда платите наемному председателю. И главное: искусственно сдерживая тарифы, мы не даем возможности даже тому же ЖЭСу улучшить свою работу. Из–за этого там низкие зарплаты, нет специалистов. И никогда вы их туда не привлечете. А потому рассчитывать на хорошее качество работ и услуг ЖЭСа не приходится.

И.Барышникова: А как можно определить, соответствуют ли объемы выполненных работ, их качество той цене, которую нам выставил исполнитель? Потребители ведь не обладают специальными знаниями, чтобы оценить обоснованность калькуляций, проверить правильность их составления.

А.Лауто: Во–первых, это обязанность председателя, которого вы выбираете и которому доверяете. Но если вы хотите лично убедиться и проверить, обратитесь в ЖРЭО. Да, у нас не все нормы разработаны. Но моя обязанность — сделать свою работу качественно. И потому я беру риски на себя и прописываю все условия в договоре. Кроме того, вы можете узнать мнение председателей товариществ домов, которые я обслуживаю. А если вас не устраивает стоимость моих услуг, ищите другое предприятие. Поймите: что такое низкая стоимость? Это прежде всего низкое качество работ.

"СБ": Подведем некоторые итоги. Из нашей дискуссии стало ясно одно: проблем в ЖКХ еще немало. Да, в этой сфере назрели перемены. Но пока не видно оптимальных путей ее реформирования. Приглашаем всех, кого волнует эта тема, продолжить ее обсуждение.