ЦЕНА ГРОМКИМ СЛОВАМ

Источник материала:

Цена громким словам
Почему осенью подорожали квартиры

Ольга МИКША

http://www.belgazeta.by/20061225.51/040081511

В 2006г. цены на квартиры полгода изображали стабильность, но с осени стали активно добирать упущенное. Подобное развитие событий эксперты прогнозировали еще в конце лета, анализируя реальные сделки и изменения в строительном законодательстве.

За зиму-весну 2006г. средние цены на квартиры выросли всего на 4%, летом рост прекратился практически полностью - средняя цена подрастала на десятые доли процента в месяц. Зато осень взяла активный старт. По статистике, рост цен за 11 месяцев составил 14,5%, квартиры в Минске за два последних месяца года подорожали примерно на $5 тыс. Больше всего, как водится, выросли в цене однокомнатные квартиры. В декабре «единички» предлагали в среднем по $45-48 тыс., демонстрируя самую высокую на вторичном рынке цену квадратного метра: по данным портала Realt.by, на конец прошлой недели она составила $1308.

«Двушки» стали примерно на $3,5-4,5 тыс. дороже, чем летом, - до $60 тыс. за стандартную квартиру (цена кв. метра - $1233). А со второй половины ноября стали подрастать в цене даже традиционные аутсайдеры рынка - трехкомнатные квартиры. Они подорожали примерно на $3 тыс., и сейчас средняя цена кв. метра в этой категории составляет $1144.

О том, что осень обещает стать жаркой, свидетельствовал анализ летних сделок купли-продажи. Специалисты АН «Твоя столица консалт» в течение года анализировали характер заключаемых в агентстве сделок и выявили некоторые расхождения с открытыми данными.

В частности, анализ сделок в ноябре показал, что реальные цены продаж по всем категориям квартир примерно на 3% выше, чем среднестатистические данные. Наименьшее расхождение с открытой статистикой продемонстрировали цены на однокомнатные квартиры - 2,3% ($1295/кв. м зафиксировали статданные по состоянию на первую декаду декабря и $1325 - по сделкам), наибольшее - цены на трехкомнатные - 3,8% (соответственно $1137 и $1180). По словам директора агентства Владимира Давидовича, это говорит о том, что практически все выставляемые на продажу однокомнатные квартиры раскупаются, и рынок в этом сегменте близок к ажиотажу. Во всех остальных сегментах покупателей в первую очередь интересуют качественные квартиры, а продавцы неадекватных по соотношению «цена-качество» вариантов вынуждены долго ждать. «Ротация квартир не обязательно пропорциональна, статистические данные не учитывают качественную составляющую сделок», - отметил Давидович.

В целом по рынку рост цен реальных сделок отличается от зафиксированного среднестатистического роста. Так, наиболее востребованные одно- и двухкомнатные квартиры за 11 месяцев года подорожали на 20%, трехкомнатные - на 17%, многокомнатные - на 15%.

При этом колебания цен в сделках начинаются примерно на два месяца раньше, чем это фиксируют статданные. К примеру, по данным АН «Твоя столица консалт», спрос на однокомнатные квартиры и, соответственно, цена на них, начал повышаться еще в июне, и колебания эти по итогам трех летних месяцев превысили $100/кв. м. Следом стали расти в цене другие категории квартир. Основной скачок цен в сделках на двухкомнатные пришелся на август-сентябрь, на трех- и многокомнатные - на октябрь-ноябрь. В целом эксперты отмечают, что в сентябре продавцы перестали сбрасывать цену на объекты, уже выставленные на продажу, а с конца ноября заметно начали повышаться цены на вновь выставляемые квартиры.

Более того, в ноябре 2006г. риэлторы зафиксировали новый скачок цен реальных сделок на однокомнатные квартиры, что позволяет с большой долей уверенности предположить их дальнейший рост и после новогодних праздников.

Одним из определяющих факторов влияния на осенний скачок цен в Минске, по мнению экспертов, стал рост реальных доходов населения и некоторое удешевление кредитных ресурсов. Полгода рынок переваривал «психологическую цену» квадратного метра в $1 тыс., которая была достигнута в конце 2005г., и к осени текущего года созрел брать кредиты и покупать жилье.

Однако к осени предложение сократилось. По оценке председателя ассоциации «Недвижимость» Николая Простолупова, в декабре квартир стало меньше вдвое по сравнению с августом текущего года: «Около 90% тех, кто продает жилье, одновременно покупает квартиру взамен. Но если раньше после продажи однокомнатной квартиры для покупки «двушки» надо было добавить $10-12 тыс., то теперь для этого потребуется $15-18 тыс. Большинство продавцов самостоятельно собрать такие средства уже не могут, поэтому уходят с рынка».

На превышение спроса над предложением повлияло и принятие в июле 2006г. закона о долевом строительстве жилья, в результате чего практически все застройщики свернули работу по новым проектам. Закон запретил привлекать средства дольщиков на этапе проектирования, а также установил равенство цен для всех категорий дольщиков. Работа в таких условиях заставит девелоперов вместо привлечения средств от населения прибегать к услугам банковских кредитов, что автоматически удорожает кв. м в новом жилье, а на рынке останутся работать лишь крупные строительные корпорации. Несмотря на то, что в декабре был принят уточняющий указ (было разрешено продавать жилье нуждающимся по более низкой цене, чем обычному дольщику), главной проблемы девелоперов он не решил.

Кроме того, к ноябрю к желающим улучшить свои жилищные условия пришло осознание того, что громкие заявления властей о цене квадратного метра в $450-500 несбыточны в свете повышения цен на энергоносители. «И на рынке практически началась паника», - отмечает директор АН Viva Invest Вадим Тачкин.

По оценкам экспертов компании «Системное управление бизнесом», даже с учетом увеличившихся за последние годы объемов ввода жилья в Минске, этот объем составляет 0,4-0,45 кв. м жилой площади на одного жителя столицы. А чтобы только сбить ажиотажный спрос, необходимо выйти на отметку введения новых площадей минимум в 0,55-0,6 м кв. на человека в год. Для ликвидации дефицита предложения минским властям надо строить хотя бы на протяжении 8-10 лет из расчета 1 м кв. на жителя Минска. «Но увеличение темпов более чем в два раза - нереально для стройкомплекса столицы в ближайшей перспективе», - делают заключение эксперты.
Теги: Минск