Семь раз отмерь — один раз отрежь

Источник материала:

Уже давно не секрет, что типовые планировки квартир перестали устраивать своих хозяев. Во-первых, мало места, во-вторых, хочется индивидуальности, наконец — есть материальная возможность реализовать задуманное. Перепланировки производят самые разные — от незначительных типа объединения ванной комнаты и туалета до кардинальных — снос несущих стен в квартире. Ожидаемые последствия: штраф, обязанность утвердить самовольно выполненную перепланировку или, если не утвердили, — привести помещение в первоначальное состояние. Да еще и при продаже модернизированного жилья органы регистрации отказывают покупателям в регистрации права собственности.

И тем не менее несанкционированных перепланировок очень много, потому что самостоятельно получить разрешение достаточно сложно из-за большого объема необходимой проектной документации и количества согласующих органов и организаций. Например, для того чтобы узаконить даже незначительную перепланировку квартиры в Минске (в частности, перенос межкомнатной двери), гражданин должен обратиться 11 раз в 8 районных служб и организаций. В случае оформления более сложной перепланировки необходимо 26 раз посещать 10 организаций.

Похоже, что именно в целях максимального упрощения порядка решения вопросов, с которыми граждане сталкиваются при перепланировке и реконструкции жилья, правительство приняло постановление от 31.12.2006 № 1805 (рег. № 5/24535 от 12.01.2007), которым утвердило сразу два документа: Положение о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах и Положение о порядке реконструкции одноквартирных, блокированных жилых домов и нежилых построек на придомовой территории.

Принятие этого постановления означает, что власти намерены сказать твердое «нет» самодеятельности и вместе с тем попытаться облегчить участь тех, кто еще только планирует улучшить имеющееся жилье, не нарушая при этом установленных законодательством порядка и требований по перепланировке и реконструкции жилья.

Итак, что нового несет положение, устанавливающее порядок осуществления переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах государственного и частного жилищных фондов. Сразу же отметим, что оно детально регламентирует все вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилых помещений, в т.ч. самовольной.

Во-первых, уточняет понятия. Переустройством жилого помещения является изменение существующих инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования) в жилом помещении и конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ, а к перепланировке жилого помещения отнесено изменение его существующего планировочного решения.

Во вторых, установлен исчерпывающий перечень ремонтно-строительных работ, которые не являются переустройством и перепланировкой жилого помещения. К ним отнесены: установка или замена межкомнатных дверей в пределах уже существующего дверного проема; устройство подвесных или натяжных потолков; устройство и демонтаж стационарных шкафов и антресолей; установка вентиляционных приборов; замена электротехнических изделий (розетки, выключатели, светильники) и напольных покрытий на имеющие аналогичные технические характеристики; замена электроплит и сантехоборудования. Для производства таких работ не требуются ни разработка проекта, ни разрешение местного исполнительного и распорядительного органа. Кроме того, по согласованию с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилфонда, организацией граждан-застройщиков, специализированными организациями (органами), обслуживающими дом, производятся следующие работы: установка индивидуальных приборов учета; замена окон и балконных дверей, а также обустройство неотапливаемых помещений за счет остекления балконов и лоджий; установка усиленных и дополнительных входных дверей; замена газовых плит, установка индивидуального прибора учета газа. Все вышеперечисленные изменения в помещении не требуют госрегистрации изменения недвижимого имущества.

Под запретом производство следующих работ: с нарушением действующих строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических требований, законодательства об охране историко-культурного наследия, об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности; приводящих к снижению несущей способности конструкций (оснований фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, простенков, конструкций крыш и плоских кровель), а также гидро-, паро-, тепло — и звукоизоляции, био — и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций; влекущих за собой нарушение режима работы систем вентиляции, дымо — и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений; по устройству жилых помещений без естественного освещения; по установке перегородок, попадающих в оконные проемы; по установке дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет увеличение предельно допустимых расчетных инженерных нагрузок на одно помещение жилого дома; по изменению цвета фасада дома; ведущих к снижению эксплуатационной пригодности конструкций здания, технической долговечности и сохранности отдельных помещений или всего дома.

Обязательно требуется разрешение местного исполкома, а также обязательная разработка проектной документации для: установки или демонтажа стационарного инженерного оборудования; устройства и замены систем водо-, газо-, электроснабжения, отопления, канализации, мусороудаления, газоудаления, вентиляции; устройства гидро-, паро-, тепло — и звукоизоляции; устройства балконов и лоджий. Заметим, что местные органы могут дополнять этот перечень. Также требуется разрешение на разборку существующих и устройство новых перегородок.

В третьих, законодательно установлен порядок проведения работ по переустройству и перепланировке помещения. Для начала проведения работ необходимо подать в местный исполнительный и распорядительный орган заявление по установленному образцу о разрешении переустройства и перепланировки. К заявлению необходимо приложить письменное согласование на переустройство и перепланировку помещения наймодателя в домах государственного жилфонда или органов управления организаций граждан-застройщиков в жилых домах этих организаций; письменное согласие совершеннолетних членов семьи инициатора; план-схему или перечень (описание) работ в произвольной форме. Если будут представлены не все перечисленные документы, заявление принято не будет.

Заявление должно быть рассмотрено в 15-дневный срок со дня его подачи. В этот период инициатор обязан предоставить доступ в помещение представителям ЖЭСа и местной власти. По результатам осмотра составляется акт техосмотра. На основании всех имеющихся документов местными властями принимается решение о разрешении или инициатору направляется мотивированный отказ, который может быть обжалован. Если же для выполнения переустройства и перепланировки требуется обязательная разработка проекта, инициатор после получения разрешения обязан заключить договор на его разработку с проектной организацией либо проектировщиком, имеющими соответствующую лицензию. Отдельно оговаривается порядок производства и приемки выполненных работ.

Отметим, что запрещается производить работы в выходные и праздничные дни. Создающие шум или вибрацию операции выполнять только с 9 до 19 часов в рабочие дни. Нельзя загромождать и загрязнять строительными материалами и отходами эвакуационные пути и вспомогательные помещения дома; использовать пассажирские лифты для транспортировки неупакованных материалов. А если проведение работ нанесло ущерб строению или инженерным сетям, заказчик работ обязан информировать об этом органы МЧС и устранить повреждения за свой счет.

Перед выполнением работ инициатор обязан заключить договор на осуществление технадзора с организацией, имеющей соответствующее специальное разрешение. Все лицензируемые работы должны выполняться подрядчиками, имеющими соответствующие лицензии, с обязательным оформлением в установленном порядке актов на скрытые работы. Завершение работ подтверждается актом приемки выполненных работ приемочной комиссией.

Теперь о тех наших согражданах, кто уже изменил свое жилье.

Здесь ничего особенно не изменилось. За самовольное переоборудование и перепланировку жилых домов и помещений ст. 141 ныне действующего КоАП от 6.12.1984 г. предусматривает предупреждение или наложение штрафа. Аналогичная ответственность и в новом КоАП от 21.04.2003 г., вступающем в действие с 1.03.2007 г., — в соответствии с п. 1 ст. 21.16 нарушение правил пользования жилыми помещениями или содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома, конструктивных элементов и инженерных систем либо самовольные переоборудование или перепланировка жилых помещений, в т.ч. инженерных систем, без изменения несущей способности конструкций, а также использование не по назначению жилых помещений влекут наложение штрафа в размере от 10 до 30 базовых величин, а на юридическое лицо — от 30 до 50 БВ. Пункт 2 той же статьи за самовольные переоборудование или перепланировку жилых помещений, приведшие к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, а также переоборудование вентиляционных шахт и каналов предусматривает наложение штрафа в размере от 30 до 50 БВ, а на юридическое лицо — от 50 до 70 БВ.

Вместе с тем по разрешению местного исполнительного и распорядительного органа, полученному в вышеописанном порядке, помещение, самовольно переустроенное и перепланированное, может быть сохранено в переустроенном и перепланированном состоянии, если соблюдены требования технических нормативных правовых актов.

Поскольку постановление вступает в силу через три месяца после его официального опубликования и действует до внесения дополнений в Жилищный кодекс по вопросам переустройства, перепланировки и реконструкции жилых помещений, время на раздумья и принятие решения «бить или не бить» без соблюдения установленного Положением порядка переустройства, перепланировки и реконструкции жилых помещений еще имеется.

Татьяна АБРАМОВИЧ