Дорога к доступному дому

Источник материала:

Значительное повышение с начала года цен на энергоносители существенно усложнило ситуацию в отраслях экономики Беларуси. Не избежала этого и жилищная сфера. Как свидетельствуют данные риэлтерских организаций, за январь и февраль стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке возросла примерно на 30%, средняя цена 1 кв. м жилья превысила 1500 USD.

Подтягиваются к этой величине и цены на первичном рынке. Специалисты ОАО «Белинвестбанк» и ЗАО «Инвест-Систем» — инициаторы и исполнители II Минского целевого облигационного жилищного займа, поддержанного Указом Президента от 23.02.1999 № 109, подсчитали, что даже при сохранении льготных цен на энергоносители при производстве основных строительных материалов стоимость строительства жилья к 2010 г. возрастет (за счет опережения роста индекса строительно-монтажных работ (iСМР) по сравнению с ростом курса USD к белорусскому рублю) в 1,8 раза. И это весьма оптимистичный прогноз: такую высоту цены могут «взять» значительно раньше.

Чтобы сдержать рост стоимости жилищного строительства, некоторые предлагают пойти на сокращение плановой рентабельности организаций и на дополнительное льготирование цен на энергоносители при производстве цемента, кирпича, другой продукции. По нашему мнению, это не выход из положения, поскольку сокращение плановой рентабельности строительных организаций и предприятий может вообще лишить их возможности модернизировать и без того изношенные производственные фонды, а льготирование одной продукции — не что иное, как перенос нагрузки на другую.

Выход из положения мы видим только в энергосбережении и существенном снижении ресурсоемкости продукции. Резервы здесь большие (например, в стоимости жилья около 60% составляет стоимость материалов и примерно 40% — энергоносителей). Между тем затраты только энергоносителей на единицу валового продукта у нас в 2-3 раза больше по сравнению с другими индустриально развитыми странами. Чтобы сократить их, необходимо перейти от затратного механизма ценообразования, при котором материальные блага производителя (зарплата, премии и т. д.) зависят от количества израсходованных ресурсов, на противозатратный механизм, когда эти блага поставлены в зависимость от сэкономленных материалов, электроэнергии и пр.

Опыт Японии, других индустриально развитых стран и наш собственный убеждает, что хозяйствование по-новому позволяет достичь существенного (до 1,5-3 раз) снижения ресурсоемкости продукции. Например, в Японии в основу контрактной цены закладывается контрольная себестоимость у заказчика плюс нормативная прибыль (обычно 5%, а в США для федеральной контрактной системы допускается и 15%). Если исполнитель укладывается в себестоимость ниже контрольной, он получает прибыль, которая является его собственностью.

Похожий принцип стимулирования производителя применительно к нашим условиям изложен в принятом во исполнение Указа Президента от 7.02.2005 № 58 постановлении Совмина от 3.03.2005 № 235, утвердившем порядок формирования и применения договорной (контрактной) цены на строительство объектов, которая не может быть превышена (превышение относится на убытки исполнителя). В случае ее снижения при соблюдении заданных эксплуатационных характеристик прибыль исполнителя увеличивается на размер этого снижения. Поскольку контрактная цена формируется на основе укрупненных нормативов стоимости объекта, устанавливаемых на определенный период (например, на 3-5 лет) и отражающих прогрессивный технический уровень этого периода, по истечении которого нормативы могут быть пересмотрены, то такой порядок формирования и применения контрактной цены стимулирует существенное снижение энерго — и ресурсоемкости продукции. Это подтверждает практика применения в республике подобного противозатратного механизма в строительстве в 80-е годы, а также опыт строительства жилья в Минске по программе I и II жилищных займов, за счет средств которых в течение 10 лет было возведено 32 жилых дома (построена 3271 квартира общей площадью 228,8 тыс. кв. м). Если бы не было проблем с предоставлением земельных участков, объемы строительства могли бы возрасти в несколько раз. При этом стоимость жилья, возведенного с применением элементов противозатратного механизма ценообразования, стимулирующих использование таких ресурсосберегающих технологий, как реинвестирование, перекрестное непрерывное финансирование и др., на 20-40% (в отдельных случаях до 70%) меньше по сравнению со стоимостью жилья таких же эксплуатационных характеристик, возводимого на долевых началах и на продажу в аналогичных условиях (одинаковые стоимостные зоны застройки и размеры различных начислений). Прибыль по I жилищному займу составила 1233 млн.Br, по II потенциальная прибыль (баланс предусмотрено подвести по итогам I полуг. 2007 г.) — примерно 9 млрд.Br. Сроки строительства жилья в большинстве случаев ниже или равны нормативным.

Структура противозатратного механизма ценообразования в строительстве, определяющая состав разработанных и недостающих для этого нормативных правовых документов, разработана исполнителями II займа совместно с Союзом строителей, поддержана Департаментом по энергоэффективности Госстандарта (письмо от 4.12.2006 № 02/11/430) и в настоящее время находится на рассмотрении в Минстройархитектуры.

В соответствии с Планом мероприятий по реализации поручений главы государства от 10.05.2004 № 09/124-340 П1980 о переходе на контрактные цены в строительстве Минстройархитектуры и Минэкономики разработана часть укрупненных нормативов стоимости. Однако отсутствуют нормативы, определяющие порядок разработки проектно-сметной документации с применением упомянутых укрупненных нормативов стоимости объекта, отнесения полученной экономии на прибыль, распределения этой прибыли между исполнителями, обеспечившими ее получение, сохранения заданных эксплуатационных качеств объекта при снижении его ресурсоемкости, а также выполнения других процессов в новых условиях. И их надо разработать, взяв за основу соответствующие документы тех же 80-х годов.

В настоящее время в соответствии с решением Мингорисполкома от 30.03.2006 № 630 строительство жилья за счет средств II займа прекращено. Однако на основании поручения главы государства от 16.02.2007 № 09/124-207, 09/520-23П228 и с учетом накопленного опыта целесообразно возобновить его программу и нарастить объемы строительства жилья с апробацией противозатратного механизма ценообразования, для чего необходимо отменить указанное решение мэрии и выделить исполнителям займа земельные участки под панельные дома, для которых уже разработаны укрупненные нормативы. После уточнения технико-экономического обоснования программы займа строительство жилья будет продолжено за счет собственных средств: на 1.02.2007 г. на счете займа числилось 10,3 млрд. Br. Сделать это позволяет и действующая нормативная правовая база — прежде всего это разработанный и утвержденный в соответствии с п.4 Указа главы государства № 109 Порядок привлечения и использования средств займа.

Реализация упомянутого поручения даст начало осуществлению весьма важной и в то же время требующей огромных усилий экономической реформы в строительной отрасли. Для ее осуществления необходим комплексный подход, усилия работников науки, строительства, промышленности, государственных органов. Общее руководство этой работой, по нашему мнению, могла бы осуществлять Комиссия по вопросам государственного регулирования ценообразования при Совете Министров. Поскольку на формирование цен в строительстве значительное влияние оказывают цены на ТЭР, промышленную продукцию, транспортные услуги, ресурсы по импорту, а также уровень заработной платы в соответствующих организациях, состав указанной комиссии целесообразно дополнить представителями Минэкономики, Минстройархитектуры и организаций — инициаторов II займа.

Для выполнения основной работы по данной проблеме следовало бы преобразовать Межведомственную комиссию по ценообразованию в строительстве при Минстройархитектуры и Минэкономики в рабочую группу по ценообразованию и применению противозатратного механизма ценообразования в строительстве при упомянутой Комиссии, дополнив ее представителями соответствующих организаций. Конкретные предложения по этим вопросам внесены Минэкономики в Совмин (письмо от 24.01.2006 № 24-03/212).

После разработки недостающих нормативных правовых актов и адаптации противозатратного механизма его можно будет поэтапно, с учетом опыта 80-х годов, применять при строительстве всех объектов страны, создать весомый материальный стимул для производителей строительной продукции в снижении ее энерго — и ресурсоемкости за счет применения достижений научно-технического прогресса, что, в свою очередь, способствовало бы реализации требования главы государства о том, чтобы повышение цен на энергоносители не отразилось на жизни населения.