ДОЛЛАРОВЫЙ О$АДОК

Источник материала:

Долларовый о$адок
Цены на недвижимость падают, а доллар бьёт рекорды

Сергей ЖБАНОВ

http://www.belgazeta.by/20070716.28/020300421

На прошлой неделе американский доллар упал по отношению ко всем основным мировым валютам. Его курс к евро подошел вплотную к отметке 1,38. За британский фунт давали почти $2,03. Так низко доллар не опускался 25 лет. Причинами падения доллара стали не плохие макроэкономические индикаторы или новые заявления глав центробанков.

Строительство жилья в США финансируется главным образом за счет кредитов, предоставляемых банками населению. Их стоимость, выражаемая процентной ставкой, в последние годы росла вслед за повышением учетной ставки Федеральной резервной системой. В результате стоимость кредитов подскочила, спрос на новое строительство жилья упал, а вместе с ним снизились и цены на недвижимость. При этом прекращение строительства сулило чистые убытки, в то время как его продолжение не лишало шансов инвесторов продать жилье, хоть и за меньшую стоимость. Поэтому спрос на кредиты для строительства жилья держался очень долго, в то время как напряжение на финансовом рынке нарастало с каждым днем.

Первыми забили тревогу хедж-фонды, оказавшиеся крайними в этой истории. Банки, выдававшие кредиты под строительство жилья, страховались путем выпуска ипотечных облигаций, которые, в свою очередь, гарантировали хедж-фонды. Эти облигации не относились к категории высоколиквидных ценных бумаг и не котировались напрямую рынком. Эту функцию выполняли известные рейтинговые агентства.

И вот настал день, когда агентство Moody’s понизило кредитный рейтинг облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами высокого риска (класса subprime) сразу на $5,2 млрд. По данным Financial Times, агентство Standart and Poor’s тоже сообщило, что может снизить рейтинги таких облигаций на $12 млрд. По оценкам Deutsche Bank, потери инвесторов могут достичь $90 млрд.

Причиной снижения рейтингов стало большое число дефолтов среди заемщиков и взысканий по закладным. Инвесторы массово избавляются от ненадежных бумаг. Эксперты агентств опасаются, что число безнадежных кредитов будет увеличиваться и дальше. Процесс, набирая силу, может затронуть инвестиционные портфели всех ведущих игроков на американском рынке. Существует риск, что проблемы на этом сегменте финансового рынка могут перекинуться и на другие, что снизит уровень доверия потребителей и инвесторов к американской экономике. Поэтому инвесторы начали избавляться от доллара, что и привело к резкому падению его обменного курса по отношению к другим мировым валютам.

Впрочем, о проблемах на американском рынке недвижимости говорят уже давно, и они носят предсказуемый характер. Игра на разнице тенденций в динамике процентных ставок центробанков лишь добавила негатива в отношении перспектив доллара, который уже ничто не могло удержать от падения. И тем не менее на рынке остается немало инвесторов, ожидающих укрепления доллара к концу текущего и началу следующего годов.

Огромная американская экономика переживет этот удар, но хороший урок преподан рынкам недвижимости всех стран, где в последние годы ощущался небывалый подъем. Инвесторы, набирая кредиты и начиная строительство жилья, и думать забыли о том, что экономика может замедлить темпы развития, а деньги будут дорожать, создавая условия для дефолта на рынке недвижимости.

Например, в этом году «Беларусбанк» начал осваивать такой инструмент инвестирования, как ипотечные облигации, которые обеспечены задолженностью клиентов по предоставленным банком кредитам на строительство, реконструкцию или приобретение жилья под залог недвижимости. Приобретать облигации могут как юридические, так и физлица, что облегчило государству задачу финансирования строительства жилья. Наличие реального обеспечения в виде объекта недвижимости позволило представителям банковского сектора анонсировать этот долгосрочный инструмент как особо надежный, т.е. приближенный по надежности к государственным ценным бумагам.

Но в отличие от США в Беларуси нет хедж-фондов, которые бы дополнительно страховали этот вид облигаций, а значит, нет еще одного круга обороны, который может начать рассыпаться под натиском растущей ставки рефинансирования Нацбанка. Благо в этом году Нацбанк только один раз повысил ставку, и вскоре стабилизация, достигнутая на валютном рынке, позволила ему опять снизить стоимость заемных средств. Но ведь все могло пойти и по другому сценарию. Риски хоть и снизились, но остаются.

Ипотечная облигация - это долгосрочная и очень рискованная ценная бумага, которая просто позволяет строить жилье за счет временно свободных средств физических и юридических лиц, и банк выступает в этом процессе посредником, принимая на себя гарантии исполнения обязательств всеми участниками технологической цепочки по финансированию строительства. Есть вероятность того, что эта цепочка рискует оборваться в случае очередного всплеска неблагоприятной внешней конъюнктуры, который может повлиять не только на темпы роста ВВП страны, но и вызвать падение цен на белорусскую недвижимость. Ведь инвесторы (покупатели ипотечных облигаций) вряд ли согласятся, чтобы вместо денег банки вернули им чью-то недостроенную избушку.