МОСКВА В ПОИСКАХ ТРЕНДА

Источник материала:

Москва в поисках тренда
Цены то растут, то падают

Ольга МИКША

№ 44 [614] от 05.11.07 - http://www.belgazeta.by/20071105.44/080231511

Московские аналитики рынка недвижимости в октябре не смогли ответить на главный вопрос: отмеченная динамика означает начало нового витка цен или это завуалированное снижение?

Статистические данные в нынешних условиях оказываются довольно неоднозначными и требуют осторожной интерпретации. Так, в последнее время почти все аналитики и обозреватели рынка недвижимости отмечают рост ценовых показателей. Например, по данным аналитического центра irn.ru, среднее значение индекса стоимости жилья в октябре превысило аналогичный сентябрьский показатель на 1,3% и составило $4116/кв. м. По сути, это изменение уровня цен на жилье в Москве с середины сентября по середину октября. Если же смотреть по более оперативным еженедельным индексам, то рост с конца сентября по конец октября составил около 2%.

Таблица

Однако, с другой стороны, в октябре продолжилось ослабление доллара, с которым тесно связан столичный рынок недвижимости. Между тем более 80% участников рынка предпочитают получать стоимость своей квартиры именно в долларах. Примечательно, что с начала сентября доллар потерял около 4%. Поэтому рост цен осенью на уровне 2% в месяц оказывается не чем иным, как всего лишь компенсацией ослабления доллара повышением долларовых цен на московскую недвижимость.

Это обстоятельство легко проследить с помощью рублевого индекса стоимости жилья - т.н. курса кв. м. Со второй половины лета этого года рублевая динамика цен на недвижимость не обнаруживает вообще никакого роста, а отражает скорее колебательный режим поведения цен в коридоре RUR102-104 тыс. за кв. м. Причем в такой динамике стоимости жилья некоторые могут усмотреть даже продолжение снижения цен, пусть и происходящего заметно меньшими темпами, нежели в первой половине 2007г.

Противоречивая статистическая картина складывается и в отношении динамики цен на разные классы жилья, округа и районы Москвы. Так, в периоды заметного роста цен в 2003г. - начале 2004г. и во второй половине 2005г. - 2006г. в той или иной степени дорожало все. Сейчас же, несмотря на заметный рост среднего ценового показателя по Москве, осталось немало районов и типов квартир, стоимость которых имеет отрицательную динамику или «плавает» вверх-вниз. Нынешний рынок не проявляет единого ценового тренда, а, напротив, оказывается очень разрозненным и противоречивым. А это скорее признак искусственного повышения ценовых показателей в отдельных сегментах квартир, что и приводит к сильно фрагментированной общей ценовой картине.

По мнению сотрудников аналитического центра irn.ru, сейчас есть как минимум два сегмента, в которых цены на квартиры действительно заметно подросли. Во-первых, это самые дешевые однокомнатные квартиры (до $150 тыс. в пределах МКАД), которые с оживлением покупательской активности и активизацией отложенного спроса в сентябре просто ушли с рынка, а оставшиеся по более высоким ценам аналоги создают впечатление заметного повышения стоимости. Во-вторых - элитное жилье и дома бизнес-класса, которые продолжают постепенно дорожать, несмотря ни на что.

Но, с другой стороны, этой осенью на московском рынке недвижимости появилось и немало неадекватных предложений по явно завышенным ценам, возможно, даже в большем количестве, чем в конце ажиотажного роста цен на рубеже 2006-07гг. Очевидно, сейчас многие продавцы ожидают очередного витка роста цен и нередко уже заложили в стоимость предложений свои ценовые ожидания. При этом, как отмечают специалисты, продавцы вряд ли считают нужным замечать, что покупатели, похоже, уже не могут или не хотят покупать московскую недвижимость по таким ценам. В результате на рынке складывается как психологический, так и финансовый разрыв между видением рынка, ожиданиями и возможностями продавцов и покупателей.