ГРАЖДАНИН И КВАДРАТНЫЙ МЕТР

Источник материала:

Гражданин и квадратный метр
Как первому догнать второго

Ольга МИКША

http://www.belgazeta.by/20080526.21/080301511

Кому выгодно повышение цен на жилье? Оказывается, практически всем - стране, экономике, инвесторам… И только первому звену в цепочке, простому гражданину, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, стремительное подорожание квартир мешает жить спокойно и счастливо.

Простой гражданин, который мечтает переехать в более удобную квартиру  вот уже несколько лет копит для этого деньги, следит за рынком и чутко отслеживает все новости о недвижимости. Вот почти 3 года назад 1 кв. м в Минске преодолел планку в $1 тыс., и казалось, что это предел, никто по таким ценам квартиры покупать не будет. А цена постояла и снова двинулась вверх. При этом у гражданина также доход стал побольше, и снова зашевелилась надежда купить квартиру, пусть теперь уже с немаленьким кредитом. Но потом все вокруг заговорили, что государство будет строить больше жилья, а значит, цены пойдут вниз. Гражданин поверил и не стал связываться с кредитом: все-таки страшно!

Как оказалось, поверили многие, но через полгода ожидания новостей о новых квартирах по сниженным ценам потребительское терпение лопнуло, а ценовой пузырь на вторичном рынке раздулся до немыслимых ранее размеров - $2 тыс. На год рынок взял тайм-аут, количество сделок сократилось в разы, покупатели попрятались, у риэлторов появилось много свободного времени. Но ведь квартирный вопрос имеет неприятную особенность: сколько ни откладывай его решение, со временем он становится только острее. Сейчас рынок стал понемногу оживать, покупатели снова интересуются квартирами, и для непосредственных участников рынка - продавцов и покупателей - снова чрезвычайно важным стал прогноз, как в ближайшей перспективе поведут себя цены на жилье.

ЦЕНЫ В ПРИВЯЗКЕ К ДЕФИЦИТУ

Оба прогноза - насчет понижения и повышения - оперируют серьезными аргументами. Например, не вызывает сомнения, что рост цен вызван дефицитом жилья, следовательно, увеличение объемов нового строительства приведет к постепенному насыщению рынка квартирами, удовлетворению спроса и в итоге коррекции цен перегретого рынка. Власти который год обещают существенно увеличить ввод жилья в целом и еще больше - ввод для нуждающихся. Приняты соответствующие программы - по строительству в этом году в Минске более 1 млн. кв. м, а в целом по стране к 2015г. ежегодно строить на каждого жителя по 1 кв. м. Планы достойные, но если проанализировать выполнение аналогичных планов прошлых лет и реальные шаги по осуществлению нынешних, то воодушевление гражданина, который только что в очередной раз поверил, что ждать недолго, сменяется скепсисом.

К примеру, столица два года подряд проваливает доведенное задание по вводу жилья. Ответственные чиновники получают должностные взыскания, но выговором строительные мощности резко не нарастишь, больше башенных кранов не поставишь, стройплощадки не подготовишь, своих строителей из Москвы не вернешь. На местах и в местных кабинетах власти об этих проблемах известно давным-давно, но только в этом году информация дошла до тех, кто действительно принимает решения в стране. Проблем строительной отрасли неоднократно касался президент, следом за ним - премьер-министр и председатель Нацбанка. Возможно, дело двинется, но, как показывает практика, скорость в наших бюрократических коридорах очень низкая. Вот указ о долевом строительстве приняли весной 2006г., положили всю «долевку», новый указ приняли лишь спустя 2 года, а когда он реально заработает и как, никто из игроков сказать не берется: уж слишком много других сдерживающих факторов набралось в отрасли за это время.

АМЕРИКА НАМ НЕ УКАЗ

Еще одним популярным аргументом в защиту дальнейшего снижения цен на минском квартирном рынке является ипотечный кризис в США. Мол, подешевело у них - подешевеет и у нас. Но у них подешевело потому, что население отказалось платить по ипотечным кредитам, банки стали продавать заложенные дома и на рынке в короткий отрезок времени появилось очень много жилья - разумеется, цены пошли вниз.

А случилось так потому, что американские банки выдали много кредитов без другого обеспечения, кроме залога кредитуемой недвижимости, на поверку же семьи оказались неплатежеспособными. В Беларуси повторение такой ситуации даже в меньших масштабах в настоящее время просто невозможно. Белорусские банки страхуют свои риски многократно - не только залогом жилья (которое, к слову, у нас является высоколиквидным имуществом), но и поручительством физлиц, страхованием, непременной проверкой платежеспособности и благонадежности кредитополучателей. Кроме того, у нас высокая сознательность населения в деле обеспечения собственным жильем. В итоге в Беларуси в настоящее время самая низкая в СНГ доля проблемных кредитов - 0,9%.

В действительности кризис американских ипотечных банков вызвал удорожание кредитных ресурсов на мировом финансовом рынке, что почувствовали на себе и белорусские банки. В то же время под финансирование недвижимости комбанки, как правило, не привлекают средства из-за границы, а направляют на эти цели привлеченные средства населения, поэтому повышение ставок по кредитам на жилье будет меньшим, чем повышение ставок, к примеру, на потребительские кредиты и кредиты для бизнеса.

А вот это действительно может стать затруднением для стройбизнеса: например, жилой дом, построенный застройщиком с привлечением банковского кредита, должен быть распродан в сжатые сроки, чтобы застройщику не пришлось платить по кредиту из собственных средств или выплачивать штраф. Это значит, на квартиры должна быть сформирована реальная цена и эффективно проведена кампания по реализации. Без этого застройщику действительно придется снижать цену, однако маловероятно, что инвесторы доведут дело до такого состояния.

БОЛЬШЕ ПРАВДЫ

С другой стороны, прогноз о дальнейшем поступательном росте цен на качественное жилье представляется более обоснованным. Строительство - энергоемкий процесс, который поневоле реагирует на повышение цен на энергоносители. Дорожают стройматериалы, растет индекс строительно-монтажных работ - только по официальным оценкам, на 18% в этом году, поэтому готовое жилье также неминуемо подорожает. А цены первичного рынка непосредственно влияют на «вторичку».

Еще одна потенциальная причина положительной динамики - выход на рынок отложенного спроса. Решение жилищного вопроса невозможно откладывать надолго, и, переждав год, покупатели снова начинают интересоваться квартирами.

Кроме того, за год у покупателей появилось больше возможностей для покупки жилья: помимо роста реальных доходов и девальвации долларовой цены кв. м, за это время на рынке появились новые программы банков, которые кредитуют покупку жилья и таким образом стимулируют спрос. А где растет спрос, будут реагировать и цены, к чему и стоит подготовиться простому гражданину, нуждающемуся в улучшении жилищных условий. Теги: Новости, Минск