Минск рискует остаться «без лица»

Источник материала:

И ничего удивительного. Это за границей считают, будто решение жилищного вопроса делает доступным зарплата, равная цене одного квадратного метра. Мы-то знаем: исполнение мечты о собственной квартире делают ближе... маленькие доходы. По новым стандартам желательно, чтобы не больше 1 360 000 рублей в месяц на каждого члена семьи. Чтобы как малообеспеченным получить льготный кредит на приобретение жилья под 5% годовых. К слову, в Министерстве архитектуры и строительства посчитали - таких по уровню доходности почти 90% очередников.

Естественно, подпрыгнувшие до 27% ставки по жилищным кредитам для тех, кому не посчастливилось попасть в «льготный пул», вынуждают эту часть потенциальных покупателей ждать лучших времен и условий. Сегодня же не только в государственном, но и в коммерческом сегменте рынка жилой недвижимости все более явно заправляют интересы и возможности большинства потребителей - льготников.

- Жилье в тех 40% рынка, которые сегодня строят коммерсанты, было запроектировано до кризиса. Большинство планировочных решений попадали под требования того времени: «трешки» - 100 кв. м, под 70 кв.м двухкомнатные, более 50 кв.м - «единички». Основная часть домов - комфорт-класса или «псевдобизнес», как у нас принято его называть, с большими квартирами. А текущая система кредитования вынуждает людей покупать жилье другого метража, которого на рынке у коммерческой части нет... - с сожалением констатирует директор риэлтерской компании «VIVA Invest» Юрий ЖАРКОВ.

«Надо переориентироваться», считают в Минстройархитектуры, ведь, по словам начальника управления жилищного строительства министерства Александра ГОРВАЛЯ, с реализацией госжилья проблем нет:

- Сложности с реализацией квартир возникают сегодня в ценовых сегментах «средний» и «выше среднего». Жилье типовых потребительских качеств, строительство которого поставлено на поток, расходится. Мы в 2007 году построили 5,145 млн. кв. м жилья, в 2008-м - 6,200 млн. кв. м, в этом году построим тоже за 6 млн. кв. м - и сказать, что они не реализуются, нельзя. Поэтому сейчас задача состоит в том, чтобы наращивать объемы строительства за счет этого сектора.

Застройщики из коммерческого сегмента рынка, в принципе, согласны - ведь и сами в последнее время все чаще именно льготников видят своими потенциальными клиентами. Но такая кризисная переориентация целевой аудитории, по мнению специалистов, неизбежно приведет к застою белорусской строительной отрасли.

- Сегодня основная категория покупателей - это люди, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не готовы ждать, пока подойдет их очередь. И не от хорошей жизни коммерческие застройщики обратились к нуждающимся. Ведь 5%-ная рентабельность, с точки зрения бизнеса, в условиях нестабильности цен далеко не является эффективной. Несколько же убыточных проектов могут сделать компанию банкротом. Поэтому нынешняя экономическая ситуация заставила коммерческие компании переориентироваться на время кризиса. Конечно, все равно они будут закрывать сегмент рынка, в котором люди имеют деньги и возможность выбирать жилье, исходя из своих требований. Но сегодня застройщики вынуждены уйти в эконом-класс и пребывать там, что в целом нехорошо для рынка недвижимости. Ведь кризисные явления мы будем впоследствии ощущать не один год: завтра застроив город панельными или каркасными домами, в которых фасадные решения проведены с минимальными затратами, мы придем к тому, что в столице гостям города, кроме библиотеки и еще пары объектов, и показать будет нечего. Жилые кварталы будут представлять собой дома повторного применения, - считает Вадим ТАЧКИН, помощник директора риэлторской компании «VIVA Invest».

Конечно, и очередники, как правило, не ограничиваются определенными по социальным нормам 20 «квадратами» на человека. Но решение взять на себя «лишние», с точки зрения госпрограммы, площади дается многим ох как нелегко...

- У нас доходило до того, что люди просили не повышать им зарплату, чтобы, когда подойдет время брать кредит, иметь право на льготный. В то же время семья, допустим, из трех человек должна иметь средства, чтобы самостоятельно заплатить 10% стоимости квартиры. Это если они покупают жилье нормируемой площади в 60 кв. м, а если это 75 кв.м, то еще 15 - должны оплатить из собственного кармана по полной стоимости. Такая борьба противоречий возникает, что люди даже теряются: вроде бы надо иметь низкий доход, чтобы стать льготником, но в то же время и иметь возможность заплатить за квартиру серьезные средства - в среднем от 30 до 40 тысяч долларов. И еще в процессе отдавать кредит, - рассуждает заместитель генерального директора по экономике ОАО «Минскпромстрой» Николай РОССОЛЬКО.
В таких ограниченных для маневра рамках «шаг влево, шаг вправо» грозит среднестатистической белорусской семье настоящим финансовым крахом.

- Люди вынуждены выбирать что-то поскромнее, как говорится, по социальным нормам! А это - жилье, цена которого максимально приближена к себестоимости. Да и у государственных застройщиков, это не секрет, условия для работы намного легче. Мы тоже стремимся удешевить строительство, и нас это заставляет проектировать дома попроще, не применять новых технологий. Как-никак, человеку дадут кредит под дом типовых потребительских качеств. Не мешает ли это развитию рынка жилья? - задается вопросом Н.Россолько, очевидно, уже зная ответ.

- Мы выпутаемся, влезем в долги, но завтра будем проектировать жилье такое, под которое дадут кредит человеку, находящемуся в определенных государством социальных рамках. Но когда жилец приобретает квартиру, машину он где будет ставить? Под окном. Ведь сегодня уровень доходов наших дольщиков не позволяет строить квартиру и одновременно - гаражное место тут же, под домом. Ему дай бог вместиться в социальные стандарты и построить квартиру. Тут уже не до машины и не до того, где ее поставить. А в целом все это работает как регрессирующий механизм, который к тому и приводит, что дворы заполнены машинами, вопросы с инфраструктурой остаются нерешенными, а кварталы застраиваются невзрачными типовыми домами, - констатирует застройщик.

Конечно, ассортимент квартир должен быть разным: и подороже, и подешевле. Проблема в том, что сегодня, когда цены на жилье после затянувшегося периода роста наконец «сдулись» до адекватных размеров, основными покупателями стали те, кто предпочитает все-таки подешевле. Так столица и в самом деле рискует после кризиса превратиться в город без лица.