Под знаком вопроса

Изменение механизма исчисления арендных платежей в 2010 г. вызывает у субъектов хозяйствования множество вопросов. И пока ответы на них получить не удается у бизнесменов возникают противоречивые чувства: арендодатели опасаются потерять часть доходов, в то время как арендаторы считают, что их расходы на аренду значительно возрастут.

Напомним, что порядок определения размеров арендной платы при сдаче имущества, находящегося в государственной и частной собственности, определен Указом Президента от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», вступившим в силу с 1.01.2010 г. Все договоры аренды и безвозмездного пользования (за исключением действующих до 31.03.2010 г.) в трехмесячный срок с даты вступления Указа в силу должны быть приведены в соответствие с ним.

Право разъяснять вопросы применения Указа № 518 предоставлено Совмину и формально возникло у него с 1 января. Поэтому в прошлом году поток вопросов переадресовывался правительством в Госкомимущество, Минэкономики, Минюст и другие ведомства. В результате участники арендных отношений так и не смогли уточнить в официальных источниках, например, распространяются ли требования Указа на организации частной формы собственности и с незначительным долевым участием государства, как правильно применить повышающие и понижающие коэффициенты при расчете размеров арендной платы, определить размер арендуемой площади и к кому обращаться за разъяснением. В поисках ответов работники предприятий бегают по семинарам.

По словам юрисконсульта УП «Минский электромеханический завод» Марии Годыль, первое изучение Указа № 518 и утвержденных им положений выявило много пробелов. Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов госсобственности ответов не дает. «Сейчас пытаемся разобраться самостоятельно, — говорит М.Годыль, — однако пока неясно, как расценить сдаваемые в аренду площади, применять понижающие коэффициенты для некоторых категорий арендаторов, какая ответственность ждет за возможные нарушения».

«Мы не можем разобраться, кому адресован Указ, распространяются ли его нормы на организации частной формы собственности, — говорит член дирекции, руководитель юридической службы ОАО «Белкнига» Ирина Егорова. — Сейчас площади для книжной торговли переданы нам в безвозмездное пользование, а арендные платежи вносятся лишь за кабинеты и офисы для руководства. Вопросов много: как будет рассчитан размер арендной платы за торговые помещения, какие применены коэффициенты… Мы предполагаем, что к площадям крупных магазинов, таких, как «Светоч» или «Центральный», будет применен повышающий коэффициент 3, что означает существенный рост расходов на аренду. Поэтому важно получить экономическое обоснование расчетов. По предварительным оценкам, даже при отсутствии повышающих коэффициентов ежемесячный арендный платеж составит около 1 млрд. Br. А поскольку книжная торговля не слишком рентабельна, часть магазинов придется закрыть».

«Мы не планируем менять размеры коэффициентов комфортности для предоставляемых в аренду площадей, — говорит экономист ОАО «Энргоэффект» Ольга Турок — Правда, неясно, кто их вправе утверждать: необходимо обращаться в ПО «Белэнерго» или достаточно согласия директора? Доходы, конечно, сначала будут снижаться, но мы надеемся, что изменение базовой величины со временем компенсирует потери».

«Обстановка прояснится только после появления постановления Совмина, а в том, что оно появится даже сомневаться не приходится, — комментирует юрист Роман Зильберглейт. — Многих вопросов можно было избежать. Согласно юридической практике, в Указе следовало сделать оговорку «если иное не установлено для отдельных субъектов данных отношений», тем самым ограничив круг субъектов, на которых распространяется действие Указа № 518, исключив организации частной формы собственности. На деле совокупность преамбулы и ч. 4 п.1 Указа говорит о том, что его нормы обязательны для исполнения организациями всех форм собственности».

Что ж, в таком постановлении будет о чем почитать. Например, срок приведения действующих договоров в соответствие с Указом № 518 — 3 месяца, но исполнять нормы Указа необходимо с момента его вступления в силу. Как выполнять требования о порядке формирования арендной платы и выставлять расчеты арендаторам, если договоры не приведены в соответствие с Указом? Неясно также, можно ли в I квартале 2010 г. применять договоры аренды, срок действия которых заканчивается 31 марта, как на прежних условиях, так и на условиях, предусмотренных Указом № 518. Нет ответа и на вопрос о том, на каких условиях действуют в I квартале 2010 г. договоры, заключенные на более длительный срок.

Множество вопросов возникает по установлению коэффициентов, применяемых для расчета размера арендной платы. Как их правильно рассчитать, согласовать, можно ли обжаловать? Что делать, если арендатор не согласится с установленным коэффициентом?

Очевидно, что принятие Указа № 518 имеет немало положительных свойств. Он объединяет действовавшие до 1.01.2010 г. правовые акты в сфере арендных отношений, дает больше свободы их участникам, избавляет от необходимости учета суммовых разниц, исключает зависимость арендной платы от колебаний валютного курса. Количество базовых ставок, применяемых для определения размера арендной платы, сокращено с 32 видов до 5. Но неясности с применением отдельных норм Указа существенно снижают эти преимущества. Между тем устранение этих проблем полностью во власти и компетенции органов, уполномоченных давать разъяснения по вопросам арендных отношений. Было бы желание.

Дарья ЛИТВИНОВА