На недвижимость цены движутся?

Источник материала:

Эксперты прогнозируют, как скажется на доступности “квадрата” увеличение кредитования жилья.

Кризисный год запомнился на рынке недвижимости невероятным падением цен: за полгода они упали на 30 процентов (были моменты, когда ценник дешевел на тысячу долларов в неделю). Риелторы, продавцы и покупатели просто не успевали за “невидимой рукой рынка” — разговоры о возможных “пятистах долларах за “квадрат” стали лейтмотивом 2009 года. Неудивительно, что в Минске, по данным Национального кадастрового агентства, было совершено более 10 тысяч сделок — рекорд за последнее трехлетие: свою роль сыграл указ о предоставлении льготных кредитов. Но уже летом специалисты заговорили о стабилизации рынка. Как поведет себя колосс на железобетонных ногах в нынешнем году?

Большие затраты — выше цена

Председатель ассоциации “Недвижимость” Николай Простолупов в прогнозах осторожен: по его словам, 2010 год будет сложным для экономики и это скажется на рынке жилья. Он прогнозирует, что цены будут колебаться, но о резком снижении или росте говорить не стоит (его коллега, директор одного из риелторских агентств Владимир Давидович говорит об удорожании в 0,5-1 процент в месяц). Николай Простолупов не думает, что увеличение льготного кредитования повлияет на рынок. Гораздо серьезнее фактор нехватки жилья, которая остро ощущается в крупных городах, особенно Минске, который в очередной раз не выполнил задание по строительству жилья.

Действительно, в прошлом году в столице возвели 1,2 миллиона “квадратов” — около 85 процентов задания (в 2008 году цифра была выше — 94 процента). Проблема связана с нехваткой строительных мощностей, площадей под жилые массивы... Архитекторы были вынуждены внести коррективы: теперь план в Минске уменьшен на 800 тысяч “квадратов”. На стоимости жилья это не скажется, наоборот, застройщики приветствуют “разумную корректировку”.

— Как изменится цена на первичном рынке? В ней отразится изменение цены на энергоносители с учетом развития отношений с Россией, повышение ставки НДС — на конкретном “метре” это не скажется, но повлияет на стоимость материалов, применяемых в строительстве. Увеличение средней зарплаты, которое озвучил президент, также приведет к подвижкам в затратах, — говорит помощник директора риелторской компании Вадим Тачкин. — Можно прогнозировать, что в течение года плавно, без резких скачков цена вырастет на 10-15 процентов. Снижения не будет — мы уже “упали” до уровня государственных затрат на строительство. Мы также ожидаем сближения цен госпредприятий, возводящих жилье с отделкой, и коммерческих компаний. Кооперативы, которые начали строительство в Каменной Горке, будут платить по 2,4 миллиона рублей за метр в панельном доме, а цена коммерческих компаний — 2,8 миллиона. Раньше эти цифры различались в разы. Частные фирмы пытаются выжить: чтобы не обанкротиться, снижают цену. А государство перестало строить дома за полцены.

Авантюрные застройщики

Ситуация с жильем будет зависеть от условий кредитования — льготные кредиты под 5 процентов всерьез оживили ситуацию на рынке, в прошлом году их было выдано в четыре раза больше, чем остальных (действительно, желающих получить заем под 17-25 процентов немного). В данном случае странно ведут себя коммерческие банки, которые не слишком-то активничают в сфере льготных кредитов. Сложно сказать, с чем придет на белорусский рынок российский “Сбербанк”, — инвестиции могут быть направлены и в жилищное строительство как в активно действующую отрасль экономики.

С другой стороны, эксперты отмечают, что в новом году возможны случаи несвоевременного ввода объектов либо вообще приостановки работ. Очень многие проекты “шатаются”, едва стоят на ногах. Возможно, будут факты “неисполнения обязательств”. Это результат неэффективного управления во многих компаниях: когда рынок рос и “глотал” все, когда были недорогие кредиты, мало кто задумывался о маркетинге, ценообразовании. Минувший год показал, что рынок уже насыщен и для выживания нужна стратегия.

— На рынке уже появляются “авантюрные застройщики” — они предлагают жилье фактически по себестоимости при условии, что будут строить 2-2,5 года. Им нужно с чего-то начинать, а денег нет, поэтому они привлекают клиента всеми правдами и неправдами. Тенденция опасная, — предупреждает Вадим Тачкин.

Спрос и предложение

По мнению директора агентства недвижимости Владимира Чернушевича, ушедший год запомнился президентским Указом № 64: нуждающимся в улучшении жилищных условий выделили земельные участки в Минской области. Аналогичная ситуация была в 1994 году. Практика показала, что подавляющее большинство предпочло продать землю. Владимир Чернушевич полагает, что рынку потребуется лет десять, чтобы “переварить” новые участки, но насыщение рынка — вещь, безусловно, хорошая.

— В прошлом году покупатели и продавцы привыкли к кризису. С июня-июля начался нормальный процесс продажи. Но тот, кто живет подходами прошлых лет, не изучает ситуацию на рынке и держит цену, тот будет ждать. Ситуация 2008 года уже не повторится. В среднем снижение цен на загородную недвижимость составило 20-40 процентов в зависимости от местонахождения, срочности продажи.

Эксперт констатирует: изменился покупательский спрос. Сейчас берут больше дома для проживания — в пригороде и с подведенными коммуникациями, а не дома для отдыха (интересно, что в 90 процентах случаев покупатель ищет “домик на берегу стоимостью не больше 5 тысяч долларов”).

— Не думаю, что в 2010 году цены изменятся сильно, — считает Владимир Чернушевич. — Они останутся на уровне 2009 года. Можно говорить о сезонных влияниях на рынок: зимой спрос падает, в июле—августе популярны “летние домики”. В любом случае речь идет о нескольких процентах. Цены на недвижимость прежде всего зависят от общеэкономической ситуации в стране.

Вторичный рынок: цены пока стабильны

По данным аналитического центра недвижимости Realt.by, с начала года цена “квадрата” в Минске выросла почти на 0,5 процента и составляет около 1430 долларов. По некоторым данным, рост цен на вторичном рынке начался еще осенью и набрал обороты зимой: в декабре двухкомнатные квартиры подорожали на 2,4 процента, однокомнатные — на 2,3. Наиболее дорогие районы — Центральный и Советский, а наиболее дешевые — Заводской и Московский. Лидер по предложению квартир — Фрунзенский район: 18 процентов от общего числа предложения. Впрочем, к этим цифрам стоит относиться осторожно: анализируется цена предложения, но реально и в прошлом, и в нынешнем году продавцы и покупатели торгуются как никогда активно. Особо ценятся клиенты с “живыми” деньгами.

По словам директора одного из агентств недвижимости Аделины Поповой, сегодня ценник на однокомнатные квартиры в Минске начинается от 42-45 тысяч долларов и достигает 55-60 тысяч. Кстати, в прошлом году в столице был определенный дефицит однокомнатных квартир, но именно дешевых, с небольшим метражом. Двухкомнатные уходят по цене от 48-50 до 75 тысяч долларов, впрочем, есть случаи продажи и дешевле: за 42 тысячи, но, это за низкокачественное жилье в ветхих бараках. Трехкомнатные квартиры не дешевеют — цена стабильно держится в районе 70 тысяч.

— Есть небольшой рост — сейчас наблюдается оживление рынка, но, я думаю, к весне-лету цены пойдут вниз, — считает Аделина Попова.

Теги: Минск