Удвоение торговых площадей за пять лет в Минске: как?

Перед столичной сферой розничной торговли и общественного питания стоит задача в течение ближайших 5 лет фактически удвоить свои основные показатели: в торговле Минска необходимо увеличить обеспеченность торговыми площадями с нынешних 346 м кв. на 1 тысячу жителей на начало 2011 года до 600 м кв. к концу 2015 года; в общественном питании соответственно с 27 посадочных мест до 45. Задача грандиозная - существующих объемов отрасль достигла за весь послевоенный период развития Минска, здесь же сроки стоят очень сжатые – одна пятилетка. Но при этом осуществимая. Эксперты компании "Менка" решили проанализировать, каким образом эту задачу можно решить.

Упор на качественную модернизацию

Итак, первое направление – модернизация существующих объектов торговли. Последние несколько лет этому вопросу уделялось внимание, но несколько одностороннее: предприятиям торговли рекомендовалось переходить на залы самообслуживания. Этот процесс предприятиями в основном проводился в рамках существовавшего торгового зала, а вот качественной оптимизации всех имеющихся площадей внимание уделялось не всегда. А резерв есть. Хороший пример из этой области – реконструкция ведущих минских универмагов. По ее завершению торговая площадь ЦУМа должна увеличиться на 350 м кв., а универмага "Беларусь" - более чем на тысячу м кв.

Резервы есть и у минских гипермаркетов. Из-за проблем с предложением складских площадей на рынке Минска, практически все операторы в проекты закладывали 30-35% от площади первого этажа торговых объектов под склады. По мере развития современного складского хозяйства и логистических комплексов, по мере появления специализированных логистических компаний, которые смогут оказывать по аутсорсингу услуги распределительного центра белорусским ритейлерам, а также строительства собственных распределительных центров, о чем заявили некоторые компании, потребность в таком количестве складских помещений в каждом отдельно взятом объекте отпадет. Высвободившиеся площади можно будет использовать для расширения торговых площадей.

Как жилищная проблема может решить торговую?

Отставание развития общественной инфраструктуры от жилой – это извечная проблема новых крупных жилых районов. Выражения городских жителей новых микрорайонов "Поехали в город попить пивка" одинаково подходят и к торговле: "Поехали в город за покупками". Основной путь решения проблемы, который может происходить одновременно с жилищным строительством – увеличение числа домов с выведенными из жилого фонда первыми, в некоторых случаях и вторыми, этажами. Сейчас эта проблема начинает решаться, особенно в домах первой линии. Но потенциал используется далеко не на все 100%. Основная проблема – преобладание в новых районах домов крупнопанельного домостроения над монолитным и каркасно-блочным домостроением. К сожалению, основная масса КПД типовых серий не позволяет эффективно использовать первые этажи под объекты торговли, общепита или сервиса, но все же использование встроено-пристроенных помещений как в целом увеличивает количество торговых площадей, так и помогает снять остроту проблемы в новых районах.

Чем еще хороши новые районы для девелоперов – здесь меньше проблем с реализацией проектов по строительству отдельностоящих объектов. В обжитых районах по многим причинам это проблематично.

В сформированных жилых районах проблема увеличения обеспеченности торговыми площадями может решаться за счет перевода жилых помещений в нежилые. Благо, с выходом в свет Указа президента РБ №479 от 25 сентября 2009 года сама процедура упростилась. И, по оценкам, если процесс будет успешным, только в историческом и административном центре Минска это может увеличить предложение торговых площадей на 80 тыс. м кв. Но здесь есть свои подводные камни.

Самое громкое событие на этом сегменте рынка – проведенный Генпрокуратурой рейд по объектам общепита и торговли, а также общественным туалетам, расположенным в комплексе с жилыми домами, в первой половине 2009 года (как ни парадоксально - за несколько месяцев до выхода прогрессивного Указа №479) и вынесением представления Мингорисполкому с требованием "устранить замечания". Под прокурорскую "метлу" в том числе попали овощные и рыбные магазины. Самое удивительное, что многие из них функционировали на этих же местах десятилетиями, со времен Советского Союза – а советские нормы, включая строительные и санитарные, либеральными назвать трудно. Поэтому складывается дисбаланс инфраструктуры. К сожалению, чем ближе к центру, тем меньше возможности построить специализированный отдельностоящий торговый объект и иного пути, как использование 1-ых этажей многоэтажек для развития инфраструктуры, нет.

Сдерживающий фактор в этом сегменте - слабая развитость в Минске, да и остальных белорусских городах малоэтажной, 2-3-этажной жилой архитектуры, когда над торговым объектом мог бы жить только собственник. У нас обязательно будут другие жильцы. Это одна из причин, по которой специалисты "Менки" оценивают перспективы, открывшиеся в связи с выходом Указа №479, как умеренно-пессимистичные. Требуется дальнейшая законодательная защита инвесторов, решившихся работать на площадях, выведенных из жилого фонда. Примечательно, что подвижки в этом направлении намечаются: 11 марта 2011 года подписан указ №102 "О внесении изменения в Указ Президента Республики Беларусь от 25 сентября 2009 г. № 479", который снимает запрет на размещение в такого типа помещениях рыбных и овощных магазинов, что расширяет круг заинтересованных розничных компаний.

Локомотив – новое строительство

Рассмотренные выше сегменты – важны, безусловно. Они внесут свой вклад в увеличение обеспеченности населения торговыми площадями. Но в полной мере изменить рынок, а также удовлетворить возрастающие требования ритейлеров как к размеру площадей торговых залов, так и к их качеству, специфике планировки, можно только в новых объектах. Развиваться они должны по двум направлениям: строительство как крупных торговых центров, включая многофункциональные комплексы, так и небольших локальных торговых центров, рассчитанных на жителей ближайшего микрорайона или квартала.

Практика строительства таких центров в микрорайонах, где в качестве якоря выступал универсам, а в комплексе параллельно могли размещаться кафе-бар, почта, сберкасса, что-то из сферы услуг, активно использовалась в градостроительстве с 80-ых годов, и продолжать ее следует и в настоящее время. Такие объекты, как универсам "Юго-Запад", "Полесье", или "Первомайский" по-прежнему актуальны для микрорайонов и успешно выполняют свою функцию.

Преимущества такого типа объектов в том, что при общей площади в пределах 1,8-2,5 тыс. м кв. они выигрывают у крупных объектов в стоимости, что расширяет круг потенциальных инвесторов, и в сроках строительства, что важно в новых районах. Небольшие центры могут быть как специализированные, как, например, строящиеся рыбные супермаркеты "Виталюр" в Каменной Горке, так и смешанные как новый супермаркет "Гиппо" в Сухарево, где в том числе размещено небольшое количество галерейных арендаторов из других сегментов торговли и сопутствующих услуг. Оправдывая свое название – микрорайонные торговые центры, - такие объекты могут соответственно и строиться в каждом новом микрорайоне. Поскольку новые крупные жилые районы, как, например, Каменная Горка или Брилевичи, состоят в среднем из 5-7 микрорайонов, логично строительство в них такого же числа небольших торговых центров.

Но глобально в короткие сроки изменить ситуацию с обеспеченностью торговыми площадями могут только крупные торгово-развлекательные или многофункциональные, включающие торговую функцию, комплексы. По данным горисполкома, сейчас в Минске существует 17 строящихся, 42 проектируемых и 8 предлагаемых к строительству объектов, у которых предусмотрена торговая площадь от 3,5 тыс. м кв. и выше. Специалисты компании "Менка" проанализировали реализуемые и заявленные к реализации проекты и, по их оценке, если в процессе последующей реализации проекты не претерпят коренных изменений, в период до конца 2015 года на рынок выйдет ориентировочно 850 тыс. м кв. арендопригодных площадей торговой направленности, что и позволит вывести на рынок около 450-500 тыс. м кв. в пересчете на чистые торговые площади. А это и есть заветная цель – удвоение обеспеченности населения торговыми площадями.

Высказывая оптимизм по поводу перспектив развития рынка, специалисты "Менки" одновременно выражают обеспокоенность, что многие новые объекты могут превратиться в своеобразный розничный "фастфуд", потерять уникальность, специфику и традиции национальной торговли и архитектуры. К сожалению, на фоне оригинальных проектов, к которым можно отнести, например, МФК "Магнит", МФК в рамках комплекса "Автовокзал Центральный" и ряда других, соседствуют проекты, которые ничем оригинальным не выделяются, и при их реализации девелоперы руководствуются только одним – сроками окупаемости и ставками доходности. Некоторые изначальные оригинальные идеи, предложенные застройщикам консультантами и архитекторами, по мере приближения к реализации превращаются в типовые, ничем не привлекательные проекты сэндвич-панельной архитектуры.

Реализуя подобные проекты, мы не только теряем самобытность, свои истоки и традиции в каждом конкретном объекте, но и на десятилетия вносим безвкусицу в городские пейзажи. Возможно, на фоне панельных новых микрорайонов панельные типовые торговые центры и не режут глаз, хотя и не украшают, но в ряде случаев "бюджетные коробки" врезаются в архитектурный ансамбль исторической застройки, как, например, при строительстве объекта в районе старейшего в Беларуси зоопарка в Гродно.

И все же рынок торговой недвижимости развивается не только по пути быстрого удовлетворения растущих запросов розничных сетей за счет экономного и непритязательного в архитектурном плане строительства. Некоторые строящиеся и проектируемые объекты действительно оригинальны в своем решении, над их созданием совместно и плодотворно трудились как сами девелоперы, таки и профессиональные консультанты, архитекторы. Это масштабные проекты с продуманным функциональным наполнением и оптимизированными площадями. Именно за счет этих проектов значительно вырастет предложение качественных торговых площадей, на которых разместятся крупные якоря и разноплановые магазины торговых галерей, фуд-корты, объекты сферы досуга и развлечений, которые тоже испытывают дефицит площадей под свое развитие.