Можно ли продать свою долю третьему лицу (отвечает юрист..)

Хмыль Алесь Максимович, зам. директора по юридическим вопросам, агентство недвижимости "Арива"

Я имею долю в приватизированной трехкомнатной квартире в Минске, хотя с 2005 года проживаю в России. Кроме меня, собственниками являются отец и сестра. Сестра готова выкупить мою долю, но в рассрочку - меня это не устраивает. Могу ли я продать свою долю третьему лицу и что для этого нужно? Могу ли я сдавать свою часть третьему лицу и нужно ли согласие в таком случае остальных собственников?.

Согласно пункту 2 статьи 249 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, сдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. Однако при возмездном отчуждении (продажа, мена) собственник имеет право распорядиться принадлежащей ему долей в общей собственности на жилой дом (квартиру) с соблюдением требований статьи 253 Гражданского кодекса о преимущественном праве покупки. Преимущественное право покупки имеет место лишь в случаях свободного распоряжения участником общей долевой собственности на жилой дом (квартиру) принадлежащей ему доли путем возмездного ее отчуждения постороннему лицу. При продаже доли кому-либо из участников общей долевой собственности (т.е. другому сособственнику квартиры) остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение доли.

Преимущественное право покупки жилого дома (квартиры) не действует и в случае продажи объекта с публичных торгов. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Определившись с ценой и прочими условиями, собственник отчуждаемой доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если один из участников соглашается приобрести долю на предложенных условиях, но выдвигает требование снизить цену либо соглашается с ценой, но выдвигает другие условия (например, отсрочку платежа), то собственник доли вправе произвести ее отчуждение по выставленной им цене и на приемлемых для него условиях постороннему лицу. Это не будет являться нарушением преимущественного права покупки. Если остальные участники общей долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение одного месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

На практике нередко возникает ситуация, когда продавец меняет условия продажи после того, как один из участников изъявил о своем желании приобрести долю на объявленных условиях либо когда эти условия изменяются после отказа других участников приобрести долю, т.е. уже в период заключения договора с посторонним лицом. В первом случае участник может согласиться с предложенными изменениями и реализовать свое преимущественное право покупки доли на новых условиях. Во втором случае продавец доли жилого дома (квартиры), изменивший впоследствии цену или другие условия продажи, обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право на покупку окажется нарушенным.

Извещение о продаже доли дома (квартиры) должно быть направлено остальным участникам общей долевой собственности в письменном виде с указанием цены и всех других условий, на которых она продается.

Доказательством получения такого извещения могут служить ответы сособственников, свидетельство нотариуса о передаче участникам общей долевой собственности извещения продавца.

На реализацию преимущественного права покупки недвижимости отведен один месяц. При отказе остальных участников общей долевой собственности от осуществления указанного права в течение месяца со дня извещения о продаже, отказе от принятия извещения, а равно молчание в течение указанного срока (что равносильно отказу) продавец вправе продать свою долю любому постороннему лицу.

В случае оспаривания факта извещения либо отказа от покупки, с учетом того, что и извещение, и отказ должны быть оформлены письменно, суд выносит решение на основании представленных сторонами доказательств, относящихся к предмету спора и имеющих письменную форму, поскольку законом не оговорено иное.

При продаже доли с нарушением указанного права любой другой участник долевой собственности, согласно пункту 3 статьи 253 Гражданского кодекса, имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Указанный 3-месячный срок начинает исчисляться со дня, когда участник общей долевой собственности, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя, узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли постороннему лицу с нарушением его права.

Нередко в целях обхода требований статьи 253 Гражданского кодекса о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли под видом дарения постороннему лицу фактически совершается продажа доли. При доказанности, что в действительности была совершена с этим лицом возмездная сделка, применяются правила пункта 2 статьи 171 Гражданского кодекса о притворной сделке. Притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в данном случае - дарение, признается ничтожной. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила. В вашем случае речь может идти о сделке, которая требует соблюдения требований о преимущественном праве покупки, поскольку имело место возмездное отчуждение постороннему лицу.

Следует отметить, что если вам принадлежит только доля, то есть не было выделения и закрепления за вами конкретной комнаты, то при продаже данной доли, кроме извещения о продаже своей доли, вам необходимо согласие на продажу сестры и отца.

Если вы хотите сдавать свою часть третьему лицу, то согласие в таком случае остальных собственников нужно.