Удостоверение договора купли-продажи недвижимости: нотариус или регистратор?

Источник материала: realt.by

В этих и иных вопросах разбиралась журналист портала Realt.by.

Буква закона

Для правильного понимания поставленного вопроса следует четко различать ряд следующих правовых терминов.

Удостоверение сделки купли-продажи – это совершение на документе удостоверительной надписи нотариуса либо должностного лица, обладающего правами совершать такие действия. Целью сего является удостоверение факта совершения сделки и свободного волеизъявления сторон, имеющее конкретное содержание.

Иными словами, лицо, удостоверяющее сделку, является квалифицированным свидетелем действий граждан и юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно действующему законодательству  документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором.

Без юридического акта удостоверения сделки третьим лицом можно обойтись только в случае, если договор купли-продажи недвижимости заключают между собой два юридических лица. В таком случае достаточно подписания документов руководителями или уполномоченными лицами и скрепления печатями этих юридических лиц.

Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом – юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки.

Сделка с недвижимым имуществом считается заключенной именно с момента ее государственной регистрации. А покупатель после государственной регистрации сделки становится кандидатом в правообладатели. Полноценным же собственником приобретенной недвижимости он может стать только после государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

Оба последних действия могут быть совершены как одновременно, так и в разрыве по времени (например, когда окончательный расчет или передача объекта недвижимости не происходят к моменту совершения сделки), но в любом случае относятся к исключительной компетенции государственных регистраторов.

Под защитой нотариуса

В большинстве стран Европы именно нотариус играет главную роль в вопросах обеспечения прав на недвижимость и их регистрации. В Беларуси большую половину сделок купли-продажи жилья граждане сегодня предпочитают оформлять через нотариуса, хотя закон этого и не требует обязательно. Кто-то это делает по привычке, кому-то так более удобно, а для кого-то нотариальное удостоверение придает большее спокойствие и уверенность в завтрашнем дне.

Работа нотариуса над удостоверением сделки начинается с подготовки «проекта сделки» (перечень всех нотариальных действий, которые потребуются в конкретном случае). Сюда входит составление договора, согласование цены продажи, формы, порядка оплаты и возможности рассрочки платежей, оформление согласия супругов, сособственников и т. д.

Финальным этапом станет подписание договора, во время которого нотариус зачитывает его всем заинтересованным лицам и разъясняет все правовые последствия сделки. Кстати, по словам экспертов, именно на этом этапе у сторон нередко возникает желание внести какие-либо дополнения. А иногда и сами нотариусы в последний момент отказывают в удостоверении договора. К примеру, если видят, что «воля продавца явно не выражена».

Надо иметь в виду, что законодательством установлен перечень договоров, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, поэтому регистраторы их не смогут удостоверить. К таким договорам относятся: договор ренты, приватизации, брачный договор, соглашение об уплате алиментов, договора, стороны по которым пришли к соглашению об удостоверении их нотариусом.

Внимание: «активный» нотариус, или сделка «под ключ»

Согласно законодательству нотариусы работают по принципу «одного окна». Это означает, что если у гражданина возникнет потребность в совершении нотариального действия, то ему придется только два раза прийти в нотариальную контору. Один раз, чтобы написать заявление о том, что он желает оформить договор, а второй раз, чтобы подписать этот документ и оформить сделку.

При этом гражданин представляет нотариусу те документы, которые у него есть в наличии, и просит, чтобы нотариус истребовал для оформления сделки другие документы. Для совершения сделки установлен срок один месяц.

С 20 января 2013 года вступили в силу изменения в законодательство, которые еще больше расширили функции нотариусов. Теперь гражданину после удостоверения договора в нотариальной конторе нет необходимости самостоятельно идти в агентство по госрегистрации, чтобы зарегистрировать договор и переход права собственности на недвижимое имущество. По заявлению гражданина это сделает за него нотариус. Кроме того, по желанию гражданина нотариус заберет из агентства готовые документы и отправит их заявителю по почте. За дополнительные услуги нотариусу придется доплатить примерно Br100-120 тыс.

Регистратор – универсальный юрист

По закону о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним регистраторы наравне с нотариусами получили право удостоверять договоры. На первоначальном этапе при удостоверении договоров они сталкивались с большими проблемами. Не хватало ни опыта для удостоверения сделок, ни места для приема сторон сделки.

В настоящее время в Минском городском агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру услуга по удостоверению договоров получила достаточно широкое распространение. Поэтому было принято решение с 1 февраля 2012 года создать в организации отдел по удостоверению договоров. Сегодня в отделе работают 12 аттестованных регистраторов, в том числе начальник отдела и его заместитель, которые удостоверяют сделки, а затем регистрируют их. Регистраторы постоянно повышают свою квалификацию и проходят аттестацию раз в 3 года.

Регистратор имеет доступ к Единому государственному регистру, прав на него и сделок с ним. Поэтому на момент удостоверения сделки он владеет самой актуальной информацией о регистрируемом объекте недвижимости (арест, запрет и т.д.). Это позволяет более полно гарантировать законность сделки и то, что она со временем не будет оспорена в суде.

В случае представления регистратору всех документов договор будет удостоверен в течение 3-х рабочих дней. Если регистратору придется запрашивать документы, то как и в нотариальной конторе договор будет удостоверен в течение месяца.

С 1 сентября 2012 года в агентстве работает отдел по риэлтерской и страховой деятельности. Специалисты отдела как и специалисты агентств недвижимости оказывают населению риэлтерские услуги.

Надо иметь в виду, что в агентстве по госрегистрации удостоверяются нетипичные сделки, которыми нотариальные конторы в силу разных причин не занимаются. К ним, например, относятся: удостоверение договора о предоставлении квартиры взамен сносимого жилого дома, договор о разделе или слиянии квартиры и др.

Цена вопроса

За нотариальное удостоверение договора купли-продажи как в нотариальной конторе, так и в агентстве по госрегистрации придется заплатить госпошлину в размере 5 базовых величин (сегодня это Br500 тыс.).

Кроме того, согласно тарифам в нотариальной конторе услуга за составление проекта договора обойдется в Br50 тыс. За составление проекта договора и его удостоверение в агентстве придется заплатить Br160 тыс.

Как видим, в настоящее время квалифицированную услугу по удостоверению договоров можно получить как у нотариусов, так и регистраторов. А вот к кому обращаться за услугой – принимать решение вам.