Доля в квартире. Совершение сделки и ее последствия

Источник материала: realt.by

Сегодня мы продолжим тему покупки комнаты или доли в квартире, начатую в публикации «Покупка комнаты: жизнь с соседями – не сахар, но лучше синица в руках, чем журавль в небе».

Прокомментировать юридические тонкости совершения сделки с долями в квартире и ее последствия мы попросили заместителя заведующего государственной нотариальной конторы №2 Советского района г.Минска Сергея Серафимовича.

Когда возникает общая долевая собственность

Общая долевая собственность на квартиру может возникать при оформлении наследства, при разделе жилого помещения между супругами после развода. В случае возникновения спорной ситуации между участниками приватизации, наследниками и в других ситуациях долевая собственность может возникнуть и по решению суда.

Если говорить в целом о приватизации жилого помещения, то изначально она предполагала регистрацию объекта на одного из участников приватизации. Но впоследствии каждый из участников общей долевой собственности получил право требовать выделения своей доли. Поэтому при приватизации квартиры все участники могут заключить между собой добровольное соглашение об определении своих долей и зарегистрировать их в общую долевую собственность. Но это будет доля в праве на квартиру, а не на комнату, не на коридор и т.д.

Доля и комната: в чем отличие?

Надо иметь в виду, что, как правило, доля в квартире не совпадает с площадью комнаты. Помимо жилой площади на долю также приходится площадь подсобных помещений квартиры (кухня, прихожая, коридор,  ванная, туалет и др.). Размер доли зависит от площади квартиры и количества собственников. Чем меньше собственников в квартире и чем больше ее площадь, тем больше будет размер доли.

Владение и пользование жилым помещением. Есть нюансы

Что касается владения и пользования жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, то согласно п. 5 ст. 154 Жилищного кодекса оно осуществляется по соглашению всех сособственников. Данное соглашение может быть заключено в устной или простой письменной форме.

Но здесь обращаем внимание на один нюанс. Если один из сособственников общей долевой собственности решит продать свою долю, то порядок владения и пользования жилым помещением, который изначально был установлен между собственниками долей, не будет распространяться на нового собственника. Поэтому если новые сособственники не придут к консенсусу, кто и чем будет пользоваться в квартире, то этот вопрос будет решаться только в судебном порядке.

Купить долю можно и на торгах

По закону долю можно купить не только у собственника приватизированной квартиры, но и на торгах. Например, в настоящее время суд Фрунзенского района г. Минска объявил о проведении торгов по продаже 1/2 доли в праве собственности на квартиру в доме по ул.Притыцкого.

В подобных торгах могут принимать участие не только сособственники общей долевой собственности, но и сторонние лица. Они должны дать подписку о том, что не имеют препятствий к участию в торгах. Кроме того, при подаче заявления для участия в торгах на депозитный счет суда они должны внести задаток в размере 10% от стоимости продаваемого имущества.

Как правило, подобные ситуации (продажа долей на торгах) чаще всего возникают в тех случаях, когда доля находится в залоге. В случае неисполнения обязательств доля реализуется на торгах, а вырученные деньги возвращаются кредитору.

Право преимущественной покупки никто не отменял

При продаже доли, находящейся в общей долевой собственности, сохраняется право преимущественной покупки.

Но как решается вопрос, если общей долевой собственностью владеют и пользуются не два, а, скажем, три или четыре сособственника?

Практика такова. Продавец извещает о продаже своей доли всех сособственников. Если ее пожелают купить все собственники долей, то продавец вправе выбрать, кому он продаст свою долю. Как правило, он выбирает того собственника, с кем находится в хороших отношениях.