Проблем в отношениях между дольщиками и застройщиками так много, что они выходят за рамки одного указа

Источник материала: realt.by

Спецсчет – на объект строительства

С принятием нового указа открытие специальных счетов будет производиться не на каждый конкретный жилой дом, как это было ранее, а в целом на объект строительства (один или несколько жилых домов). Данная норма введена по настоятельной просьбе Ассоциации застройщиков.

Регистрацию договоров сохранили

Как и прежде, регистрация договоров создания объектов долевого строительства будет вестись в местных исполкомах. При этом если договор будет заключаться по типовой форме, то она должна быть в обязательном порядке соблюдена. В регистрации договора коммерческому застройщику может быть отказано лишь в том случае, если в нем отсутствуют существенные условия (определены указом и не изменились) или на квартиру заключены два и более договоров долевого строительства. 

Дополнительные соглашения к договорам подлежат регистрации  только в том случае, если в них меняются существенные условия договора. Это сделано для того, чтобы разгрузить специалистов исполкомов, занимающихся регистрацией договоров.

Ненуждающиеся граждане могут заключить договор в привязке к иностранной валюте

В указе предоставляется возможность дольщикам, не состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, заключать договоры долевого строительства "в привязке" к иностранной валюте. Нуждающиеся граждане заключают договор только в белорусских рублях и даже в тех случаях, когда строят жилое помещение по коммерческой цене. Татьяна Затуренская рассказала, что по вопросам применения данной нормы в отраслевое министерство поступает много писем от нуждающихся граждан. Очередникам непонятно, почему они не могут заключать договоры в "привязке" к иностранной валюте, если строят жилье по коммерческой цене. Начальник отдела пояснила, что на применении такой нормы настояли силовые и контролирующие органы. В частности, они ссылались на то, что в кризис многие дольщики, заключившие договоры в "привязке" к иностранной валюте, не смогли выполнять свои обязательства по договорам. В то же время, начальник отдела регулирования жилищной политики высказала надежду, что через полгода данная норма может претерпеть изменения.

Ужесточена ответственность застройщиков за срыв сроков ввода домов

В новом указе существенно меняется ответственность застройщика за срыв сроков ввода домов в эксплуатацию. Установлено, что срок исполнения застройщиком обязательств по договору может быть определен в договоре и соответствовать нормативному сроку. В случае если строительство не может быть завершено в нормативно установленный срок, застройщик в установленном порядке по решению исполкома может его перенести.  

Собственно, такая норма существовала и ранее. Однако в соответствии с новым указом и по причине большой загруженности судов наличие или отсутствие вины застройщика за срыв сроков будет определять исполком.  И только если застройщик не согласится с решением исполкома, он может обратиться в суд.

- Исполкомы к этому вопросу относятся сейчас очень осторожно. Они не отделываются просто отпиской, что срок ввода объекта продлен или не продлен. К вынесению решения они сейчас подходят скрупулезно. Но для этого им нужно предоставлять объективную и достаточно объемную информацию. Со своей стороны мы направили им письма с соответствующими разъяснениями, - рассказала Татьяна Затуренская.

На вопрос, что делать застройщику 2-3 месяца, пока длится судебное разбирательство, специалист ответила, что надо дальше строить дом. По новому законодательству штрафные санкции применяются как к застройщикам, так и к дольщикам. К последним – за несвоевременное внесение платежей. Причем размеры штрафов увеличены для обеих сторон.

- Мы полагаем, что принятые меры будут способствовать выполнению сторонами своих обязательств в полной мере. Конечно, большая ответственность возложена на исполкомы. Им будет непросто. Потому что досконально рассмотреть каждую ситуацию и вынести верное решение достаточно сложно, - сказала Татьяна Затуренская.

Застройщику ежегодно придется проводить аудит за свой счет

Указом предусмотрена обязанность застройщика за свой счет проводить ежегодный аудит целевого использования средств дольщика, внесенных им на строительство объекта. При этом копия аудиторского заключения будет предоставляться в исполком. Дольщики также получили право с ней ознакомиться.

В то же время, рассказала специалист, с применением данной нормы могут возникнуть большие сложности, особенно у государственных застройщиков и УКСов. Потому что это очень затратная процедура, которая ударит по карману любого застройщика, особенно государственного.

Что значит проводить аудит за свой счет? Можно ли его проводить за счет прибыли? Аудит нужно будет проводить только по спецсчетам или в целом по всем счетам? Отвечая на эти вопросы участников семинара, начальник отдела сказала, что по всем этим вопросам отдельное разъяснительное письмо готовит Минфин. Оно появится примерно в июле – августе.

С другой стороны, сказала выступающая, если от застройщиков поступят официально обоснованные предложения по поводу нецелесообразности проведения аудита, они будут обязательно рассмотрены при внесении изменений и дополнений в указ.  

Застройщикам разрешили возвращать вложенные в строительство деньги со спецсчетов

Такая норма действовала и ранее, однако трактовалась неоднозначно. Ведь по законодательству средства со спецсчета направляются только на строительство объектов. Чтобы снять эту проблему, в указе прописано следующее. В случае направления своих денег на строительство застройщик забирает их со спецсчета, но не дожидаясь окончания срока строительства, а по мере поступления денег. Деньги возвращаются на расчетный счет застройщика с применением индексации, порядок которой прописан в указе. Источником индексации, пояснила Татьяна Затуренская, являются средства дольщиков, вносимые на строительство объекта.

Вопрос взаимозачета средств в процессе строительства – пожалуй, самый сложный

В связи с этим в указе даны поручения Совету Министров разработать соответствующее положение. Речь идет о том, что в процессе строительства при продлении сроков ввода домов в эксплуатацию к дольщикам предъявляются требования о доплате.

- Цена увеличивается и сразу возникает много вопросов. В рабочем порядке мы рекомендовали застройщикам применять простую схему: деньги дольщиков и затраты застройщиков на строительство объектов приводить в сопоставимые цены. Но эти схемы не применялись. Застройщики, особенно государственные, отказывались производить расчеты. Поэтому не позднее 9 сентября правительство примет соответствующее решение об утверждении методики расчета. В принципе, проект методики уже сеть. Он направлен на обсуждение облисполкомам, Минскому горисполкому, Ассоциации застройщиков и проходит согласования.

В ходе семинара Татьяна Затуренская ответила еще на целый ряд вопросов застройщиков по применению норм указа. Что понимается под господдержкой? Что такое ограниченная прибыль застройщика? Когда и как дольщику можно предъявлять требования по доплате сверхнормируемых на одного человека квадратных метров? Как определить фактическую стоимость объекта, если на дату утверждения акта приемки не учтены все затраты, а часть работ перенесена на благоприятный период?  Надо ли расторгать договоры долевого строительства и возвращать деньги дольщикам при смене квартир в пределах одного строящегося объекта? Может ли застройщик расторгнуть договор с дольщиком, если последний не согласен с новой ценой? И это далеко не все вопросы, на которые были даны исчерпывающие ответы.

Отвечая на вопрос журналиста портала Realt.by, как сама госпожа Затуренская оценивает новый нормативный документ, она ответила следующее:

- Пока по новому указу в Минстройархитектуры поступают лишь теоретические вопросы. На практике указ еще не реализуется. Поэтому надо подождать еще месяца три, полгода, чтобы документ поработал, а потом уже можно будет рассматривать его в практической плоскости.

У нас не существует идеальных законодательных актов. Законодательство постоянно регулируется, меняется, дополняется. Давайте дождемся, пока указ поработает, тогда будем видеть, на что реально обращать особое внимание.

Сейчас готовится нормативная база по реализации принятых в последнее время указов Президента  в части жилищной политики.

На данную тему также читайте на нашем сайте:

Сгустились тучи над застройщиками. Новый Указ о долевом строительстве встал на защиту дольщиков