Январь 2017: спрос и цены на квартиры ниже, но крепкий рубль удерживает рынок от обвала

Январь – традиционно самый слабый месяц в году с точки зрения спроса на квартиры. В зависимости от года январская “просадка” по числу сделок может составлять от 25 до 55% от уровня предыдущего декабря. На этот раз спрос по сравнению с прошлым месяцем сократился на 39%.

Сравнение января с январём является куда более показательным. По числу совершённых сделок первый месяц 2017 года оказался самым результативным за последние 4 года. Так, уровень января 2016 года был превышен на 19%. Лишь в 2013-ом, в разгар массовой выдачи 16-процентных кредитов, квартир в январе покупали больше, чем сейчас. Можно сделать вывод, что для самого начала года активность покупателей была неплохой.

Что касается предложения квартир, то рынок довольно быстро вернулся к нормальному функционированию после периода новогодних и рождественских праздников. По сравнению с декабрем количество выставленных на продажу квартир увеличилось на 6,3% и в феврале этот процесс продолжается.

Из-за того, что в январе покупают немного квартир, их структура может сильно отличаться от обычной. В этом году по качественным характеристикам жилья и по географии сделок особых отличий от прошлых месяцев замечено не было. В роли единственной “аномалии” выступили 4-комнатные квартиры, на долю которых пришлось 6,6% всех сделок – это абсолютный максимум за последние 6 лет.

Примечательно, что доля самых популярных у покупателей 1-комнатных квартир, падает уже не первый месяц. С августовских 43,7% их доля опустилась до нынешних 38%.

На готовые новостройки (сданы в течение последних 12 месяцев) пришлось около 18%. В декабре этот показатель был аналогичным.

На фоне обострения борьбы за покупателя цены проданных квартир снижаются второй месяц кряду. По итогам января средняя цена квартир, рассчитанная по данным совершенных сделок купли-продажи, снизилась на 1,3%. Примечательно, что динамика по типам квартир в разрезе числа комнат была крайне неоднородной: дешевели “однушки” и “двушки”, а квартиры с тремя и четырьмя комнатами, напротив, выросли в цене.

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):

· 1-комнатные квартиры: 1168 $/м2 (-2,9% за месяц) – $40 000;

· 2-комнатные квартиры: 1089 $/м2 (-1,2%) – $51 500;

· 3-комнатные квартиры: 1070 $/м2 (+0,3%) – $70 800;

· 4-комнатные квартиры: 1090 $/м2 (+0,9%) – $96 500.

Ещё в ноябре разрыв между средними ценами предложения и реальных сделок составлял рекордно низкие 3,7%, но за два месяца увеличился до 6,5%.

Цены в объявлениях о продаже квартир в последние месяцы также демонстрируют негативную динамику, но снижение идёт не так быстро, как в случае с реальными сделками. В январе наиболее ощутимая коррекция прослеживалась у старого жилфонда: хрущевок и брежневок (снижение на 0,6-1,4%). Примечательно, что квартиры в современных панельных и каркасно-блочных домах, напротив, немного выросли в цене (+0,3-0,8%).

Среди районов с максимальным снижением цен (до 3%) выделяются жилой массив вдоль улицы Макаенка, а также Курасовщина. Положительная ценовая динамика была отмечена примерно в 40% микрорайонов столицы. Чуть более 2% прибавили средние цены в Лебяжьем, Лошице, Западе и Брилевичах.

Минск оказался единственным городом, у которого январская динамика цен на квартиры была отрицательной. В Москве, благодаря укреплению рубля, долларовый индекс увеличился на внушительные 3,1%. Схожая ситуация наблюдалась также в Варшаве и прибалтийских столицах, где курсовые колебания привели к росту долларовых цен на 2,7-4,5%. Наиболее скромный рост отмечен в Киеве, где жилая недвижимость подорожала в среднем на 0,6%.