Минская «вторичка»: быстро продаются только квартиры, которые дешевле средних по рынку на 10% и больше. Все остальные — «висяки»

— В такой ситуации хорошо работает схема, которую наше агентство недвижимости широко использует в своей практике. Мы тесно работаем с продавцом и выставляем его квартиру на рынок на 10% дешевле по сравнению со средними ценами. Втечение двух недель ищем на нее покупателей. Тот, кто предлагает самую высокую цену, и является счастливым приобретателем жилого помещения, — рассказывает Павел Кузнецов. — Подобная схема помогает продавцам и покупателям быстро решать свои квартирные вопросы. В свою очередь мы не имеем проблем с определением цены и продажей объектов.

В то же время, эксперт отмечает, что на рынке присутствует еще порядка 30% продавцов, которые, ориентируясь на тренды рынка, не готовы снижать цены. Квартиры, выставленные на продажу по средним ценам, «зависают» на месяцы. Главная причина этого — переизбыток предложения.

Павел Астапеня, директор АН «Эксперт» также говорит о том, что цены предложения снижаются более быстрыми темпами. В реальных сделках это падение не такое заметное.

Если квартира стандартных потребительских качеств была сразу выставлена на рынок по реальной цене, то торг по ней минимален — не более $500-1000, и она быстро продается. Если же квартира предлагается на продажу на 20-30% дороже реальной цены, по ней никто не торгуется и даже не выражает желания ее смотреть. 

— Более года цены предложения на квартиры на рынке были сильно завышены. Сегодня продавцы, наконец, осознали ситуацию. Многие из них выставляют на продажу квартиры по реальным рыночным ценам, — говорит Светлана Куделко, заместитель директора ООО «Твоя столица. Агентство недвижимости».

Что касается реальных цен сделок, то, по словам эксперта, с середины прошлого года она балансирует на 1-2% от средней цены $1050/кв.м (порядка $40 на «квадрате»).

По $37-38 тыс. — берем

Павел Астапеня рассказывает, что сегодня покупателям интересна однокомнатная квартира стандартных потребительских качеств в спальном районе не дороже $37-38 тыс. Такое предложение они готовы рассматривать. В зависимости от месторасположения, ремонта при покупке речь может идти о скидке в размере $1000.

Быстро находят своих покупателей двухкомнатные стандартные «двушки» за $52-53 тыс.

Цены на квартиры, приближенные к центру города или к станциям метро, стоят несколько дороже.

В отличие от регионов, где покупатели уже потеряли интерес к центру, минчанам он еще интересен. Но квартиры в центре по сравнению со спальными районами стоят как минимум на 10% дороже.

Сегодня продавцам не стоит рассчитывать и на то, что приедут россияне и дорого купят их квартиры. Тенденция поменялась. Сейчас они чаще продают свои квартиры в Минске, нежели их покупают.

Что касается других иностранных граждан, то с ними проходят тоже единичные сделки.

В тренде — «двушки»

В последнее время наиболее популярными стали двухкомнатные квартиры. По мнению Павла Кузнецова, это произошло потому, что цены на них стали приближены к ценам на однокомнатные квартиры. Тот, кто раньше мог купить только «однушку», сегодня может позволить себе приобрести двухкомнатную квартиру.

Светлана Куделко также говорит о том, что по итогам первого квартала 2017 года лидерами продаж стали двухкомнатные квартиры небольшого метража. Цена квадратного метра на жилые помещения стандартных потребительских качеств составляет в среднем $1024.

Цена на однокомнатные квартиры стандартных потребительских качеств зафиксирована на отметке $1110/кв.м, на трех- и четырехкомнатные — порядка $1000/кв.м. Многокомнатные «хрущевки» и «брежневки» можно купить за $900-950/кв.м.

Спрос сохраняется, но предложение далеко впереди

Павел Астапеня говорит о том, что в январе и первой половине февраля, когда продавцы не соглашались уменьшать цены, покупательская активность была снижена. Но как только они стали более лояльными к покупателям, количество сделок сразу стало расти.

— В такой ситуации выигрывают все. Продавцы, которые давно хотели продать свои объекты, в конце концов, их продали. Покупатели, желающие купить квартиру, наконец, улучшили свои жилищные условия, — уточняет эксперт.

Директор агентства считает, что в текущем году на рынке не будет совершено такого большого количества сделок, как в 2016. В прошлом году наблюдался большой отложенный спрос. Это позволило рынку выйти на рекордное количество сделок.

— В 2017 году мы не увидим такого большого отложенного спроса. Конечно, и в этом году на рынке мог бы повториться сценарий прошлого года. Но только при условии, если бы цена предложения квадратного метра была $1000, а цена реальных сделок — $900. Но таких цен в этом году мы не увидим. Не факт, что это вообще случится, — говорит Астапеня.

Перспективы

Павел Кузнецов считает, что осенью после летнего затишья на минском вторичном рынке жилья цены стабилизируются или даже вырастут на 1-2%. Ожидать более существенного роста цен можно только в 2018 году. Да и то он не будет резким, а таким же плавным, как сегодня падение.

— Рынок нащупывает уже некое дно. Думаю, что за год цены предложения снизятся на 12%. С начала года они упали уже на 3-3,5%. Цены реальных сделок снизятся на 10%, — высказывает свое мнение Павел Астапеня.