Жилье мое: что надо сделать, чтобы жизнь в доме не превратилась в ад

Помочь собственникам квартир решать эти и другие проблемы призваны жилищные ассоциации, которые в той или иной форме создаются в разных странах мира. Какой путь развития некоторые из них выбрали, как решают проблемные вопросы по улучшению условий проживания в домах — эти и другие вопросы обсудили участники IX Международной конференции «На пути к профессиональному управлению жильем в диалоге с органами власти и жилищными ассоциациями», которая прошла в Минске.

Организатором мероприятия выступила Международная ассоциация менеджмента недвижимости (МАМН), офис которой находится в белорусской столице. Сегодня ее членами и ассоциированными партнерами являются организации из 11 стран.

В конференции приняли участие более 90 представителей ассоциаций из 8 государств — Германии, Беларуси, Украины, Татарстана, Казахстана, Узбекистана, Латвии и Эстонии, которые обменялись опытом работы.

Как отметил Геннадий Каленов, исполнительный директор МАМН, сегодня данная организация имеет достаточно большой вес в мировом сообществе. В управлении членов ассоциации находится более 5 млн квартир на общую сумму свыше 1 трлн долларов США.

— Это дает ей право делать выводы и давать рекомендации по управлению недвижимостью, — дополнил Геннадий Каленов.

Что ложится на плечи ассоциаций

Жилищная ассоциация объединяет юрлица (организации), работающие в жилищной сфере. Причем это могут быть не обязательно объединения товариществ собственников, но и других организаций, предоставляющих услуги в этой отрасли. Эти некоммерческие организации входят и выходят из ассоциации добровольно.

Главная задача жилищных ассоциаций — это ведение конструктивного диалога с исполнительными и распорядительными органами власти, создание высоких стандартов деятельности, информирование собственников и нанимателей жилья, улаживание споров и обучение управляющих, руководителей и членов правления.

МАМН включена в политический процесс в Беларуси, является членом различных рабочих групп и консультационных советов. Белорусские городские ассоциации разрабатывают стратегии развития на основе успешного немецкого опыта, в частности, по созданию системного обучения управляющих, внедрению в практику правил до начала проектирования и строительства домов, говорит исполнительный директор МАМН.

Белорусские ассоциации достаточно молодые, но уже имеют положительный опыт работы.

— Мы работаем под девизом: кто не стучится, тому не открывают. Во главу угла в ассоциации ставится самообразование членов, изучение законодательной базы, разработка методичек для управляющих, — рассказывает руководитель одной из крупнейший в Беларуси ассоциаций из Мозыря, которой исполнилось уже почти 5 лет, Ирина Гусакова. — Мы являемся своеобразным мостом между властями и нашими собственниками. Управляющие как никто иной хорошо знают, видят коллизии законодательства и доносят их до властей. Часто решения вырабатываются совместно с другими региональными ассоциациями и ложатся на стол отраслевого министерства.

Своим опытом работы также поделились руководитель ассоциации «Полесский собственник» (г. Пинск) и председатель правления ассоциации «Светлогорский собственник», которая объединяет 49 юридических лиц, Марина Шульга.

Выступление руководителя ассоциации из Пинска - фото МАМН

Беларусь: власти уполномочат вести организационную работу

Как рассказал на конференции первый заместитель министра ЖКХ Геннадий Трубило, сегодня в республике работают более 2 тысяч товариществ собственников (ТС) и около 7,5 тысячи организаций застройщиков, большинство из которых находятся на техническом обслуживании государственных предприятий.

В Беларуси действуют 20 ассоциаций союзов товариществ собственников и организаций застройщиков: 2 — в Брестской области, 3 — Витебской, 4 — Гомельской, 1 — Гомельской, 3 — Могилевской и 7 — в Минске. Их работу контролируют местные исполнительные и распорядительные органы.

По словам чиновника, сегодня поступает достаточное большое количество обращений граждан, недовольных работой ТС и организаций застройщиков. С одной стороны, это связано с отсутствием должного контроля за их работой со стороны местных органов власти, а, с другой стороны, — необходимостью вовлечения собственников в процесс управления своим жильем.

— Планируемые изменения в законодательстве направлены на то, чтобы поменять функцию властей с попечительской на организаторскую, — дополняет Геннадий Трубило.

Также в законодательство предполагается внести нормы, ужесточающие требования к председателям управлений и их профессиональной подготовке.

Подготовлен проект нового Жилищного кодекса, который проходит второе чтение в Палате представителей Национального собрания. Документ направлен на защиту интересов граждан. В частности, в него включена норма, согласно которой до начала проведения капремонтов домов будут проводиться общественные слушания.

Германия: без политического диалога с властями ничего не получится

В Германии в сфере жилья работают 3 крупные ассоциации — собственников жилья, квартиросъемщиков и управляющих недвижимостью (последняя объединяет более 3 тысяч членов), которые постоянно ведут между собой диалог и вырабатывают предложения по внесению изменений в законодательные акты, рассказывает председатель правления МАМН господин Вернер Меркель.

Например, в одной из ассоциаций DDIV работают специалисты из разных сфер — управляющие, юристы, судьи, члены президиумов различных структур. Они готовят предложения, анализируют их, проводят экспертизу, а затем пакет документов передают властям для принятия решения.

На повестке дня много вопросов: энергетическая санация жилого фонда, электромобильность, государственные субсидии, кредиты по сниженным ставкам для совместных домовладений и др.

— Это важные направления работы, потому что в Германии до сих пор не все собственники жилья могут оплачивать те улучшения в домах, которые предлагаются им по решению совместных домовладений, — уточняет Меркель.

Вернер Меркель говорит, что в некоторых странах постсоветского пространства количество собственников жилья достигло 94-98%. Поэтому они должны объединяться в ассоциации, вырабатывать единое мнение и через управляющих доносить его да законодательной власти. Собственно, так это происходит в Германии.

— В нашей стране никогда не будет 90% собственников. Это связано с менталитетом немцев, которые не хотят привязываться к жилью, брать на себя ответственность, а желают сохранять свою мобильность, — дополняет господин Меркель.

По мнению председателя правления МАМН, управляющим дома не может быть один из собственников хотя бы потому, чтобы его не обвинили в том, что он действует в личных интересах. Это должен быть сторонний человек, который проходит профессиональное обучение.  

Перед властями ФРГ стоит задача до 2050 года произвести энергетическую санацию жилого фонда. Учитывая, что ассоциации представляют интересы собственников 9 млн квартир, они должны взять на себя решение этой задачи. Но выполнить это не просто. Решения по конструктивному изменению зданий принимаются только при единогласном согласии всех собственников. Часто для принятия решения голосов не хватает.

— Мы ведем политический диалог с властями для снижения этого 100-процентного порога. Думаю, что достигнем этого, потому что переговоры проходят спокойно и профессионально. Это только один пример целенаправленной работы с властями, — уточняет Вернер Меркель.

Украина: 60% населения получают жилищные субсидии

Председатель Союза собственников жилья Украины Алексей Кучеренко (министр по вопросам ЖКХ в отставке) рассказал об уроках украинских реформ.

— Сегодня 98% жилья в Украине находится в собственности граждан. Мы понимаем, что оказались заложниками институциональной ловушки под названием неправильная приватизации, которая у нас началась в 1992 году. Беда Украины в том, что ввиду так называемых рыночных реформ сегодня 60% населения получают жилищные субсидии по оплате услуг ЖКХ — это 10% бюджета Украины. Такого аналога в мире нет, — говорит Алексей Кучеренко.

По словам председателя Союза собственников жилья, субсидиями покрываются организационно-политические ошибки властей. Это мешает проводить в стране какую бы то ни было реформу в сфере ЖКХ.

— В последнее время я занимаю позицию собственника жилья и понимаю, что чем больше у меня заберут денег национальные или локальные  монополисты — энергетики, газовики и другие — тем меньше у меня останется денег на мое имущество и жилье. Поэтому меня как потребителя не может не интересовать процесс формирования тарифов в жилищной сфере, — дополняет Алексей Кучеренко. — Цена на газ не имеет никакого экономического обоснования, и сегодня мы вынуждены много времени проводить в судах.

Спикер рассказывает, что сейчас вся Украина с ужасом ожидает очередного витка роста тарифов на газ, электроэнергию. Он считает, что без существенной господдержки реформы в жилом секторе не могут осуществиться. Поэтому роль местных жилищных ассоциаций заключается в том, чтобы требовать от политиков неотложно решать проблемы в сфере ЖКХ.

Алексей Кучеренко приводит пример, что государство по программе «теплых кредитов» выделяет 400 млн гривен, а на жилищные субсидии тратит 71 млрд гривен, ровно в 150 раз больше.

— Какая это государственная поддержка? Это схема компенсации. Кредит выдается под ставку более 20%. Никакая модернизация не состоится под такую ставку, — высказывает свое мнение спикер. — Опыт Польши, Германии, стран Балтии показывает, что такие кредиты выдаются под 2-4%. А у нас получается, что одна часть населения помогает другой, и нет гарантий, что она сама дождется улучшений.

Эстония: ты — мне, я — тебе: вместе дружная семья

Опытом работы Союза квартирных товариществ г. Тарту, который объединяет 253 юридических лица и которому исполнилось уже 9 лет, поделилась председатель правления Союза Анне Валк.

Фото - МАМН

Спикер рассказала, что Союз тесно сотрудничает с управой города, а квартирные товарищества в городе уникальны, потому что все вопросы по управлению домами решают самостоятельно. В Союзе работает юрист, который оказывает консультации всем собственникам квартир бесплатно.

С 2018 года все дома в Эстонии, которые насчитывают более 3 квартир, создают квартирное товарищество. Домовладельцы сами выбирают управляющего и состав правления.

— Ни государство, ни управы, ни мэры не вмешиваются во внутренние дела квартирных товариществ и их финансовую деятельность и не имеют права закреплять за ними территории, — дополняет Анне Валк.

Тем не менее, по просьбе управы города квартирные товарищества следят за порядком на придомовых территориях, например, убирают листву, собирают крупногабаритный мусор. В свою очередь управа оказывает им бесплатно свою помощь. Вот такое в Тарту налажено взаимовыгодное сотрудничество между властями и товариществами.

Латвия: управляющие судятся с собственниками по задолженности за «коммуналку»

Латвийская ассоциация предприятий по управлению и обслуживанию недвижимости создана в 1998 году и объединяет 38 юрлиц страны. Основная ее задача — повышение профессионализма своих членов, говорит заместитель председателя правления ассоциации Юрис Виджис. Не менее важная задача — повышение престижа отрасли, что в свою очередь увеличивает доверие людей к управляющим.

Панельная дискуссия: Юрий Виджис - третий слева. Фото - МАМН

В настоящее время ассоциация решает вопросы организации управления многоквартирными жилыми домами. По закону через 6 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию владельцы должны избрать управляющего — физическое или юридическое лицо, имеющее квалификацию. Например, в г. Югава 98% собственников приняли решение о создании товариществ и избрали управляющих. В других городах Латвии этот процент гораздо ниже, поэтому ассоциация решает эту проблему.

Есть еще одна не менее важная проблема — это задолженность владельцев по оплате коммунальных услуг.

— Это очень большая проблема. Собственник-должник продает квартиру и скрывается, а задолженность по коммунальным услугам ложится на плечи ассоциации. Приходится разыскивать недобросовестных собственников и судиться с ними. Это очень длительный и дорогой процесс, — уточняет Юрис Виджис.

Актуальной является и тема раздельного имущества. Как правило, в Латвии земля под домом не принадлежит собственникам квартир, ей владеет другое юрлицо. Особенно высокая кадастровая стоимость земли в Риге и Юрмале, и собственникам  приходится платить высокую арендную плату за землю. Ассоциация пытается на законодательном уровне решать и эту проблему.

Казахстан: в сфере жилья назревает новая революция

Весьма интересен опыт работы Петропавловской региональной ассоциации кооперативов квартир, которая была создана в 1996 году и имеет большой опыт работы.  

Председатель ассоциации Сергей Худяков рассказывает, что в Петропавловске насчитывается 1073 многоквартирных жилых дома, в основном относящихся к старому жилфонду.  

На фото Сергей Худяков - в центре

За полгода после приватизации, которая прошла в 1992 году, 97,5% граждан стали собственниками своих квартир. После этого они стали жить в другом законодательном поле. Возникла острая необходимость в создании ассоциаций, которые могли бы ответить на ряд вопросов граждан и помочь их решить.

На сегодняшний день в Казахстане практически 45% многоквартирных жилых домов не имеют управления в лице юридического лица. Выбираются старшие по домам или даже и таковых нет. Жильцы собираются для решения конкретной проблемы и расходятся.

В 23% домов созданы кооперативы собственников квартир (КСК). Из общего количества в 3,5% домов к управлению привлечены лица по договорам. Иные формы управления — потребительские кооперативы собственников квартир, из которых большинство — перерегистрированные бывшие советские управления, предоставляющие минимум услуг.

— Но жители это терпят, потому что не хотят брать на себя ответственность за судьбу своего дома, — уточняет Сергей Худяков.

Сегодня в Казахстане есть немало домов, которые выходят из состава крупных КСК. Управление берут на себя инициативные группы.

Застройщики пытаются создать свои аффилированные компании, которые передают им свои дома в управление.

— Это очень серьезная проблема, потому что аффилированные компании не принимают жалобы на качество строительства застройщиков в течение гарантийного срока обслуживания домов. Недоделки строителей жителям приходится устранять за свои деньги, — уточняет Сергей Худяков.

Мелкие КСК не могут содержать собственный персонал и переходят на аутсорсинг, то есть нанимают фирмы для мытья подъездов, содержания лифтов и инженерных систем дома. Это тоже проблема. В свою очередь крупные КСК с хорошей репутацией включают в свой состав соседние небольшие дома.

Сейчас в Казахстане в сфере жилищных отношений снова назревает революция. Вносятся изменения в основной закон о жилищных отношениях. Документом предусмотрено создание во всех многоквартирных жилых домах одного органа управления. Если в доме больше 10 квартир, то это может быть только объединение собственников имущества, если менее 10 квартир, то у собственников появляется выбор — возможность создания простого товарищества.

По закону собственники должны ежемесячно вносить деньги на капремонт на специальный сберегательный счет. Но эта норма не действует по всей стране, и накоплений не происходит. Предполагается, что будет введена новая система, которая позволит жителям, накапливая деньги на счетах в банках, получать льготный кредит, соразмерный сумме накопленных средств в банке. 

— Общая проблема — пассивность собственников и уклонение от решения вопросов по созданию улучшений в доме. На общих собраниях собственники говорят о чем угодно, только не о проблемах дома и путях их решения, — говорит спикер. — В Казахстане, в принципе, хорошие законы, но есть общая беда, что они не выполняются.

Татарстан: писать жалобы научились все

В Республике Татарстан проживает порядка 4 млн жителей, из них 1,2 млн — в Казани. В республике насчитывается 20 тысяч многоквартирных жилых домов. Ими управляют частные управляющие компании, товарищества собственников жилья и жилищно-строительные кооперативы. С 2015 года все управляющие компании должны иметь лицензии на занятие этим видом деятельности.

— Но, к сожалению, ТСЖ и ЖСК не имеют лицензий по управлению домами и сегодня, — говорит директор НП «Региональный центр общественного контроля в сфере ЖКХ» в г. Казань Дмитрий Романов.

На фото Дмитрий Романов второй слева