Как не потерять деньги на каждом этапе строительства: честный разговор с директором строительной фирмы. Часть 2

– Про выбор проекта и участка мы уже поговорили. Теперь давайте разберемся, с чего начать строительство?

– Перед началом строительства необходимо согласовать эскизный проект в администрации района, в котором расположен участок строительства, – пояснил директор строительной фирмы PrivateHouse Алексей Чеховский. – После получения всех необходимых разрешений производится разбивка участка строительства с нанесением на местность проектных строительных осей. Как правило, для этой работы необходим геодезист со специальным оборудованием.

После того, как оси нанесены, выполняются земляные и бетонные работы и разводятся коммуникации внутри фундамента. Только после этого можно приступать к основным строительным работам.

Общие строительные работы условно можно разделить на следующие этапы:

• возведение фундаментов и устройство полов по грунту;
• возведение стен и перегородок первого этажа и устройство перекрытия над ним;
• возведение стен и перегородок второго этажа (если он предусмотрен проектом);
• возведение кровли; заполнение оконных и дверных проемов и наружная отделка (утепление фасада и фасадные работы);
• внутренняя разводка коммуникаций и инженерных сетей и внутренняя отделка.

На первый взгляд все эти стадии кажутся довольно очевидными и простыми. Однако на деле каждая из них обладает целым списком нюансов, от грамотного исполнения которых зависит качество строительства. Именно поэтому очень важно исполнение авторского и технического надзоров за строительством. Авторский надзор выполняют архитекторы и конструкторы, разработавшие проектную документацию. Это контроль соответствия строительных работ проектным решениям. Технический надзор выполняет лицо, имеющее соответствующую аттестацию. Это контроль соответствия строительных работ требованиям нормативных правовых актов, регулирующих технологию и качество строительства, а также контроль расхода материалов.

– Тогда давайте подробнее: кто во время строительства должен быть на участке и контролировать весь процесс?

– Если дом строится бригадой, то на участке в первую очередь должен быть бригадир, который отвечает за все этапы строительства, – рассказал Алексей. –  Однако бригадир – это заинтересованное лицо, который не захочет указывать на ошибки своей команды, даже если они есть. Если же вам повезло найти честного бригадира, то он просто может ошибиться и не увидеть каких-то серьезных недочетов, ведь все люди могут ошибаться.

По опыту могу сказать: если человека постоянно контролировать, то он сделает свою работу намного лучше, чем мог бы. Это касается любой сферы. Поэтому очень хороший совет: наймите стороннюю организацию в качестве технадзора. Они сэкономят очень много денег в процессе строительства.

Первое, что должен потребовать технадзор – проектное решение. Если он чего-то не увидит, то сразу потребует доработки. Это, конечно, приведет к дополнительным затратам. Но лучше это сделать сразу, чем находить какие-либо недочеты или несостыковки уже после возведения дома или решать эти вопросы во время строительства.

Второе – технадзор сразу проверит, насколько точно выполняется весь объем работ. Строители вряд ли смогут обмануть специалистов из технадзора. Здесь уже не получится объяснить: «Надо было залить бетона на 5 кубов больше, потому что технология такая». Технадзор будет задавать неудобные вопросы и осуществлять реальный контроль. Кроме того, они будут отчитываться перед заказчиком по материалам, срокам строительства и качеству работ. Поверьте, это стоит своих денег. Вы заплатите за свое спокойствие в среднем от $500 до $2 тысяч, а можете сэкономить в 2, а то и в 3 раза больше.

– Конечно, бывают ситуации, когда строительная бригада договаривается с технадзором. Но, соглашаясь на взятку, представители технадзора подрывают репутацию своей фирмы. Таким образом они вряд ли смогут прочно укрепиться на рынке. Поэтому сначала найдите отзывы о той или иной организации. Лучше всего, если эта компания уже выступала технадзором на стройке у кого-то из ваших знакомых. И чтобы были соответствующие корки и опыт работы.

Однако нужно понимать, что строительная фирма не заинтересована работать с технадзором. И редко какая организация будет советовать прибегнуть к их услугам. Потому что технадзор – это «палки в колеса» для строителей. Но на самом деле это хорошо, потому что таким образом любая строительная компания будет совершать меньше ошибок. Это своеобразная перестраховка.

– А если заказчик хочет контролировать весь процесс сам?

– Если заказчик предпочитает сам контролировать процесс строительства, ему придется потратить на это немалое количество времени и сил. В первую очередь, нужно обсудить с архитектором и конструктором нюансы, на которые следует обращать внимание. Проектировщики укажут на те детали, которые чаще всего упускают из виду строители. Также, возможно, придется самостоятельно производить полную или частичную закупку строительных материалов, выполнять визуальный контроль качества всех этапов строительных работ и решать вопросы, возникающие в процессе строительства.

От себя могу сказать, что в первую очередь, следует обращать внимание на так называемые "скрытые работы" – процессы, качество которых невозможно оценить после их завершения (например, выполнение армирования монолитных конструкций, которое невозможно увидеть после того, как залит бетон). Вам нужно будет пройти экспресс-курс и стать профи в этом деле.

– Есть ли общие советы по выбору строительных материалов? На каких можно сэкономить, а на каких не стоит?

– При выборе строительных материалов нужно руководствоваться бюджетом строительства. Для каждого конструктивного элемента можно подобрать несколько вариантов материалов в каждом ценовом сегменте. Так, например, с кровлей: для низкого бюджета выбирают гибкую битумную черепицу или бюджетную металлочерепицу, для среднего бюджета – металлочерепицу (композитную) или польскую керамику, метробонд, а для высокого бюджета –керамика (германия/франция) и фальцевая кровля. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки в рамках своей ценовой категории, и выбор того или иного материала зависит чаще всего от суммы, которую готов потратить заказчик.

В вопросах экономии существует одно главное правило: лучше не экономить на материалах, из которых возводится несущий каркас здания. Также не стоит покупать некачественные гидро- и теплоизолирующие материалы, т.к. их постоянный ремонт и замена будут стоить дорого и иногда это невозможно сделать. К тому же, плохое утепление ведет к повышенным затратам на отопление. То же относится и к заполнению оконных и наружных дверных проёмов. Сэкономить можно на возведении внутренних ненесущих перегородок, сделав их, например, из гипсокартона вместо кладочных материалов. Однако и здесь нужно быть осторожным: перегородки помещений с влажным режимом делать нужно только из керамического кирпича.

Также можно сократить расходы, заменив монолитные элементы сборными (или сочетанием сборных с монолитными). Например, вместо монолитных колонн можно возводить кирпичные колонны с монолитной сердцевиной, а вместо монолитных поясов использовать лотковые блоки с монолитным заполнением. Монолитный ленточный фундамент можно заменить сборным фундаментом из блоков ФБС или свайно-ростверковый, а монолитное перекрытие – перекрытием из пустотных плит либо деревянными перекрытиями. Однако такие конструктивные элементы должны быть изначально заложены в проект и проверены расчётами. Иначе такие замены могут привести к снижению несущей способности элементов, неравномерной усадке здания и трещинам.

– Какие отделочные работы можно произвести дешево? На каких нельзя экономить и к чему «неправильная» экономия может привести в дальнейшем?

– Любая отделка также зависит от бюджета строительства. Например, все материалы по отделке фасада можно разделить на две основные группы по типу монтажа: это материалы, которые наносятся непосредственно на фасад (штукатурка, камень, клинкерная плитка) и материалы, для монтажа которых используется система "навесного фасада" (планкен, всевозможные панели, сайдинг). Второй тип материалов, на первый взгляд, может показаться более дорогим за счет стоимости подсистемы креплений. Но на самом деле "навесной фасад" достаточно прост в монтаже, гораздо менее требователен к качеству поверхности стены, не исключает установку во влажную или морозную погоду, и, кроме того, большинство материалов (кроме натуральной древесины), крепящихся на систему "навесного фасада", имеют гораздо более длинные гарантийные сроки. Утепление пенопластом вообще рекомендуем исключить – только вата.  Так что для наружной отделки фасада справедливо заявление: "скупой платит дважды". Лучше изначально заплатить больше за хорошие современные материалы, чем после бороться с последствиями.

После разговора с директором строительной фирмы стало ясно, что сэкономить на строительстве можно даже в самых неожиданных моментах. Но как поведет себя такая экономия в будущем – неизвестно. Как и к любому делу, к каждому этапу строительства нужно подходить с умом, несколько раз проверяя всю полученную информацию.