Январь 2019: спрос на квартиры в Минске оказался самым низким за два года

По заявлениям ряда столичных агентств недвижимости начало 2019 года выдалось не самым простым, кто-то даже успел окрестить его провальным. Действительно, количество сделок сократилось на 31% по сравнению с декабрем и на 36% по сравнению с январем 2018 года.

Но не стоит забывать, что год назад рынок «бурлил» под действием кредитов, ставки по которым были максимально привлекательными. Сейчас ажиотажа в кредитных отделах нет и январские результаты вполне вписываются в канву сезонности. Если не брать в расчёт 2018 год, то 700 с лишним сделок в январе являются не самым плохим результатом для первого месяца в году.

Предложение квартир в начале месяца сокращалось из-за падения рыночной активности в праздничный период, но затем начало восстанавливаться. Итоговое значение отличалось от предыдущего месяца на едва различимые 0,4%.

По сравнению с январем 2018 года сегодня на одну проданную квартиру приходится в 2 раза больше выставленных на продажу.

Ключевой особенностью января стала довольно необычная структура спроса, которая заметно отличалась от того, что мы видели в прошлые месяцы. 

На 1-комнатные квартиры пришлось 44% всех сделок — это очень высокое значение, которое наблюдалось лишь однажды за последние 5 лет. Доля «двушек» составила порядка 35% от всех проданных квартир.

С точки зрения качественных характеристик жилья выросла доля сталинок и  квартир в современных каркасно-блочных домах.

Среди районов заметно нарастил долю Первомайский, где продали 17% всех квартир в январе.

Доля готовых новостроек (дому не более года) продолжает оставаться на минимальном уровне за последние годы — это всего 6-7% сделок купли-продажи.

Ещё один любопытный факт – повышенная доля квартир в шаговой доступности от станций метро. В январе она была максимальной за 2,5 года. 

Резкий сдвиг спроса в сторону более дорогого жилья при небольшом объеме сделок сделали своё дело — средняя цена проданных квартир выросла в январе на 3,2% и достигла отметки в 1313 $/м².

В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен): 

· 1-комнатные квартиры: 1409 $/м² (+3,5% за месяц) – $48 900; 

· 2-комнатные квартиры: 1249 $/м² (+1,1%) – $59 250; 

· 3-комнатные квартиры: 1194 $/м² (-1,1%) – $82 000; 

· 4-комнатные квартиры: 1349 $/м2 (+20,3%) – $126 250.

Почти сравнялся средний уровень цен реальных сделок и предложения, но это не повод говорить об отсутствии торга. Если сравнить последние цены в объявлениях (прежде чем квартиры были сняты с продажи) и цены в договорах купли-продажи, то разница между ними составила в среднем 4,3%, а это максимальное значение за последние 13 месяцев.

Говоря простым языком, рост цен реальных сделок на 3% в январе — это не более чем статистическая аномалия. Структура проданных квартир слишком сильно отличалась от того, что было выставлено на продажу. Не исключено, что уже в следующем месяце мы можем увидеть соизмеримое с нынешним ростом падение цены реальных сделок.

Что касается цен в объявлениях, то и общий индекс, и цены различных типов квартир изменились в январе крайне незначительно.

В зависимости от динамики цен микрорайоны разделились на две примерно равные части. Максимальный рост цен был зафиксирован в микрорайоне Красный Бор (+3,9%), снижение — в Золотой Горке (-3,7%).

Изменения цен в соседних столицах были несущественными и не превышали 1%.  При этом Минск оказался единственным городом с отрицательной динамикой цен.