Риэлтеров ждут перемены. Минюст корректирует порядок оплаты услуг и создает механизм для получения агентствами развернутых лицевых счетов

Об этих и других готовящихся министерством изменениях в законодательных актах, регулирующих риэлтерскую деятельность, порталу Realt.by рассказала начальник управления адвокатуры и лицензирования юридической деятельности Ирина Целиковец. В беседе также были затронуты вопросы оказания агентствами недвижимости риэлтерских услуг.

Фото из личного архива Ирины Целиковец

Система тарифов на риэлтерские услуги уточняется

Портал Realt.by уже писал о том, что Министерством юстиции подготовлены изменения в постановление Совета Министров от 14 марта 2008 года №386, которым установлены тарифы на риэлтерские услуги. Министерством также подготовлены изменения в Правила осуществления риэлтерской деятельности, утвержденные указом №15.

Ирина Целиковец информирует, что в настоящее время ведется работа над корректировкой как указа №15, так и постановления правительства №386. По поручению Совета министров они должны быть подготовлены министерством до 1 июля.

— Это вполне нормально, когда в процессе подготовки нормативных правовых актов проекты дорабатываются с учетом предложений заинтересованных, — дополняет начальник управления.

Проектами предлагается отменить тарифы на риэлтерские услуги, связанные с объектами нежилого фонда, а также на услуги, оказываемые юридическим лицам.

Что касается тарифов на риэлтерские услуги, оказываемые физическим лицам в отношении объектов жилищного фонда, то их планируется оставить, однако вместо фиксированных установить предельные максимальные тарифы.

— Это позволит агентствам устанавливать ту или иную стоимость риэлтерской услуги в каждом конкретном случае в зависимости от ее объема. Сейчас за различный объем выполненной для потребителя работы оплата осуществляется в одинаковом размере, что не соответствует интересам как потребителей, так и риэлтерских организаций. Допустим, при продаже объектов недвижимости в зависимости от их месторасположения, площади, иных характеристик выполняемый риэлтером объем работ часто отличается, однако в итоге используется фиксированный тариф, — уточняет начальник управления. — Немаловажно и то, что в случае реализации норм проекта риэлтерские организации должны будут не только сами устанавливать, но и обосновывать стоимость своих услуг для потребителей, не ссылаясь на установление тарифов государством и невозможность их снизить, что происходит сейчас. При этом в целях защиты потребителей от установления слишком высокой платы за услуги или необоснованного ее роста постановлением Совета министров будет установлен верхний предел тарифов на риэлтерские услуги.

Фото носит иллюстративный характер, Павел Садовский

Кроме того, планируется внести уточнения в установленный порядок оплаты в целях недопущения взимания двойного вознаграждения за оказание риэлтерских услуг в отношении одного и того же объекта недвижимости — и с продавца, и с покупателя.

Также предлагается исключить предоплату за оказание риэлтерских услуг по представлению информации о предлагаемых к найму объектах и предусмотреть, что оплата услуг осуществляется только после того, как для потребителя подобран объект.

Создается механизм для получения риэлтерами развернутых лицевых счетов

В феврале текущего года расчетно-справочные центры Минска прекратили выдавать агентствам недвижимости копии развернутых лицевых счетов по объектам недвижимого имущества, в отношении которых оказываются риэлтерские услуги. Они ссылаются на статью 32 Закона «Об информации, информатизации и защите информации», где прописаны меры по защите персональных данных о физических лицах.

Однако риэлтерское сообщество недоумевает, почему до этого времени развернутые лицевые счета выдавались агентствам, а сейчас вдруг установлен запрет.

— Этот вопрос министерством уже прорабатывался. Действительно, в целях защиты имущественных интересов граждан риэлтерские организации нуждаются в получении развернутых лицевых счетов. Это дает возможность провести проверку объекта, в отношении которого оказываются риэлтерские услуги, путем изучения информации о нем. Отсутствие сведений о лицах, ранее проживавших в жилом помещении, делает сделку уязвимой с точки зрения юридических последствий, — говорит Ирина Целиковец.

Она обращает внимание на то, что необходимость получения такой исчерпывающей информации по объектам подтверждается письмом Министерства жилищно-коммунального хозяйства от 30 мая 2016 года, которое подготовлено с учетом мнения Министерства юстиции (документ размещен в информационно-правовой базе «Консультант»).

— Мы прекрасно понимаем, что сегодня есть объективное ограничение в выдаче развернутых лицевых счетов. Поэтому министерством ведется работа по созданию механизма беспрепятственного предоставления риэлтерским организациям этих сведений путем внесения изменений в законодательство, в частности, в Указ №15 «О риэлтерской деятельности», — уточняет Ирина Целиковец. — При этом мы надеемся, что риэлтеры будут добросовестно использовать эту информацию, действительно анализировать ее и принимать все меры для качественной проверки объекта недвижимости и исключения рисков при заключении сделки.  

По словам начальника управления, мониторинг публикаций в интернете свидетельствует о том, что зачастую риэлтерские организации преподносят покупателям развернутые лицевые счета в качестве единственного документа, который дает стопроцентную гарантию защиты их прав, в том числе от признания сделки в будущем недействительной. Однако не единичны случаи, когда, несмотря на получение риэлтерами такой информации, интересы покупателей не были защищены. Поэтому важно не только получить информацию, но и качественно ее использовать.

Отдельные организации дают неправомерные разъяснения потребителям о том, что в случае оказания риэлтерских услуг только продавцу «чистота сделки» не должна проверяться. Развернутый лицевой счет будет ими запрошен, и информация о продаваемом объекте будет изучаться, если договор с риэлтерской организацией также заключит и покупатель.

— Однако это не так. Законодательством прямо предусмотрено, что риэлтерская организация обязана препятствовать удостоверению и государственной регистрации сделки, которая может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законодательством, — уточняет начальник управления министерства. — Поэтому если риэлтерская организация заключила с продавцом договор на оказание ему услуг по продаже объекта, то она обязана проверить всю информацию о данном объекте, причем вне зависимости от того, какой конкретно покупатель хочет приобрести объект: заключивший с риэлтерской организацией договор или нет. Ведь принимая на себя обязанности по продаже объекта, риэлтерская организация тем самым принимает на себя и ответственность за совершаемую сделку.

Фото носит иллюстративный характер, Павел Садовский

Количество обоснованных жалоб на работу агентств не уменьшается

Ирина Целиковец отмечает, что на протяжении последних лет Министерство юстиции ведет активную работу по профилактике нарушений в риэлтерской сфере. Наиболее актуальные вопросы оказания риэлтерских услуг, а также сведения о выявленных нарушениях освещаются в СМИ и размещаются на официальном портале министерства.

На постоянной основе анализируются обращения по вопросам деятельности риэлтерских организаций. В адрес агентств недвижимости направляются письма с разъяснениями.

— Есть немало организаций, которые в своей работе учитывают наши замечания и стараются исправить недостатки. Но есть и те, которым разъяснения лицензирующего органа не нужны, поскольку это не совпадает с их интересами, — говорит Ирина Целиковец.

Начальник управления отмечает, что профилактическая работа имеет свои результаты. Так, в частности, наблюдается тенденция к снижению количества обращений в отношении деятельности риэлтерских организаций. Например, если в 2016 году поступило 154 обращения, в 2017 — 130, то в 2018 году — 102 обращения.

В то же время, количество обоснованных жалоб пока не уменьшается. Если в 2017 году из общего количества жалоб, рассмотренных работниками министерства, обоснованными были 26%, то в 2018 году их количество увеличилось до 31%.

Фото носит иллюстративный характер, Павел Садовский

Основное нарушение со стороны агентств — понуждение к заключению договора

Основное нарушение, которое допускается агентствами недвижимости в работе — это понуждение покупателей к заключению договора на оказание риэлтерских услуг.

Его суть заключается в следующем. Потенциальный покупатель желает приобрести объект недвижимости, который продается через риэлтерскую организацию на основании уже заключенного договора с продавцом. В его рамках риэлтерская компания обязывается организовать поиск покупателя, в том числе путем размещения рекламы об объекте, его осмотры потенциальными покупателями, провести переговоры между продавцом и покупателем об условиях предстоящей сделки, оказать помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки, в госрегистрации недвижимого имущества и т.д. Все эти услуги заказывает и оплачивает продавец.

Несмотря на это потенциальному покупателю сообщают, что объект будет показан и сделка состоится только в том случае, если покупатель также заключит договор с риэлтерской организацией и оплатит ее услуги. В противном случае возможная сделка умышленно срывается.

— Эти действия являются неправомерными и направлены на взимание двойной оплаты за оказание риэлтерских услуг в отношении одного и того же объекта — и с продавца, и с покупателя, — дополняет Ирина Целиковец.

Действуя таким образом, риэлтерские организации нарушают интересы не только покупателя, но и продавца. Последний не ставит задачу найти только такого покупателя, который готов заключить с агентством договор и оплатить ее услуги. Продавцу важно получить заказанные им услуги и продать объект недвижимости, причем иногда как можно скорее.

— Однако есть случаи, когда продавцу просто не сообщают о том, что на его объект имеются потенциальные покупатели, поскольку те отказываются платить риэлтеру, — уточняет начальник управления. — Обращаю внимание, что покупатель, который заинтересовался объектом недвижимости продавца, заключившего договор с агентством недвижимости, не обязан заключать договор с этой же организацией и оплачивать ее услуги.

В министерстве рекомендуют: в случае возникновения проблемных ситуаций потребитель может обратиться к руководителю риэлтерской организации, который обязан обеспечить соблюдение законодательства своими работниками. Отказ агентства показать конкретный объект недвижимости либо организовать встречу с продавцом можно зафиксировать в Книге замечаний и предложений риэлтерской организации. Это позволит провести проверку правомерности действий работника организации и уточнить, сообщалось ли продавцу о наличии потенциальных покупателей.

— По всем вопросам нарушения риэлтерской организацией либо ее работниками требований законодательства можно обратиться в Министерство юстиции и главные управления юстиции облисполкомов (Минского горисполкома), — уточняет Ирина Целиковец.

Фото носит иллюстративный характер: vira-stroy.ru