Эксперты о жилой недвижимости: у девелоперов доходность за последние годы снизилась с 60-150% до 20-40%

Источник материала:

В отличие от коммерческого, рынок жилой недвижимости всегда жил и продолжает жить своей полноценной жизнью. И никакие кризисы ему не страшны. К такому мнению пришли эксперты в ходе дискуссии, которая прошла в рамках Белорусского форума «Расширяя горизонты: инвестиции, финансы, развитие», пишет Realt.by.

По данным аналитического центра ГК «Твоя столица», в 2016 году по сравнению с 2014 годом количество компаний, работающих в сфере жилищного строительства в Беларуси, сократилось практически в два раза. Меньше всего эта тенденция проявилась в Минске. В столице за два года количество застройщиков снизилось примерно на 28%, проектов — на 18%, но они стали более крупными. Такие данные привел во время дискуссии Юрий Попов, начальник отдела аналитики и консалтинга «Твоя столица. Управление проектами».

Говоря о спросе, Юрий Попов сказал, что если за 8 месяцев 2014 года на рынке новостроек по схеме долевого строительства и с использованием жилищных облигаций было продано 949 квартир, то за аналогичный период 2016 года реализовано 983 квартиры.

— Статистические данные показывают, что в течение последних лет на рынке новостроек совершалось примерно одинаковое количество сделок. Несмотря на нестабильность в экономике, валютные колебания и другие негативные процессы, у людей не пропадает интерес к новостройкам, — уточняет Юрий Попов.

Правда, в текущем году по сравнению с 2014 годом на рынке прошло гораздо больше альтернативных сделок, то есть когда старая квартира продавалась и взамен покупалась новая. Так, если в 2014 году от общего количества на рынке насчитывалось порядка 10% альтернативных сделок, то в 2016 году — около 20−30%, рассказал эксперт.

Интересен и такой показатель минского рынка новостроек, как наличие на нем региональных покупателей. По словам Юрия Попова, если в 2014 году в столице насчитывалось порядка 50% покупателей из регионов, то в 2016 году — около 30%.

— Снижение количества покупателей из регионов мы связываем прежде всего с тем, что в 2014 году по сравнению с текущим годом было более доступным банковское кредитование. Люди охотнее брали кредиты и покупали квартиры в регионах. Сегодня, когда привлечь кредит к покупке квартиры практически невозможно из-за высоких процентных ставок, в Минск приезжают только покупатели из регионов с наличными деньгами, — поясняет начальник отдела аналитика и консалтинга.

Сложности девелоперов

По словам Юрия Попова, главные сложности в работе девелоперов — это достаточно большие обременения по сносу и отселению, строительству инженерных коммуникаций и социальной инфраструктуры. Поэтому в ряде случаев 15% собственных средств застройщика не хватает для реализации проекта. Многие из них остаются невостребованными рынком из-за концептуальных ошибок, некачественного маркетинга и недостаточного кредитного финансирования.

— Девелоперы, которые работают на рынке жилой недвижимости, фактически брошены банками на произвол судьбы. В итоге получается, что если девелопером допущены концептуальные ошибки по проекту, а также ввиду некачественного маркетинга, то сгладить их за счет кредитного финансирования в Беларуси практически невозможно, — добавляет эксперт.

— В настоящее время я работаю с одним жилым проектом, вникаю в его тонкости и начинаю понимать, что застройщикам не нужны никакие кредиты. Все средства для реализации проекта они собирают с дольщиков. Если они привлекут к строительству кредит, у них будет совершенно другая экономика, — высказывает свою точку зрения Валентин Галич, директор ЗАО «СБ-Глобал». — Застройщики, которые привыкли всю жизнь финансироваться за счет рынка, всегда собирали «сливки» и не знали, что такое банковский процент и сколько стоят деньги. Поэтому, приходя в банки, они попадают в очень жесткие рамки, которых не понимают. До настоящего времени, пока девелоперы не столкнулись с проблемами, им вовсе не нужен был банковский кредит.

С такой точкой зрения не согласен Юрий Попов.

— Я не совсем соглашусь с Валентином. Взгляд на девелоперский бизнес в сфере жилой недвижимости у него сформировался в начале двухтысячных годов и таким сохранятся. Сейчас ситуация кардинально изменилась. Для того чтобы работать в этом бизнесе, нужно соответствовать жестким требованиям, которые диктует государство. Вероятность появления компаний, выстраивающих финансовые пирамиды, сегодня в Беларуси практически сведена к нулю, — говорит эксперт. — Я считаю, что государство должно обеспечить застройщику возможность получения кредита, особенно если у него случаются какие-то неожиданные провалы.

При этом Юрий Попов говорит, что в зависимости от того, какое на рынке происходит финансовое потрясение, он восстанавливается в течение 4−6 месяцев, а иногда и раньше.

По мнению Дениса Четверикова, директора департамента исследований и консалтинга, партнера Colliers International, жилищный сектор в Беларуси и сегодня остается самым доходным.

— В предыдущие годы, по разным источникам, доходность от вложения инвестиций в жилье составляла от 60−80% до 150%. Сегодня в зависимости от себестоимости объекта и обременений она снизилась до 20−40%. Таким образом, жилье остается для девелоперов самым доходным видом бизнеса, — резюмирует Денис Четвериков.

Другие эксперты дискуссии согласились сэкспертом и пришли к мнению, что рынок жилой недвижимости остается привлекательным для инвестиций, в том числе иностранных.

Так, в частности, Валентин Галич рассказал о том, что на форуме ему удалось пообщаться с представителем одного фонда, который собирается покупать в Минске «элитные» квартиры, находящиеся в собственности банка, для дальнейшей сдачи в аренду физлицам.

— Банк сформировал среднерыночную цену. Она прозрачная и понятная. Инвестор рассчитывает, что через 5 лет он получит доходность от аренды в размере 20%, — говорит Валентин Галич. — Я согласился с его инвестиционной стратегией. Но поскольку Беларусь — непредсказуемая страна, и здесь может случиться все что угодно, посоветовал ему найти хорошего менеджера.

Теги: Минск