Зачем нас пугают сокращением строительства в Минске и сколько вообще стоит метр

Источник материала:

Еще три года назад предложение построить «однушку» в монолитном доме по 1300 долларов за квадратный метр было предложением среднерыночным. Сейчас у ценников нет внятных ориентиров. «Мне в Уручье предлагают однокомнатную 40 „квадратов“ по 1030 за квадратный метр, знакомый строил, продаст, как только получит документы. Это дешево? Хватать или нет?», — спросила недавно знакомая. Интересовало ее не только брать ли, но и не будет ли завтра дороже. А то строительство-то в Минске сокращается — об этом из каждого «утюга» говорят.

Вопрос ориентации в ценах на самом деле сложный. Для большинства новостройка от новостройки отличается только расположением, и люди просто не понимают, за что доплачивают, за что — уже переплачивают.

Вот, например, что такое «акция, специальная цена на 5 квартир в доме, минус 100 долларов за квадратный метр»? Если застройщику нужны оборотные средства, он выставляет несколько квартир в доме чуть дешевле, как правило, на 5−10%. Но в 99% случаев акционные — не самые ликвидные квартиры. То планировка не лучшая, то этаж не самый популярный. Так что выгода может оказаться сомнительной. Особенно если речь идет о доме, который сдадут через год. За это время цена и на ликвидные квартиры может опуститься на те же проценты. А то и ниже. Спросите жильцов комплексов, которые строятся по несколько лет, они вам расскажут, как покупали акционные по 1250 долларов за метр, а теперь квартиры получше продаются там же дешевле.

На стоимость квартиры влияет несколько объективных факторов. Дома с монолитным каркасом стоят чуть дороже панельных. Чем ближе к центру — тем дороже. Жилье возле станции метро дороже того, до которого ехать четыре остановки на троллейбусе. И гораздо дороже того, что в пригороде. Дом, который вот-вот сдадут, стоит дороже того, что будет сдан через год-два.

Но это в теории. Рассмотрим на практике ликвидные «однушки» до 45 квадратных метров, «двушки» до 65.

В Уручье есть ЖК «Липень», находится на улице Рогачевской, до метро «Уручье» несколько остановок общественным транспортом. Дома-свечки панельные. В домах, которые сдадут в первом квартале, цена 1-комнатной 45-метровой квартиры — 1050 за метр (около 47,2 тысячи долларов в эквиваленте), 65-метровой двухкомнатной 950−1000 долларов за метр (около 62−65 тысяч долларов за квартиру в эквиваленте).

Тоже далеко от метро, в Сухарево, в монолитном доме по Шаранговича — Горецкого, который сдадут уже летом, компактные «однушки» по 37 квадратных метров предлагают за 37 тысяч долларов, удачной планировки 62-метровые «двушки» — по 950 долларов за «квадрат» (58,9 тыс. за квартиру в эквиваленте).

Последнюю очередь дома возле метро «Грушевка», по Дзержинского, 15, должны сдать в 1-м квартале 2018 года. «Однушки» тут площадью около 41 квадратного метра, при 100%-й оплате их предлагают по 1080 долларов за метр (44,3 тысячи итого), «двушки» площадью 62 квадратных метра — по 1030 условных, почти 64 тысячи за квартиру. В рассрочку метр дороже.

Остальные предложения — в таком же ценовом диапазоне. Дороже — разрекламированные, дешевле — те, что строят уксы или компания, которая сдает квартиры без стяжки и разводки — но это отдельная тема). Из массы предложений есть что выбрать. И все, что выше названных цифр, — демонстрация оптимизма продавца.

А оптимистично настроенных продавцов немало. Подтверждение тому — под 5 тысяч непроданных квартир в уже давно сданных домах столицы.

И тут самое время обсудить перспективы цен.

Регулярно публично звучат рассуждения «экспертов» (которые работают на девелоперов, REALTY.TUT.BY старается их не привлекать в качестве аналитиков), что даже если в экономике ничего не изменится, цены будут расти, потому что в Минске сокращают объемы строительства.

Но давайте мы, потенциальные покупатели, которым не светит никаких льгот от бюджета, посмотрим, о каком именно сокращении нам говорят. Вот показательный и «жирный» 2010 год. Построено в Минске 1150 тысяч квадратных метров жилья, из них 746 тысяч — для нуждающихся (с льготными кредитами, и с полульготными под 11−14%). Получается, по коммерческой цене обычным гражданам продано около 400 тысяч квадратных метров.

В «кризисном» 2016-м построено всего 777 тысяч квадратных метров жилья, из них для нуждающихся — 211 тысяч (половина за льготные кредиты, остальные за свой счет, но по себестоимости плюс 5%). То есть по коммерческим ценам должно быть продано уже 566 тысяч квадратных метров. Ну и где сокращение? Наоборот — на 166 тысяч квадратных метров — рост предложения коммерческих новостроек.

Коме того, девелоперы уже озвучили свои планы — никто из крепких застройщиков не собирается сворачиваться. У всех есть планы на гигантские коммерческие комплексы. Даже у государственных застройщиков есть свои планы на освоение пустырей, расположенных в направлении Колодищей. Реальные эксперты подсчитывают: нынешние цены еще не дно, дно — ниже 800 долларов за метр, работают застройщики пока с хорошей — в долларовом эквиваленте — прибылью.

Так что если цены и поползут вверх, то связано это будет точно не с сокращением предложения. Скорее, с ростом реальных доходов и появлением доступных кредитов. Но этого белорусам в 2017 году не обещают.

Так что «хватать» по 1030 квартиру со строительной отделкой в Уручье стоит, только если именно эта квартира вам подходит по всем параметрам.

Мнение авторов может не совпадать с точкой зрения редакции TUT.BY.

Теги: Минск