Думали - это дно, но снизу постучали: что происходит с ценами на жилье

Источник материала:

За первую половину 2017-го цены на минские квартиры на вторичном рынке жилья снизились в реальных сделках на 5%. В цифрах: типовая однушка подешевела на 2-2,5 тысячи долларов. За последние два года — примерно на 10 тысяч. Более двух лет цены снижаются, про дно уже не говорят, рассуждают о «плавности», которая то ускоряется, то притормаживает. REALTY.TUT.BY изучил явление и собрал свежие прогнозы.

Как видели будущее эксперты год назад

Предсказание тенденций на рынке недвижимости — штука простая, если знать, что на цены влияет только платежеспособный спрос и предложение. Но это — в идеальной упрощенной модели. В нашей экспертов не покидает ощущение: в любой момент появится некий "черный лебедь" и все предсказания придется корректировать. Стабильность, учит история белорусского рынка недвижимости, не может быть долгой. Например, прошлым летом витала над рынком мысль: цены достигли дна, раз после спуска практически вышли на плато.

— Слышала по этому поводу шутку: «Мы думали, что достигли дна. Но снизу постучали», — говорила в июле 2016-го Светлана Куделко, заместитель директора АН «Твоя столица» по продажам на вторичном рынке жилья. —  И сложно просчитать, сколько у белорусов осталось отложенных на покупку жилья средств.

Светлана Куделко отмечала, что к концу года в среднем по рынку стоит ждать снижения в пределах 5-7%.

Еще малая часть экспертов уверяла: рост вот-вот начнется, и — промахнулись. Не ошибся с прогнозом Николай Простолупов, председатель совета Белорусской ассоциации «Недвижимость». Эксперт еще в начале 2016-го говорил, что до лета цены будут снижаться, летом ожидается неопределенность, после лета снижение продолжится, плавно перетекая в 2017 год.

В начале 2017-го эксперты были единодушны: снижение цен будет плавным, но ключевое слово «будет».

Директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня уверенно говорил о снижении цен на 10% к ценам 2016 года по итогам 2017-го. Напомним, пока снижение цен в реальных сделках за полугодие — минус 5%.

— Все идет по плану, то есть до конца года ожидаем снижения цен в реальных сделках еще на 5%, — уточняет Павел Астапеня. — В 2018 году, если не будет никаких макроэкономических потрясений (пресловутых «черных лебедей»), стоит ожидать снижения темпов падения цен. К концу года квартиры в реальных сделках подешевеют на 7%.

Против тенденций

Недавно топ-менеджер компании «Айрон» в интервью Realt.by поделился своим видением ситуации: «Дальше цены будут расти. Финансовая ситуация стабилизировалась, стали существенно дешевле кредиты, банки стали предлагать новые „длинные“ деньги, появилась возможность покупки квартиры в лизинг, стали доступнее займы от банков и для застройщиков. Плюс сократилось предложение жилья на первичном рынке, а также условия по депозитам для людей стали невыгодны, поэтому они предпочитают сегодня вложить деньги в недвижимость, что увеличивает спрос.

Далее, с 2014 года по указу президента директивно перестали выделяться площадки для строительства. Их можно получить только через аукцион. Тот запас площадок, который был у застройщиков, к этому году закончился. Из-за этого многие игроки ушли с рынка. Новые аукционы проводятся крайне редко, плюс многие предлагаемые площадки экономически нецелесообразно покупать. И последнее — это политика городских властей — меньше строить в Минске. Все эти факторы неизбежно приведут к тому, что цены на первичном рынке увеличатся».

Повторение — мать учения

Сейчас средняя цена квадратного метра в квартире-новостройке без отделки — около 1000 долларов. Средняя цена в «бэушной» квартире типовых потребительских качеств процентов на 7-10 выше. Но заявление застройщика напрягло продавцов и покупателей.

— Застройщик говорит, что кредиты для застройщиков стали дешевле, но цены на новостройки все равно будут расти? — иронизирует Николай Простолупов. — И лизинг делает жилье доступней? Лично я не видел клиентов, которые бы взяли жилье в лизинг. Не думаю, что в Беларуси, где правила игры меняются, будет много желающих платить за квартиру, в которой ты не собственник. В принципе рассказ о том, что цены будут расти на данном этапе — попытка выдать желаемое за действительное.

Председатель совета «БелАН» советовал, делая прогнозы по рынку жилья, следить за состоянием дел в России, от которой очень зависит экономика Беларуси и как следствие — доходы белорусов. Эксперт говорил, что этим летом мы увидим один из двух сценариев: оптимистичный (Россия со всеми мирится, туда идут инвестиции) и пессимистичный. Увидели — пессимистичный: Россия под санкциями и с мировым сообществом по-прежнему в ссоре.

— Это значит, что прогноз не меняется — будет плавное снижение цен на недвижимость, минус три-пять процентов до конца года. Доходы населения снижаются, инфляция — нет.

— Официальная статистика говорит, что жить становится легче.

— Официальная статистика по инфляции — хитрая штука и учитывает она определенные группы товаров. Но вы сами видите ценники в магазинах: те же копчено-вареные мясные продукты сейчас стоят от 14 рублей, средняя цена — 15-16 рублей, а полгода назад стоили 11-12 рублей. То есть на конкретном примере рост цены на 15-30%.

Цены могли бы снижаться и активнее, но государство, снижая планы по строительству (не только в Минске, в регионах тоже) поддерживает искусственный дефицит жилья. Так что можно констатировать две тенденции.

Аргумент, что депозиты стали невыгодными и граждане переключаются на инвестирование в недвижимость, кажется слабым. Инвесторов на рынке и раньше было 2-3%, и сейчас не больше. Чтобы воздействовать на рынок, их должно быть 10-15%. То есть должно быть 10-15% покупателей, которые в течение полугода-года будут формировать устойчивый спрос, а соответственно — и повышенные цены. В Минске продается тысяча квартир в месяц, за полгода — 6 тысяч. Это сколько должно быть инвесторов? И откуда они вдруг возьмутся? Люди уже давно пристроили свои деньги. И не стоит надеяться на приход инвесторов, которые раньше не инвестировали, а теперь вдруг решились вкладывать именно в недвижимость.

Да, застройщики упираются, предлагают то в лизинг взять квартиру, то в рассрочку, но цены не снижают. Один девелопер пять лет рассрочки предлагает. Казалось бы, снизь цену на 10-15% — у тебя завтра же все разберут. Но — нет. Не снижают. А пять лет — пожалуйста. Такое психическое воздействие оказывается на народ: смотрите, дешевле не будет. Мы не торопимся, мы ваши деньги подождем пять лет. Это постоянное, длительное психологическое воздействие. Привыкните к ценам — купите. Когда совсем заканчиваются средства — продают несколько квартир по акции.

— Государственные аналитики просчитали, что 600-700 тысяч квадратных метров, вводимых в год, будут поддерживать стабильность (цен в том числе) на рынке. И Минск придерживается этой цифры.

— Это 10 тысяч квартир в год (даже если не учитывать усадебную застройку). В очереди 200 тысяч семей. Такими темпами минская очередь будет удовлетворена за 20 лет, но за это время вырастут дети, внуки, и очередь опять будет 200 тысяч. Я говорю об этом последние десять лет: чтобы снять остроту жилищной проблемы в течение 10 лет, нужно строить по одному квадратному метру на жителя города в год. Был указ президента от 2010 года: к 2012-му выйти на строительство 2 миллионов квадратных метров в год в Минске. Под два миллиона квадратных метров в год были модернизированы предприятия строительной отрасли — физически город давно может строить столько. И я не понимаю, какая выгода государству от ограничения строительства жилья. Дефицит искусственно растет, острота жилищной проблемы не снижается.

— Может быть, рассчитывают, что через 5-10 лет естественным образом освободятся хрущевки, и в них поселятся дети или внуки нынешних пенсионеров, проблема рассосется сама собой?

— Население страны стареет, но и продолжительность жизни растет. И надеяться, что все срочно помрут и освободят квартиры… это хитроумные рассуждения. Сейчас в двух-трехкомнатных квартирах живет по одному-два престарелых человека. И никуда не уедут, не выставят на продажу свое жилье.

— Государство не хочет вкладываться в строительство жилья — да и не может. Но коммерческие застройщики хотят строить и знают, как на этом заработать.

— Да, застройщикам только дай площадку. Они у нас грамотные, умные — построят — при минимуме соток выжмут максимум квадратных метров. Примеры — те же «Маяк Минска» или новостройки «Тамбаза». Стройматериалы в стране есть, производители только ждут, когда будут заказы, строить каркасные «этажерки» технологии позволяют быстро, да и себестоимость каркасных домов может быть ниже — там бетон и арматура нужны только на каркас, в отличие от полностью бетонной панели. Но, как видите, площадок не дают даже под аукционы — только единичные, под уплотнение или со сносом. Так что, повторюсь, снижение цен тормозится искусственно.

Ситуацию можно проиллюстрировать на простом примере. Электричество, цемент, железо, сети во всей стране стоят одинаково, зарплаты разнятся несущественно. Но в Гродно строят и с прибылью продают квадратный метр по 680-900 белорусских рублей — меньше 500 долларов за квадратный метр. К такому ценнику двигался бы и минский рынок, разреши МАПИДу и коммерческим застройщикам застраивать рапсово-кукурузные поля вокруг столицы.

Кредиты под 12% могли бы остановить снижение цен

Председатель совета директоров группы компаний «Пакодан» Павел Кузнецов считает, что рынок сейчас стабилен и ждать заметных изменений не приходится:

— Пять процентов снижения — мне кажется, эта цифра ни о чем, это можно отнести к сезонному снижению. Впереди сезонная же активизация рынка — сентябрь и октябрь — традиционные месяцы активности на рынке, как и начало декабря. Так что думаю, существенного снижения цен к концу года ждать не стоит. И тем более не стоит ожидать роста — для него вообще нет предпосылок. Вторичный рынок ориентируется на первичный. Но первичный не сможет поднять цены — это остановит продажи.

В новостройках будут те же цены: в домах подальше  — 800 долларов за квадратный метр, в домах поближе к центру — по 1000-1100.

Глядя на графики, тенденции в прошлые кризисы, можно только говорить, что прогнозировать, что будет в 2018-м, очень сложно. Наша экономика зависит от России, Россия — от внешнего воздействия и цен на нефть. В мире все неустойчиво, что-то произойдет в России — аукнется у нас. Россия со всеми поссорилась, но в отношении Венесуэлы ввели санкции — и цены на нефть выросли, Российскому бюджету стало легче. При стольких неизвестных, повторюсь, сложно говорить о долгосрочном прогнозировании.

— Сейчас, кажется, доступней стали кредиты. Пользуются ими?

— Последние три месяца 2-3 сделки в месяц проходят с привлечением кредитов. Да, ставки стали интересней, но банки по-прежнему жестко подходят к заемщикам — поэтому кредитными средствами «добирают» необходимую для сделки сумму, в кредит берут суммы, эквивалентные 10-20 тысячам долларов. То есть покупка жилья с привлечением кредитов не является неким влиятельным трендом. Полагаю, ставки в районе 12% годовых могли бы повлиять на спрос. (Напомним, сейчас такая ставка рефинансирования, то есть кредиты на недвижимость дороже, в среднем на 3 процентных пункта.) В России по этой ставке практически весь рынок живет в ипотеку. У нас с точностью наоборот — у нас все за наличные. Кредиты под 15% еще недостаточно привлекательны на фоне неопределенности с ростом доходов.