ИТ-компании становятся драйвером рынка офисной недвижимости. К чему готовится девелоперам

Компании из сферы высоких технологий становятся основными арендаторами офисов сегодня. Что важно учитывать девелоперам, застройщикам, арендодателям, чтобы заработать на этом тренде. Этот вопрос обсуждался участниками конференции «Коммерческая недвижимость — 2018. Откровенный диалог», которая состоялась на днях в Минске. Приводим несколько ключевых слайдов и тезисов от экспертов Colliers International.

Генеральный партнер события — компания Office Solutions, эксперт в области организации рабочей среды. 

Партнерами события выступили компании Colliers International и Revera.

На что обратить внимание девелоперам

Комментирует Денис Четвериков, партнер, директор департамента исследований и консалтинга Colliers International (Беларусь)

— ИT-отрасль в Беларуси развивается очень бурно. Есть компании, которым надо и 2 тыс. м², и 10 тыс. м². Некоторым – 30−40 тыс. м².

Сегодня в нашей компании 85% заявок на офисы класса B1 – это заявки, которые поступают от компаний  высокотехнологичной сферы.

Вывод: спрос на качественные офисные помещения со стороны ИТ-компаний есть. Но предложение маленькое.

Ввод в эксплуатацию офисов класса B1, тыс м²

Что важно учесть девелоперам. Казалось бы, для многих девелоперов ситуация ясна: давайте строить офисы для ИТ-компаний. Но на самом деле, вопрос я бы поставил по-другому: какие офисы строить для ИТ? Где и когда? 

1. Уже сейчас айтишникам нужны глубокие этажи, с игровыми зонами, с душевыми, велопарковками и т.д. В результате должны появиться офисы, которые обеспечивают полный жизненный цикл: не только стены с компьютером, но места, где можно отдыхать, чинить машину, оставить детей, покушать, заняться спортом, поспать, пообщаться с друзьями и прочее.

2. Сейчас практически все объекты в Минске примерно одинаковы. Но чтобы завоевать свое место, бизнес-центрам надо задуматься над позиционированием, нужно как-то отличаться от других.

Мы ждем, что наряду с ростом предложения, девелоперы будут учитывать и запросы ИТ-компаний по качеству площадей, обратят внимание на тренды, которые есть на развитых западных рынках.

Как арендодателям понять клиента из ИТ

Рассказывает Игорь Темнышев, директор департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International, Санкт-Петербург.

— Экономика России, Беларуси, Украины развивается по схожим направлениям. Поэтому и тенденции на рынке офисной недвижимости наших стран так или иначе похожи.

Тренд, который мы наблюдаем и на российском, и на белорусском рынках — одним из его драйверов становятся ИТ-компании. У нас в Питере — что релевантно и Минску — в структуре спроса на офисную недвижимость в 2017 лидирует именно технологическая сфера. Посмотрите на этот слайд:

Разделение спроса на офисную недвижимость по секторам экономики, 2017 

Ни для кого не секрет, что в Минске и Санкт-Петербурге с советских времен очень сильная математическая школа. Поэтому, естественно, в наших городах хорошие кадры для ИТ.

Отмечу несколько особенностей, которые важно учитывать девелоперам при работе с ИТ-компаниями.

1. Понимание профиля клиента. Объективно у ИТ-компаний есть потребность в высоком качестве помещений. Но при этом девелоперы, арендодатели привыкли смешивать эти потребности «в одну кучу». Однако все ИТ-компании разные. Могу выделить несколько типов.

ИТ: типы компаний и что они ищут

Возьмем, к примеру, центры разработки глобальных международных компаний. Их бизнес иерархичен, у него есть определенные стандарты, распространяющиеся на все страны. И офис такие компании будут искаться исходя из этих стандартов.

Еще один тип: локальные, быстроразвивающиеся компании. Стандарты там еще формируются. Эти компании выросли с локальных рынков до глобального уровня, их штаб-квартиры переехали в Пенсильванию, например. Но здесь, в СНГ, остаются основные центры разработки. Среди таких арендаторов есть компании, собственники которых предпочитают низкую стоимость и могут нормально относиться к низкому качеству офисов. Начинали они работу в условном «НИИ цитологии и генетики», где сотрудники сидели друг на друге, без вентиляции. А сейчас в эти компании приходит молодая поросль, которая поработала, условно, в Google. И, естественно, начинаются проблемы: трудно привлекать сильные таланты, если в Google офис круче. Поэтому такие бизнесы также начинают переезжать в качественные помещения. 

Вывод — нужно хорошо понимать профиль покупателя или арендатора офиса. В ритейле это давно делают, на рынке офисной недвижимости следует использовать такой же подход.

Отмечу также, что рынок Минска — очень интересная история с точки зрения офисной недвижимости. Он точно будет развиваться и расти.

Динамика ввода в эксплуатацию офисных площадей

И компании, которые правильно поймут конъюнктуру, спрос и будут строить те офисы, которые нужны арендаторам, заработают хорошие деньги.