Кто из бизнеса занимает офисную недвижимость: не IT-компании, а розничная и оптовая торговля

Компания NAI Belarus, ведущий эксперт в сфере коммерческой недвижимости, подвела итоги ушедшего 2025 г. на рынке офисов. Основной итог: складывающаяся конъюнктура обнадеживающая. Практически на протяжении трех кварталов происходил рост вакантности. И, к сожалению, не по причине роста ввода новых площадей. Но уже ближе к концу 3-го квартала ситуация нормализовалась, выросла активность арендаторов, «нарисовались» факты довольно крупных сделок на рынке аренды, в том числе и ротационных. Довольно активными были и покупатели площадей в собственность. Можно отметить, что рынок к концу года полностью стабилизировался, что вселяет надежду на сокращение вакантности. И что интересно, активными на рынке аренды были не традиционно «любимые» в этом плане айтишники, а представители розничной и оптовой торговли и дистрибьюции. Партнер, исполнительный директор NAI Belarus Андрей Алешкин в «Кратком обзоре рынка офисной недвижимости Минска. Итоги 2025 года» рассказал про спрос и предложение на рынке офисов, в 2025 г. и поделился своим экспертным взглядом с «Про бизнес».

Рынок офисов — итоги 2025 года 

Инфраструктура современной офисной недвижимости г. Минска по состоянию на конец 2025 г. представлена 112 объектами различных классов (без учета офисов класса «С»). Общая валовая арендная площадь современных офисных объектов к концу 2025 г. превысила 1130 тыс. кв.м.

• Суммарная арендная площадь современных качественных объектов в текущий период составляет 1 млн 131 тыс. кв.м.
• Кроме современных «стоковых», на рынке аренды находится в предложении свыше 750 тыс. кв.м. административно-офисных помещений в объектах государственной, коммунальной и ведомственной недвижимости. Крупнейший оператор в этом сегменте — Главное хозяйственное управление Управления делами Президента Республики Беларусь (ГХУ УДП). Также в значительном объеме имеются административно-офисные помещения имеются и в коммунальной собственности. По состоянию на осень 2025 г. в управлении городского хозяйства столицы находилось 11,2 млн кв.м. площади объектов коммунальной собственности, 87,4% этих площадей (или более 9,8 млн кв.м.) используется коммунальными организациями; 9,1% (свыше 1 млн кв.м.) — сдается в аренду, 2,5% (более 277 тыс. кв.м.) — переданы в безвозмездное пользование. Часть из них — это площади административно-офисного назначения.
• В предложении находятся 435 тыс. кв.м. офисов в зданиях класса С или более высокого качества, но не попадающих в сток современных из-за малой арендной площади.
• В стадии строительства находится ряд крупных проектов: комплекс зданий Делового центра в проекте Минск-Мир и МФК «Газпром Центр».
• МФК «Шантэр Хилл» в текущий период сменил собственника и, вероятно, не будет реализован как многофункциональный офисный комплекс.

Предложение ны рынке офисной недвижимости

На конец 2025 г. объем предложения офисных площадей на рынке вырос в сравнении с началом года за счет ввода площадей в проекте комплекса «Левада» на ул. Нововиленской, 27 и реконструкции под БЦ IT-Max трех бывших промышленных АБК на ул. Кульман в рамках реализации проекта МФК «Атмосфера». Отдельные этажи БЦ IT-Max в корпусе, выходящем фасадом на ул. Я. Коласа, были реконструированы еще несколько лет назад.

В проекте МФК «Шантер Хил» с конца 2024 г. поменялись собственники-инвесторы, компании ООО «Икс-Лабс Инк» и ООО «Спортс Девелопментс». В 2025 г. вокруг бизнеса данных компаний сложился отрицательный информационный фон. К осени из числа инвесторов-девелоперов данного проекта они были исключены. В конце 2025 г. городские власти официально сообщили, что объект передан в хозяйственное ведение КУП «УКС Мингорисполкома», которому и поручено до конца 2027 г. завершить проект.

В период 2025 г. в активной стадии СМР находились еще два минских мегапроекта, имеющих в своем составе развитую офисную функцию. Активизировалась работа на стройплощадке МФК «Газпром Центр». По состоянию на конец 2025 г. СМР по объектам комплекса существенно продвинулись. Не менее активно продолжаются работы на объекте «Деловой центр Минск-Мир», ранее заявленном как Международный финансовый центр. 

Спрос на офисную недвижимость

В первой половине 2025 г. образовались значительные вакансии в бизнес-центрах, где ранее или вообще отсутствовало предложение, или было на минимальном уровне. В частности, в таких объектах, как БЦ «Аякс», БЦ «Футурис» и некоторых других офисных объектах.

Во втором полугодии рынок стал более живой, появились случаи аренды крупных площадей. В БЦ «Призма» три этажа заняла компания «Мостра Групп». Это была ротационная аренда: компания освободила офисные помещения в МФК «Риф» (станция метро «Михалово»). Но и этот БЦ долго не пустовал: на освобожденные площади переехал офис компании «Евроторг».

Медленно заполняются площади в недавно введенных объектах: в БЦ «Платинум» (МФК на пр-те Победителей, 63в) в основном заняты нижние этажи, где разместились автосалоны. Аналогичная ситуация и с БЦ «Капитал Палас» на Октябрьской площади. Данный объект в июле 2025 г. провел закрытую презентацию, куда были приглашены специалисты рынка коммерческой недвижимости и представители СМИ. Это не сильно содействовало быстрой заполняемости площадей. Однако отдельные арендаторы открыли свои офисы, что уже является прогрессом на фоне простоя помещений пустыми с 2020 г. Стоит отметить, что девелопер в части помещений сделал качественную чистовую отделку и нарезку на небольшие офисы, что и способствовало спросу.

Был интерес и к приобретению офисов. Из крупных сделок можно отметить сделки купли/продажи с такими объектами, как БЦ в торгово-офисном комплексе «Алми» на ул. Притыцкого; покупка бывшего офиса компании ИООО «Пекинско-Минская компания по развитию недвижимости «БиЮСиСи» на ул. Камайской; крупного изолированного помещения в БЦ на ул. Захарова, 27.

Коммерческие условия

Рынок аренды в плане ставок арендной платы в период 2025 г. стабилизировался. Несмотря на отвязку ставок от еврономинала и иных валютных эквивалентов, косвенный ориентир на ставшую привычной ставку, номинированную в евро, сохранялся. А курс рубля к евро в течение года был довольно устойчивым и находился в основном в коридоре 3,3−3,4 BYN за € 1.

Начиная с осени, когда наметилось оживление на рынке спроса, арендодатели, в случаях, где подошел период пересмотра и/или перезаключения договоров аренды, постепенно стремились повысить рублевые ставки, закладывая в них и прогнозные показатели годовой инфляции, и прогноз на рост базовой величины на следующий год, и иные факторы, которые могут быть обоснованием для роста размера ставок.

Вакантность

Вакантность на рынке офисов росла в основном в первой 2025 г., чему способствовало как освобождение компаниями офисов в ряде бизнес-центров, так и влияние на размер вакантности новых объектов, введенных в конце 2024 г. К осени рост вакантности стабилизировался, если и имелись факты освобождения площадей, то это было преимущественно ротационное освобождение, когда компании, освобождая площади в одном объекте, занимали в другом, в том числе, более просторные.

Ближе к концу года вакантность сформировалась довольно высокой, но за счет активности арендаторов ее рост прекратился и уже наметилась тенденция к сокращению.

Активность девелоперов в плане ввода новых объектов была сдержанной. Но при этом активно строились крупные проекты, ввод которых ожидается в ближайшие 1−2 года. Очень высокой была активность на рынке сделок купли/продажи. За полугодие было приобретено административно-офисных помещений на фактически рекордную сумму за последние годы.

Что ждет рынок офисной недвижимости?

• Вакантность на рынке стабилизируется. Ввод новых крупных площадей состоится в 2027 г., крупнейший комплекс «Шантер Хилл», вероятно, не выйдет на коммерческий офисный рынок. Проекты, которые будут завершены в период 2026 г., способны коренным образом повлиять на рост вакантности.
• Также на прежнем уровне сохранятся и ставки: ставки в рублях, особенно на фоне снижения курса евро и доллара, достаточно высокие.
• Ожидается определенный рост спроса на специалистов IT-сектора, что хорошо для офисного рынка, поскольку это офисоемкая отрасль.
• Сохраняется вероятность входа новых арендаторов из числа представителей российского бизнеса, как это было в 2024—2025 гг.
• Умеренно благоприятная конъюнктура как для девелопмента новых проектов, так и для ввода на рынок новых объектов в высокой стадии строительства.