Рынок торговой недвижимости Минска и регионов: обзор и прогнозы

Компания NAI Belarus, ведущий эксперт в сфере коммерческой недвижимости, подвела итоги ушедшего 2025 г. на рынке розницы и торговой недвижимости. Конъюнктура рынка для розницы и Беларуси, и Минска в 2025 г. складывалась крайне удачно. Рынок торговой недвижимости Минска пополнился крупным ТРЦ в первой половине года и двумя менее масштабными проектами ближе к финишу. Очень активным был рынок спроса. Активность проявляли как арендаторы, так и те, кто совершал инвестиционные покупки. В этом году в сегменте был отмечен ряд очень крупных сделок. Причем, наиболее масштабные совершились не в столице, а в регионах. И если на регионы «наступала» столица, то столицу «захватили» инвесторы с регионов. О том, что происходило на рынке ритейла в 2025 г., особенно во второй его половине, рассказал Андрей Алешкин, партнер, испольнительный директор NAI Belarus в «Кратком обзоре торговой недвижимости г. Минска в 2025 г.».

Торговая недвижимость: итоги 2025 года

Положительная динамика РТО: по результатам12 месяцев 2025 г. динамика РТО города Минска продемонстрировала рост в +9,3%, а динамика РТО Республики Беларусь — на +6,6%. В денежном выражении РТО города Минска 33,8 млрд BYN; РТО розничной торговли республики составил 102,9 млрд BYN. Также как по республике (+5,1%), так и по городу Минску (+5,4%) сохраняется положительная динамика РТО общественного питания. Это свидетельствует о том, что население активно посещает объекты общепита и уделяет вниманию питанию вне дома.

Сразу два ТРЦ объявили об открытии кинотеатров: ТРЦ «Минск Сити Молл» об открытии мультиплекса до Нового года, а ТРЦ Avia Mall в этот же период анонсировал, что на его площадях кинотеатр будет в ближайшей перспективе. Это также важно, поскольку вопрос наличия кинотеатра на площадях ТРЦ оставался открытым.

Ребрендинг: cеть «Остров чистоты и вкуса» решила войти в новый год в новом образе. Сеть провела ребрендинг и открывает магазины под вывеской «Остров». Изменена и цветовая гамма на черно-желтую.

Новые открытия: 16 декабря состоялось открытие ТЦ «4 Сезона» на ул. Скрипникова, 47. Продовольственным якорем в объекте выступил супермаркет сети «Дионис»; 28 ноября на пересечении МКАД и ул. Бабушкина состоялось открытие строительного гипермаркета «БИЛД». Это тот редкий случай, когда не столичные сети выходят на рынки регионов, а региональный ритейлер пришел в Минск.

Сделки года в регионах: их установила компания «Табак-Инвест». В средине года в Гомеле приобрела ТЦ «Секрет», цена вопроса свыше $ 34 млн. В конце года состоялась вторая крупнейшая сделка купли/продажи в сегменте торговой недвижимости на рынке Беларуси: компания «Табак-Инвест» приобрела долю в 90,01% в ТЦ «Евроопт» в Бресте на Варшавском шоссе, 11. Доля в 9,99% сохранилась за вторым собственником, брестской компанией «Крок». Цена вопроса — $ 25 500 000.

Предложение на рынке торговой недвижимости

В период II полугодия 2025 г. в Минске и ближайшем пригороде состоялся ввод в эксплуатацию и начало функционирования двух новых объектов торговой недвижимости. На улице Скрипникова, 47 (м-рн Красный Бор) в конце года введен в эксплуатацию ТЦ «4 Сезона». ТЦ типичный микрорайонного формата: общая площадь 17 тыс. кв.м., из которых около 5 тыс. кв.м. занимает многоуровневый паркинг. В качестве продовольственного якоря в объекте выступил супермаркет сети «Дионис»: также пример экспансии региональной розничной сети на столичный рынок.

Строительный гипермаркет «Билд» — типичный представитель формата DIY. При этом собственники заявляют его как дискаунтер. Формально «Билд» расположен на землях Сеницкого сельсовета, т.е. административно подчинен Минскому району. Но по факту ориентирован на столичного потребителя, прежде всего, жителей крупного жилого района Лошица, который расположен сразу за внутренним кольцом МКАД.

В целом, с учетом открытия ТРЦ «Авиа Молл» в первой половине года, 2025 г. для рынка девелопмента торговой недвижимости сложился плодотворным и успешным.

В структуре предложения по площади в Минске численно преобладают небольшие, районные/микрорайонные торговые центры с арендной (GLA) и даже общей (GBA) площадью до 10 тыс. кв.м., что в принципе логично: они проще в реализации, под них проще в границах Минска найти участки. Однако в последние годы небольшие объекты численно не становятся доминирующими. Уровень инвесторов и девелоперов вырос, и они реализуют объекты недвижимости под крупных сетевых арендаторов, включая международных, которые заинтересованы в масштабных проектах, что наглядно подтвердили введенные в текущем году объекты.

Спрос на торговую недвижимость

Спрос на торговые площади в Минске сохранялся довольно динамичным. Новые открытия во II полугодии 2025 г. были практически во всех ТЦ/ТРЦ, где были свободные предложения и предлагались площади, не занятые арендаторами-предшественниками. В частности, на вторую половину года пришелся основной пик открытий в ТРЦ Avia Mall. Если на старте работы в объекте открылся только гипермаркет и несколько небольших объектов в прикассовой зоне, то за последующие месяцы открылся ряд магазинов, включая крупные: «Мега Топ», D&F (двухэтажный), Befree, LOVE REPUBLIC (607 кв.м.), ZARINA (808 кв.м.) и др.

2025 г. стал периодом «миграции» операторов e-commerce в офлайн-форматы. Так, белорусский маркетплейс 21vek.by сначала на ул. Казинца, 6 открыл строймагазин 21vek. byСТРОЙ, а затем в ТЦ «Червенский» крупный торговый объект нового формата «21vek.by ДОМ», занявший площадь в 2700 кв.м.

На спрос на торговую недвижимость оказывали влияние и общерыночные факторы. В частности:

• Потребительский оптимизм и активность. Для рынка розницы и общественного питания как в предыдущем 2024 г., так и на протяжение всего 2025 г. характерен существенный рост розничного товарооборота как в физическом объеме (однодневный розничный товарооборот в расчете на душу населения за год вырос с 27,5 BYN до 31 BYN), так и в динамике.

• Рост реальных располагаемых денежных доходов населения (прежде всего, за счет роста размера реальной заработной платы). В частности: реальные располагаемые денежные доходы населения Республики Беларусь (lенежные доходы за вычетом налогов, сборов и взносов, скорректированные на индекс потребительских цен на товары и услуги) в январе-ноябре 2025 г. составили 108,4% к соответствующему периоду прошлого года.
• Положительная динамика потребительского кредитования. Еще в 2024 г. случился бум потребительского кредитования (за 12 месяцев практически 13 млрд BYN (более 12,9)). В 2025 г. сохранилась схожая динамика спроса на кредиты.
• Направление на потребительские расходы жителями Беларуси сбережений и накоплений: за 12 месяцев 2025 г. население республики продало иностранной валюты на $ 1,63 млрд США больше, чем приобрело. И это даже на фоне того, что в 2025 г. курс был в большей степени благоприятным для покупки валюты. По экспертным оценкам, порядка 75% проданной населением валюты направляется на оплату потребительских товаров и услуг.

Активный спрос в 2025 г. был не только на рынке аренды, но и на приобретение торговых площадей в собственность. В столице не было сделок такого масштаба, как в регионах, однако ряд довольно значимых сделок можно отметить. В частности, покупка региональным ритейлером из Полоцка ТЦ «Алми» на ул. Притыцкого; приобретение новым сособственником довольно крупной доли изолированных торговых помещений в ТЦ «Магнит» на просп. Дзержинского. Также очень активно покупались небольшие торговые помещения, площади в стрит-ритейле.

Вакантность на рынке торговой недвижимости

Вакантность на рынке торговой недвижимости во II полугодии 2025 г. сохранилась невысокой. И даже наоборот, в данный период заметно сокращалась, что видно из представленной выше информации о новых состоявшихся открытиях в минских объектах в последние месяцы года.

На текущий момент очень высокая вакантность существует только в ТРЦ «Авиа Молл». Однако и в данном объекте за 7 месяцев работы состоялось много открытий и существенно сократилось количество незанятых площадей. По данным собственников, к концу года было заполнено 35% от арендной площади.

Коммерческие условия

В 2025 г. ставки арендной платы по рынку в целом оставались относительно стабильными, существенных скачков в их размерах не происходило. Из-за укрепления курса рубля к евро несколько снизился рублевый размер ставок в тех случаях, где ставки фиксированные и косвенно подразумевают привязку к евро, хотя число условно «еврономинальных» договоров сокращается. Но в то же время выросла аренда в проекции на фиксированную ставку в тех случаях, когда ставки были привязаны к выручке, чему способствовал рост розничного товарооборота (в современных ТЦ/ТРЦ высокая доля договоров аренды, заключенных на основе процента от оборота).

Тенденция к некоторому росту ставок была характерна только по отдельным объектам, которые за последние месяцы существенно снизили вакантность и, соответственно, с новыми арендаторами могли вести переговоры исходя из более сильной стартовой позиции. Если говорить о рублевых фиксированных ставках, то они, благодаря крепкому рублю, существенно не изменились.

Прогноз развития рынка торговой недвижимости

• Ожидается существенный рост предложения новых площадей за счет ввода крупных объектов до конца 2026 г. (заявлен ввод ряда новых и реконструируемых проектов).
• Спрос на торговые площади сохранится умеренно активным и стабильным. Возрастет конкуренция за привлекательных арендаторов, но в ситуации роста численности игроков будет наблюдаться и встречная конкуренция и за привлекательные площади.
• Подходы к потребительскому кредитованию со стороны регулятора сохранятся лояльные. Заявлен рост потребительского кредитования для населения на 9%. Рост интереса на специальное предложение дешевых кредитов на товары национальных производителей в связи с расширением номенклатуры.
• Среднерыночные ставки в рублях будут, по причине его устойчивости к корзине валют, также сохранятся стабильными, но из-за благоприятной конъюнктуры возможен рост на 5−7%.
• Ожидается высокая активность игроков на рынке купли/продажи торговой недвижимости, как это было и в ушедшем году.
• Формирование новой зоны стрит-ритейл в проекте «Северный Берег» на базе значительного роста сданных в эксплуатацию домов.