Новая точка роста для бизнеса: почему стоит обратить внимание на Витебск

Многие компании, выстроившие устойчивый бизнес в Минске, со временем начинают искать новые возможности для расширения сети. Одним из направлений такого развития может стать выход в областные города — при условии тщательной оценки спроса, конкурентной среды и экономики новой точки. При этом регионы дают шанс расширить сеть и стабилизировать выручку, если подходить к выбору города и площадки по понятным критериям. Когда минскому бизнесу имеет смысл выходить в областные города и как оценивать локации так, чтобы не прогадать? 

Разберем на конкретном примере — Витебске,— одном из крупнейших областных центров Беларуси. Здесь готовится к открытию Metro Park  — новый городской торгово-развлекательный центр, который формирует современное пространство для торговли, гастрономии, сервисов и досуга. Сейчас проект открыт для новых арендаторов.

Зачем бизнесу выходить в регионы

Региональная экспансия требует адаптации формата под локальный спрос и особенности конкретного города. Но для сети, у которой уже отлажены ассортимент, закупки, логистика, стандарты работы и маркетинг, новый город может стать способом увеличить охват. Важно сразу задать реалистичную рамку: региональная точка не должна повторять минскую автоматически — ей потребуется свой расчет, формат и понимание местного спроса.

Выход в регион можно рассматривать как следующий шаг: не как рискованный эксперимент, а как попытку перенести работающий формат на новый рынок. Чаще всего так развиваются fashion-бренды, магазины обуви и аксессуаров, косметики, товаров для дома, детских товаров, электроники. В регионы также выходят кофейни, кафе и рестораны, салоны красоты, сервисные точки и другие бизнесы, которым важно быть рядом с человеком — в его обычном маршруте между домом, работой, учебой и отдыхом.

Но сама по себе готовая модель не гарантирует успеха. Покупатель в регионе может по-другому относиться к цене, ассортименту, знакомым брендам и формату обслуживания. Поэтому иногда требуется более компактное помещение, другой набор товара, более доступная ценовая линейка или более активная работа с локальным сообществом. Задача бизнеса — заранее понять эти особенности.

Новая площадка должна дать бизнесу понятную аудиторию, живой поток, подходящее окружение и соседство с форматами. Если эти условия совпадают, точка может работать не только на продажи, но и на узнаваемость бренда в новом городе.

А куда идти? Оцениваем перспективы города

Начинать стоит не с просмотра объектов, а с оценки самого города. Первая группа вопросов довольно простая: сколько здесь жителей, какие районы активно развиваются, где сосредоточены офисы, учебные заведения, жилые кварталы, учреждения и места отдыха. Эти данные помогают понять, достаточно ли в городе потенциальных покупателей и где они проводят время.

Вторая часть анализа — менее формальная, но не менее важная. Нужно посмотреть, как устроена городская жизнь. Есть ли у людей привычка ходить в кафе и торговые центры, где встречается молодежь, как люди передвигаются по городу, что происходит в центре вечером и в выходные. Для кафе, beauty-проектов, fashion-ритейла также важны туристы — а значит нужны поводы приехать в город: фестивали, ярмарки, достопримечательности и т.д.

Для примера оценим Витебск. Это четвертый по численности населения город Беларуси. На 1 января 2026 года здесь проживали 357 899 человек — большой для регионального центра рынок, который может быть интересен сетевому бизнесу.

В городе уже сформирован потребительский рынок. Розничный товарооборот Витебска в 2025 году превысил 3,1 млрд рублей. Это важный ориентир: в городе не нужно с нуля объяснять людям, зачем ходить в магазины, кафе, сервисы или торговые центры. Это означает сформированный и конкурентный потребительский рынок.

При этом Витебск нельзя рассматривать как «пустой рынок». Здесь уже работает развитая торговая инфраструктура: торговые центры, магазины, предприятия общественного питания и широкий спектр сервисов. И сейчас возводится новый объект — ТРЦ Metro Park.

Сильная культурная идентичность Витебска — еще один ресурс города. Марк Шагал, Казимир Малевич, Витебская художественная школа, УНОВИС, «Славянский базар» формируют узнаваемый образ города и дополнительный событийный поток. Для бизнеса в сферах одежды, красоты, гастрономии, подарков и досуга это означает дополнительные поводы для покупок и посещений — особенно в периоды культурных событий и туристической активности.

Семь вопросов к будущей локации

После выбора города начинается более сложная часть: нужно найти не просто свободную площадь, а место, которое подходит вашему формату. Ниже — чек-лист, который помогает смотреть на будущую точку шире, чем через ставку и метраж.

1. Кто бывает рядом?

Фраза «район проходной» мало о чем говорит. Для кофейни может быть ценен утренний поток в офисы или к вокзалу. Для магазина одежды важнее люди, которые готовы выделить время на шопинг. Для салона красоты — жители и сотрудники организаций поблизости, которые будут возвращаться регулярно. Поэтому стоит составить простой портрет зоны охвата: кто здесь живет, кто работает, где учится, в какое время находится рядом и что обычно делает. 

Для примера, Metro Park в Витебске находится на улице Космонавтов, 10А. Это между железнодорожным и центральным автовокзалами Витебска. В окружении проекта находятся жилые районы, офисы, учреждения, образовательные и культурные объекты, гостиницы. Поэтому объект может быть интересен нескольким группам: жителям близлежащих районов, офисным сотрудникам, студентам, туристам и пассажирам.

2. Есть ли поблизости конкуренты?

Для магазина косметики конкурентами могут быть другие магазины, маркетплейсы, салоны, аптеки и онлайн-заказы с доставкой. Для кофейни — заведения по дороге на работу, кафе у офиса, пекарни и привычка брать кофе дома. Для магазина одежды — не только соседний fashion-бренд, но и покупки на маркетплейсах.

Перед арендой полезно пройтись по району, посмотреть карты, изучить ассортимент и цены конкурентов, почитать отзывы покупателей. Главное — честно ответить себе: почему человек должен выбрать именно вашу точку? Одного нового интерьера для этого обычно мало. Нужны понятный ассортимент, хороший сервис, удобное расположение, цена или формат, который закрывает конкретную потребность лучше, чем у других.

В районе будущего Metro Park уже есть стрит-ритейл, магазины ежедневного спроса, отдельные кафе, банки и бытовые сервисы. При этом современного ТРЦ аналогичного формата в непосредственной близости нет — торговля, гастрономия и досуг пока не собраны в одном пространстве. А именно это позволяет генерировать высокий трафик.

3. Почему люди идут именно сюда?

Большая цифра пешеходного потока может выглядеть убедительно, но для бизнеса важнее причины движения. Человек, который торопится на поезд, и семья, приехавшая на выходной в торговый центр, ведут себя по-разному. У них разный запас времени, средний чек и список спонтанных покупок.

У транспортного узла работают сразу несколько сценариев. Перед отправлением люди могут купить кофе, перекус, лекарства, зарядку для телефона, подарок или небольшую вещь в дорогу. После приезда — встретиться, поесть, зайти в аптеку или магазин, провести время до следующего маршрута. Сотрудники организаций поблизости могут пользоваться кафе и сервисами днем, а жители — заезжать или заходить по дороге домой.

Metro Park расположен между двумя вокзалами, поэтому ставка проекта строится не только на транзитных пассажирах. В материалах Metro Park указан ежедневный трафик района на уровне 30–50 тыс. человек. Для разных форматов бизнеса значение этого потока будет различаться.

4. Что находится в зоне десяти минут?

Окружение объекта помогает понять, будет ли у точки ежедневный спрос. В десяти минутах пешком от будущего магазина могут находиться жилые дома, офисы, школы, поликлиники, остановки, гостиницы, учреждения, парки. Всё это дает разные типы посетителей и разные часы активности.

В радиусе километра от Metro Park расположены 12 детских садов, три школы и гимназии, два колледжа или вуза, пять бизнес-центров, медицинские и государственные учреждения, культурные центры, гостиницы, парки и скверы. До объекта ходит общественный транспорт. Для форматов повседневного спроса такая среда может быть особенно ценной: люди уже находятся рядом и могут зайти без специальной поездки.

5. Какие соседи будут усиливать ваш формат?

Хороший пул арендаторов — это когда посетитель приходит за одним и заодно получает повод зайти к вам. Магазину одежды помогают обувь, аксессуары и косметика. Кафе и ресторанам — развлечения, офисные сотрудники и магазины. Услугам — места, где человек уже проводит время и может решить несколько дел за один визит.

Metro Park пока формирует пул арендаторов. На первых четырех этажах заявлены одежда, обувь, аксессуары, косметика, электроника и сервисы. На пятом этаже планируется гастрономическое пространство более чем на 1 100 кв. м, на шестом — свыше 550 кв. м для развлекательных форматов. На этапе формирования объекта у арендатора есть возможность обсудить этаж, место, соседей и планировку. 

6. Почему посетитель захочет остаться?

Для некоторых бизнесов достаточно быстрого потока. Но магазины одежды, рестораны, развлекательные проекты и часть сервисов зарабатывают лучше, если человек проводит в объекте больше времени. Поэтому стоит оценивать не только количество арендаторов, но и сценарии посещения.

Есть ли в ТЦ место, где можно встретиться? Где поесть? Есть ли развлечения для детей и взрослых? Удобно ли ждать транспорт? Планируются ли события? Легко ли ориентироваться внутри? Все это влияет на то, станет ли локация местом разовой покупки или частью повседневного маршрута.

В Metro Park эту логику собираются строить вокруг сочетания торговли, сервисов, гастрономии и досуга.

Еще одна особенность проекта — работа с культурным кодом Витебска. В общественных зонах, навигации и визуальном оформлении планируют использовать современное переосмысление витебского авангарда: без прямых цитат и музейной стилизации, но с опорой на геометрию, цвет и динамику. Для арендатора это дополнительное преимущество: объект получает собственный характер, а магазин или кафе — более запоминающийся контекст для покупателей и гостей города.

7. Сходится ли финансовая модель?

Последний вопрос самый приземленный — и самый важный. Нельзя оценивать аренду только по цене за квадратный метр. В расчете нужно учесть ремонт, оборудование, вывеску, мебель, товарный запас, зарплаты, логистику, рекламу на открытие, налоги, коммунальные и эксплуатационные платежи.

Дальше нужно рассчитать, сколько покупателей в день требуется, какой средний чек нужен и какой оборот должна давать точка, чтобы выйти на окупаемость. Лучше сразу составить три сценария: осторожный, реалистичный и оптимистичный. 

Открытие Metro Park запланировано на март—апрель 2027 года. Есть время, чтобы все спланировать и подготовить к открытию. При расчете стоит опираться на консервативный сценарий, а у собственника запросить полное коммерческое предложение: условия аренды, возможные арендные каникулы, порядок пересмотра ставки, требования к ремонту, эксплуатационные платежи, режим работы, размещение вывески и маркетинговые условия.

Вывод

Выход в регион — это не поиск просто более дешевых квадратных метров.
Это выбор города, аудитории и конкретной площадки, где формат бизнеса сможет органично встроиться в повседневную жизнь людей.

Поэтому решение об открытии новой точки стоит принимать последовательно: сначала оценить потенциал города, затем конкурентную среду, после — конкретную локацию и только потом экономику будущего объекта. 

ТРЦ Metro Park в Витебске можно рассматривать как практический пример такого подхода. Его сильная сторона — не только новый торговый объект или расположение между двумя вокзалами. Гораздо важнее сочетание факторов: сформированный городской рынок, особая конкурентная ситуация в непосредственном окружении, разнообразные транспортные и повседневные маршруты и возможность объединить на одной площадке несколько сценариев посещения.