Стенка на стенку

Строительство жилья для нуждающихся через госзаказ может начаться уже в следующем году

Сегодня только в Минске насчитывается порядка 20 домов, сроки строительства которых серьезно затянулись. В Минстройархитектуры говорят: в республике есть жилые объекты, у которых сменилось четыре подрядчика, а работы практически не сдвинулись с мертвой точки. Долгостроями грешат как государственные подрядные организации, так и частники, а люди тем временем отсчитывают дни после подписания первого договора. И деньги. На чьей стороне правда в подобных ситуациях и что надо сделать, чтобы оградить людей от излишних трат и нервотрепки?

По словам председателя комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Александра Доменикана, в случае долгостроев, как правило, изначально ошибочно выбрана стройорганизация. Дело в том, что в Минске в последние годы трудно найти свободных подрядчиков, поэтому привлекаются работники из других регионов, у которых порой нет своего оборудования. Из-за кризиса прошлого года на плаву остались те, у кого хватило собственных денег, чтобы сгладить задержки в финансировании. «Стройотрасли нанесен серьезный урон, часть оборотных средств потеряна и восстанавливается с большим трудом. Люди берутся за работу, но не могут вытянуть объекты и выходят с инициативой о раcторжении договора», — констатирует заместитель начальника Главного управления строительства Минстройархитектуры Марат Лосев. Председатель наблюдательного совета компании-застройщика «10 УНР Инвест» Василий Устинчик причину подобных ситуаций видит несколько в ином: «Три года назад генподрядную лицензию убрали. Сегодня я, имея стол, стул, расчетный счет и директора, могу строить жилой дом. Сколько случаев, когда фирма исчезла вместе с деньгами? Раньше с генподрядчика можно было спросить, потому что лицензия — это около миллиона долларов основных средств, подтверждение квалификации кадров и исполнение других обязательств».

Что касается кадров, то отрасль, по данным Минстройархитектуры, недосчиталась минимум 12 тысяч специалистов, что также не могло не сказаться на качестве и сроках строительства. Пока подрядчики сетуют на низкую оплату: мол, по государственным расценкам нормочас бетонных работ и кладки блоков всего Br 20 тыс., в ведомстве указывают на низкую производительность труда и неэффективную организацию работ на площадке. «Хотим мериться с иностранными строительными компаниями? Надо прежде всего посмотреть на объем дневной выработки нашего работника квалификации 4-6-го разрядов и качество работ. В свое время мы имели нормальную оплату, но из-за брака приходилось выселять дома. Расценки у нас не заоблачные, но они все время актуализируются, и работать по ним можно», — поясняет Марат Лосев. Сегодня на бюджетных объектах, куда закладывается минимальная рентабельность в размере 5 %, подрядчики работают охотно, ведь прямой банковский кредит сразу бы увеличил стоимость объекта как минимум на 50 %.

Рассматривая проблему долгостроев, многие дольщики в непростой ситуации обвиняют только строителей. В то же время эксперты недоумевают: куда смотрели сами члены ЖСПК? Ведь кооператив создается не для формальности, равно как и контрольно-ревизионная группа. «Дольщики отчисляют этим людям деньги. Поэтому важно, чтобы избранные имели хоть какое-то представление о строительстве. Кроме того, если в договоре прописаны штрафные санкции за неисполнение или просрочку работ по вине подрядчика, заказчик вправе обратиться в суд. И тем не менее почти никто так не поступает. Да и договоры люди, бывает, читают спустя несколько месяцев после их подписания и, не обладая юридической грамотностью, так до конца и не понимают, на что согласились. А ведь бумаги зачастую носят неконкретный характер: могут даже сроки ввода в эксплуатацию не указываться, не говоря уже о штрафных санкциях», — говорит главный специалист управления контроля строительства и ЖКХ Главного управления контроля по Минску КГК Александр Яцко.

Для многих строящихся болезненный вопрос — дополнительные выплаты после пересчета стоимости квадратного метра затянувшегося строительства. Особенно если о внесенных средствах благополучно забыли еще в прошлом году, а сейчас подрядчик срочно требует еще Br 100 млн. — скажем, такой недостаток получился после индексации. Однако специалисты говорят: если в переносе сроков сдачи объекта в эксплуатацию нет вины подрядчика, он вправе пересчитать неоплаченный остаток стоимости строительства, ведь окончательная сумма формируется, когда объект готов. «Нужно понимать, что есть две категории: неизменная и фиксированная цена. Неизменная рассчитывается по прогнозным индексам на нормативный период строительства. Они не всегда совпадают с фактическими, и по закону, если есть расхождение в 2 %, застройщик имеет право пересчитать эту неизменную цену. Так, в 2011 году индекс был запланирован в размере 13 %, а по факту составил 69 %. Фиксированная же цена является таковой лишь на месяц», — объясняет Василий Устинчик. Сформированная стоимость недвижимости проходит согласование в Минском региональном центре по ценообразованию и строительству. В ряде случаев она была уменьшена.

Под другим углом следует рассматривать ситуации, когда люди оплачивали строительство не по графику. «Есть у нас категории граждан, которые должны были начать платить в декабре, но уже в июле выложили всю сумму, которая в долларовом эквиваленте оказалась меньше положенной практически в 3 раза. Застройщик должен был вернуть эти деньги, но сделать это непросто. Да и во время нехватки средств кто-то закрывал глаза на то, что платят раньше положенного срока. Если граждане с чем-то не согласны, надо готовить исковое заявление и обращаться в суд», — советует Александр Доменикан. Хотя специалисты за время работы припоминают лишь один случай, когда высшая инстанция приняла сторону дольщика, внесшего по графику все платежи, и аннулировала доплату.

«Сейчас те, у кого есть деньги, не вступают в строительство на стадии котлована, а смотрят на более или менее готовую коробку. Люди хотят видеть, на что идут их средства, поэтому было бы логично, если бы оплата производилась по факту конкретной работы», — отмечает Василий Устинчик. Выходом из ситуации может стать госзаказ, когда жилье изначально строят за бюджетные деньги, а после под него формируется кооператив. «Мы сейчас готовим проект указа о механизме госзаказа на строительство жилых помещений для граждан, которые состоят на учете и осуществляют строительство с господдержкой. Дома в таком случае возводятся под ключ, а потом квартиры распределяются по очереди нуждающихся и так же переводится кредит, — рассказывает заместитель начальника Управления жилищного строительства Минстройархитектуры Владимир Доропиевич. — Если удастся подвести под указ нормативно-правовую базу, такой метод строительства жилья для нуждающихся можно будет внедрить уже в следующем году».

Фото: БЕЛТА