Крыша для бизнеса

Источник материала:

Спрос на коммерческую недвижимость специалисты называют индикатором делового климата в стране. Чем активнее развивается бизнес, тем больше нуждается он в крыше над головой.

Большинство белорусских коммерсантов успели за свою карьеру сменить не один адрес и привыкли к переездам. Однако четкого алгоритма решения «жилищных» задач бизнеса в Беларуси до сих пор не сложилось. Поиск «правильного» офиса для белорусских компаний по-прежнему остается едва ли не самым злободневным вопросом. 

По оценкам специалистов, ежегодный объем спроса на покупку офисной недвижимости в Минске составляет 5—6 тыс. кв. м. В то же время предложение, несмотря на вроде бы наметившуюся активизацию строительства бизнес-центров и административных зданий, способно удовлетворить лишь 20—30 % от фактической потребности. Новостройки пока не способны решить проблему рынка полностью. 

Средняя стоимость офиса в 1200—1600 долларов США за кв. м сегодня уже считается нормой. Cравнительно недорогих помещений с неплохими характеристиками комфортабельности выставляется на продажу не так уж и много. Главной причиной роста цен на офисы эксперты называют значительно выросший спрос. Крупные и средние компании, упрочившие свое положение на рынке, понимают,  что арендовать офисные помещения с финансовой точки зрения не так интересно, как выкупать. Ежегодный рост цен на коммерческую недвижимость на 25—30 % делает этот вид инвестиций одним из самых прибыльных. По оценкам экспертов, сегодня срок окупаемости таких проектов не превышает 8 лет, а в большинстве случаев приобретенный офис «отбивается» за 4—5 лет. Хотя эксперты не перестают указывать, что по мере насыщения рынка современными офисными объектами (это практика стран Восточной Европы и Балтии) доходность от сделок с офисной недвижимостью снижается. 

Для того чтобы обеспечить существующую потребность в офисах, при сегодняшних темпах и объемах строительства бизнес-центров понадобится еще, как минимум, 4—5 лет. А учитывая возросший в последнее время интерес к белорусской столице иностранных инвесторов, процесс насыщения рынка соответствующими объектами теоретически может растянуться и на более длительный период. 

Как считают некоторые эксперты, «острый угол» большинства проектов в сфере офисной недвижимости — проблема «длинных денег». Варианты, когда возврат инвестиций не происходит в течение 5 лет, девелоперами фактически не рассматриваются. Отсюда вырастает типично столичный парадокс: в секторе строительства офисной недвижимости преобладает не сдача офисных площадей внаем, а их продажа. Причем нередко еще на стадии строительства. Будущие офисы начинают продаваться уже тогда, когда готов проект и проведены соответствующие согласования. Кстати, как отмечают риелторы, именно это время наиболее интересно для покупателя. На первых порах, пока девелоперы не успели просчитать и полностью учесть свои риски, есть возможность сэкономить на покупке офисных площадей, поскольку цена квадратного метра в процессе строительства способна увеличиваться, как минимум, на треть. 

К сожалению, в Минске фактически никто не пытается рассматривать офисную недвижимость как дойную корову. Однако специалисты отмечают, что вскоре белорусский бизнес придет к европейской модели. Как правило, там девелоперы строят офисные здания не на продажу, а для аренды, «тянут денежку» из своих клиентов, а когда затраченные средства возвращаются с прибылью (примерно через 5—6 лет), бизнес-центры продают. Как правило, целиком. 

До конца 2010 года в Минске будет построено общей сложностью около 30 новых бизнес-центров. Анализ строящихся и запроектированных торговых центров показывает, что большая часть из новостроек будет позиционироваться в классе «В». Таким образом застройщики реагируют на запросы рынка коммерческой недвижимости. Специалисты считают, что позиционирование в этом сегменте – единственно правильное решение. Ведь спрос в премиальном сегменте «А» на сегодняшний день почти удовлетворен, а вот класс «С» как потенциальная «крыша над головой» серьезными компаниями даже не рассматривается. Здания бывших НИИ и административные постройки еще советских времен в глазах большинства предпринимателей не вяжутся с современным ведением дел. Именно поэтому класс «С» сегодня можно назвать «королем» рынка аренды. Недостаток отделки в таких зданиях компенсируется удобным местоположением и относительно невысокой ценой. 

Проблему дефицита офисной недвижимости в Минске можно назвать палкой о двух концах. Если  крупные иностранные и белорусские компании смогли приобрести помещения в собственность в престижных местах с высоким уровнем сервиса, то большая часть тех, кто желал бы иметь собственный офис (представители малого и среднего бизнеса), так и остались без него. Причина – слишком высокие цены. В то время как прогнозы говорят: стоимость квадратного метра офисного пространства  будет увеличиваться на 20—30 % ежегодно.