КОГДА ДОГОВОР ДОРОЖЕ ДЕНЕГ

Источник материала:

Когда договор дороже денег
Во время ажиотажа многие об этом забывают

Ольга МИКША

http://www.belgazeta.by/20070521.20/080201511

«БелГазета» продолжает цикл публикаций о спорных правовых ситуациях, возникающих при сделках с недвижимостью. В майском выпуске «Дома» мы рассмотрим ситуацию, когда продавец отказывается выполнять условия предварительного договора, и варианты ее успешного разрешения. Консультацию ведет юрисконсульт АН «Твоя столица» Андрей КУДАКАЕВ.

- Когда агентство недвижимости подбирает для клиента варианты сделки купли-продажи квартиры, оно зачастую рекомендует своим клиентам (продавцу - покупателю) заключать договор о намерении заключения сделки, дабы избежать дальнейших недоразумений. А с учетом значительного изменения цен на квартиры недоразумения вполне могут возникнуть за время подготовки документов к сделке. Без участия агентства как независимого посредника урегулировать такие споры мирным путем намного сложнее.

История. Иванов решил продать свою двухкомнатную квартиру, чтобы затем взять в банке кредит, добавить денег и купить более просторную трехкомнатную. Он дождался осени, когда цены на квартиры обычно начинают расти, в надежде выручить за свою недвижимость побольше и поменьше брать в долг. Агентство недвижимости, в которое он обратился, подыскало подходящий вариант, и стороны заключили предварительный договор, в котором указывались цена и срок продажи квартиры Иванова, а также оговаривалась сумма задатка, переданная на руки продавцу.

Важный нюанс. Для себя Иванов уже нашел подходящий вариант трехкомнатной квартиры (ее продает Сидоров, которому стало накладно содержать такую большую жилплощадь) и заключил с Сидоровым предварительный договор с указанием цены и срока заключения сделки.

Другой важный нюанс. Петров, который договорился купить квартиру Иванова, также стал звеном в цепочке - прежде чем купить двухкомнатную у Иванова, ему надо продать свою однокомнатную. Но тут цены на однокомнатные квартиры резко пошли вверх - иногда по несколько сотен в неделю. Петров рассудил: поскольку однокомнатные квартиры всегда в цене, стоит поискать на свою «единичку» более богатого покупателя, и выставил на квартиру завышенную цену, неподъемную даже для растущего рынка.

В итоге, когда, согласно предварительному договору, пришел срок покупать квартиру Иванова, Петров свою квартиру еще не продал и не располагал нужной суммой. При этом Иванов вынужден был нарушить условия своего договора с Сидоровым, в результате чего потерял внесенный задаток за квартиру.

Что делать. Формально Петров имеет основания для того, чтобы не выполнять условия предварительного договора с Ивановым и при этом не платить предусмотренные штрафные санкции: на его квартиру нет покупателя. Однако солидное агентство недвижимости может выступить в этой ситуации как независимый посредник и призвать недобросовестного продавца к ответственности (в данном случае материальной) и передать Иванову часть суммы из переданной на хранение суммы задатка. В результате Иванов как минимум сможет выплатить неустойку Сидорову из суммы задатка, выплаченной ему Петровым.

- В этой ситуации деньги, внесенные продавцу его несостоявшимся покупателем, станут некоторой компенсацией его материальных потерь и возмещением морального вреда, - отметил Кудакаев.