МОСКВА ТОРГУЕТ И СТРОИТСЯ

Источник материала:

Москва торгует и строится
Тенденции схожи, масштабы разнятся

Ольга МИКША

http://www.belgazeta.by/20070521.20/080191511

Минский рынок недвижимости во многом копирует московский, пусть даже с опозданием на несколько лет. Впрочем, в основных тенденциях обе столицы схожи - большим спросом пользуются офисы класса В, их же и больше строят, а в собственность площадей продают меньше, чем сдают в аренду.

ПРОГНОЗ НА 2007-08ГГ.

Ожидается, что в 2007 г. в Москве будет построено 1450 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В (класс А - 25%, класс В - 75%). В 2008г. объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В прогнозируется на уровне 1950 тыс. кв. м (класс А - 46%, класс В - 54%).

Рост деловой активности как российских, так и международных компаний наряду с увеличением числа сделок по предварительной аренде и продаже свидетельствует о сохранении высокого уровня спроса на офисные помещения классов А и В.

В условиях растущего спроса и ограниченного нового предложения прогнозируется сохранение низкого уровня вакантных помещений в офисных зданиях классов А и B.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В I квартале 2007г. открылся один торговый центр. На начало II квартала 2007г. общая площадь профессиональных ТЦ Москвы составляет около 3 млн. кв. м, торговая площадь - 1,56 млн. кв. м. Динамика прироста площадей сохраняется на высоком уровне: до конца 2007г. ожидается появление на рынке около 1,505 млн. кв. м новых торговых площадей.

УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

В I квартале 2007 г. средний уровень вакантных помещений в зданиях класса А составил 1,7% (по сравнению с 1,2% в конце 2006г.); в зданиях класса В - 3,5% (не изменился).

Рост доли вакантных помещений в офисных зданиях класса А связан с тем, что на рынок аренды вышли сразу два здания класса А с арендуемой офисной площадью 19.429 кв. м и 6427 кв. м. По-прежнему низкий уровень вакантных офисных помещений класса В объясняется высоким спросом как со стороны российских, так и международных компаний в условиях, когда спрос значительно превышает предложение.

СТАВКИ АРЕНДЫ, ЦЕНЫ ПРОДАЖ

Рост спроса на офисные помещения классов А и В, заметно превышающий существующее предложение, обусловливает сохранение ставок аренды и цен продаж на текущем высоком уровне.

Таблица

НЕ ПРОШЛО И ПОЛГОДА...

Строительство торгового комплекса включает много этапов и требует привлечения значительных финансовых и организационных ресурсов. От появления бизнес-идеи до открытия комплекса для посетителей, как правило, проходит несколько лет. При этом, несмотря на то, что девелоперы тщательно следят за сроками выполнения работ, распространенной практикой для рынка является перенос сроков предполагаемого ввода в эксплуатацию. В чем причины этого явления и каковы перспективы развития ситуации? О предполагаемом строительстве ТЦ девелоперы могут объявлять уже тогда, когда еще не получены все необходимые разрешения и согласования для осуществления строительства. Таким образом, девелоперы пытаются как можно раньше привлечь внимание рынка к будущему проекту: анонсирование на самых ранних стадиях может предупредить появление наименее решительных конкурентов, в то время как более позднее заявление о проекте (ближе к дате открытия) позволяет рассчитывать на благосклонность потенциальных арендаторов и будущих посетителей. Все это затрудняет точное определение даты ввода проектов в эксплуатацию.

На этапе проектирования и создания архитектурной концепции будущего объекта ведется совместная работа архитекторов, консультантов по концепции и маркетологов. Осуществляется анализ технических и функциональных требований потенциальных арендаторов к площадям, организации циркуляции потоков посетителей, расположению вертикальных коммуникаций, учету строительных норм и правил. Несогласованность работы проектной команды, задержки в привлечении консультантов и маркетологов могут существенно затянуть этап проектирования и задержать начало строительства, несмотря на то, что некоторые девелоперы берут на себя риск и начинают строительство, не имея полного проекта рабочей документации.

В договоре с генподрядчиком заданы сроки строительства и определены штрафные санкции за задержку работ, но сложность процесса и многочисленные сопутствующие риски все равно могут приводить к задержке до полугода. Наконец, далеко не каждый месяц года благоприятен для начала работы ТЦ. Так, наибольшей популярностью пользуются два последних месяца года. В ноябре-декабре было введено свыше 40% от общего числа открытых ТЦ. Лидерство последних месяцев года естественно: девелоперы стремятся успеть к рождественским и новогодним праздникам, знаменующим пик продаж. На втором месте - май (около 14%), месяц, предваряющий период отпусков, также характеризующийся относительно высокой покупательской активностью по сравнению с летним периодом. На последнем месте - июль, т.н. «мертвый сезон» для торговли.

Интересен февральский всплеск активности. С одной стороны, он может быть связан с чередой праздников конца февраля - начала марта. С другой стороны, в этот период могут открываться ТЦ, не успевшие к новогодним праздникам и не открывшиеся в январе - еще одном «мертвом сезоне».

Таким образом, общепринятое представление о том, что сроки ввода ТЦ переносятся самопроизвольно, может быть подвергнуто сомнению, поскольку наш анализ показывает: несмотря ни на что, большая часть ТЦ открывается в наиболее благоприятные периоды.