Долевое строительство: уроки для простаков

Источник материала:

Дом улучшенной планировки на перекрестке улиц Восточной и Магистральной начали строить в 1999 г. Ключи новоселы получили только в 2004 г. Затем еще два года некоторые собственники жилья не могли здесь прописаться. А недавно в ходе судебного расследования выяснилось, что дольщикам нанесен ущерб почти на 300 тыс. USD! Что же происходило в тени этого примечательного объекта? Какие уроки преподали ушлые банкиры нашим легковерным гражданам?

Иностранному предприятию «СМУ Союз-Телефонстрой» в 1999 г. выделили участок земли под строительство многоквартирного дома. Своих средств не хватало, поэтому руководители предприятия удачно, по их мнению, договорились о сотрудничестве с АКБ «МинскКомплексБанк» ЗАО: во-первых, в Беларуси только банковские учреждения вправе привлекать денежные средства населения, а во-вторых, этот банк имел солидный опыт жилищного строительства. В обязанности ИП «СМУ Союз-Телефонстрой» по договору о сотрудничестве входило получение земельного участка, заключение договоров на проектирование жилого дома и с подрядчиками. Все остальное — реклама объекта, привлечение инвесторов, аккумулирование денежных средств участников долевого строительства было в компетенции банка. Естественно, ИП имело право контролировать ход строительства.

В банке непосредственным исполнителем договора являлось ипотечное управление, а его руководителю Елене А. была выдана доверенность с широкими полномочиями, в т.ч. и предоставление клиентам скидок. Стоимость одного квадратного метра жилья определялась специальным приказом по банку. При этом для дольщиков со стороны была одна цена, а для работников ИП и банка — несколько ниже. В дальнейшем планировалось покрыть эту разницу из прибыли, полученной от дольщиков.

Когда в 2000 г. с банком заключали договоры первые дольщики, цена квадратного метра определялась в белорусских рублях. При этом оговаривалось, что его стоимость останется неизменной до окончания строительства дома при условии полной оплаты жилья. Отличные условия! Львиная часть договоров заключена, предоплата внесена, а кто-то и полную стоимость заплатил — казалось бы, что еще надо для успешного старта? Однако на строительной площадке дела пошли туго. Банку не хватало привлеченных средств, поэтому в 2002 г. снова дали рекламу новостройке, и в ипотечное управление за непроданными квартирами активно потянулись клиенты.

В соответствии с приказом по банку стоимость 1 кв. м строящегося жилья уже указывалась в долларах США. К тому же была градация: при полном взносе 1 кв. м стоил 310 USD, при 50% — 320. Однако в ипотечном управлении этого приказа клиентам не показывали, а просто называли максимальную цену. Заметим, что Елена настойчиво предлагала клиентам еще одно условие. А именно: заключить договор задним числом. При этом она знакомила клиентов с договором образца 2000 г., где цена указывалась в белорусских рублях и была значительно ниже цен 2002 г. Однако клиентам предлагалось платить по новым ценам.

Вот конкретный пример. В 2003 г. в банк обратилась Маргарита М. Она выбрала двухкомнатную квартиру общей площадью 71,8 кв. м. На тот момент стоимость 1 кв. м составляла 450 USD для тех, кто вносит 50% от общей суммы и 440 «зеленых» при 100-процентной предоплате. Елена предлагает дольщику заключить договор задним числом и при условии полного расчета — скидку в 10 USD с метра. Таким образом, клиент экономит 710 USD. Но так внушают клиенту, хотя по внутренним банковским документам как раз и была установлена цена 440 USD. То есть налицо прямой обман клиента. По ценам 2000 г. Маргарита должна заплатить за свою квартиру 10 263 USD, и именно эта сумма в белорусских рублях указана в договоре. Но живых денег от нее требуют по новому тарифу: 71,8 х 440 = 31 592 USD. Куда пойдет разница более чем в 20 тыс. «зеленых»? По словам Елены, эти деньги будут использованы для покрытия убытков банка, который с 2000 г. строил дом за свои средства. Маргарита поинтересовалась также документом, подтверждающим передачу большей суммы, чем в договоре. Начальник ипотечного управления обещала написать расписку. Позже, когда будет время. Однако времени не находилось, и самым сомневающимся клиентам юрист банка объяснял, что с таким договором квартиру у клиента не отберет ни один суд. На этом все и успокаивались.

В 2004 г. после долгожданной сдачи дома выяснилось, что в итоге сотрудничества с банком ИП «СМУ Союз-Телефонстрой» оказалось в крупном убытке — более 630 млн. Br. Внимательно изучив документы, полученные от финансового партнера, бухгалтерия иностранного предприятия несказанно удивилась. Оказалось, что острый дефицит денег на строительство дома документами не подтверждается — средств вполне хватало! Насторожила странная схема. Договор с клиентом заключается в 2000 г., но деньги не вносятся до 2002-2003 гг. Потом первый договор расторгается, а заключается новый, но со старыми ценами. Почуяв неладное, руководство ИП «СМУ Союз-Телефонстрой» обратилось с заявлением в Советское РУВД Минска. Хорошо, что обратилось, однако, пустив по существу реализацию договора с банком на самотек, иностранное предприятие потеряло не только деньги, но и время!

Началась ревизия, доследственная проверка сомнительных фактов, объяснения дольщиков сотрудникам ОБЭП обстоятельств заключения договоров с застройщиками и внесения денежных средств в кассу банка. Обеспокоенные люди звонили Елене А. Она твердо приказала им молчать о заключении договоров задним числом, передаче официально не учтенных денег. Дескать, если в милиции узнают правду, то их договоры признают недействительными, а неучтенные деньги и вовсе могут фигурировать уже как взятка. А за это, как известно, наказывают и дающего, и берущего. Не прибавили оптимизма потерпевшим и консультации с юристами. Не зная всех обстоятельств дела, правоведы ссылались на Гражданский кодекс, предусматривающий, что договор, заключенный не надлежащим образом, может быть признан недействительным. А это значит, что и квартиры не видать. В лучшем случае клиенту вернут деньги. Но в 2005 г. коммерческое жилье уже стоило гораздо больше затраченных сумм.

Тем временем ИП «СМУ Союз-Телефонстрой» отказалось выдавать жильцам документы на квартиры, пока не будут покрыты убытки предприятия. То есть люди ключи получили, но не могли в квартирах прописаться. Это значит, что в поликлинику не попадешь, детей в школу не отдашь. Доведенная такой ситуацией до отчаяния, Маргарита обратилась в милицию и рассказала, как действительно обстояли дела с заключением и оплатой договоров. В частности, они шли вместе с Еленой не в кассовый зал, а в некую комнатушку, в которой неприметный кассир проверял валюту на детекторе, затем выписывал документ, подтверждавший получение суммы, и оставлял неучтенную наличку у себя.

После проверки заявления Маргариты появились основания для возбуждения уголовного дела. Проанализировав договоры, проведя ревизии и экспертизы, следствие выявило новых потерпевших. Правда, они по-прежнему говорили то, что требовала Елена. Однако людям разъяснили, что их договоры не могут быть признаны недействительными, т.к. их ввели в заблуждение. Потерпевшие начали давать правдивые показания. Сработал, понятно, и меркантильный интерес: люди сполна оплатили жилье, кто-то украл часть их денег, а теперь с них же требуют возместить убытки в размере 296 507 USD.

На днях суд первой инстанции признал Елену А. виновной в совершении хищения путем злоупотребления служебными полномочиями и в служебном подлоге. Ей назначено наказание в виде лишения свободы сроком на 7,5 года с конфискацией имущества и лишением права занимать определенные должности в течение 4 лет.

— Елена А. не согласилась с этим решением и подала кассационную жалобу в суд высшей инстанции. Поэтому точку в этом деле ставить рано, — говорит старший следователь следственного управления ГУВД Мингорисполкома Дмитрий ДАЛИННИК. — Тем более что сейчас мы заняты поиском неустановленных лиц, начиная от загадочного кассира и завершая первыми должностными лицами банка. По нашему мнению, провернуть такую махинацию одна Елена не могла. Дело осложняется тем, что в 2005 г. АКБ «МинскКомплексБанк» ЗАО был присоединен к АСБ «Беларусбанк». В помещении сделали ремонт, и сейчас даже невозможно указать место, где принимал посетителей кассир. К слову, несколько раньше начальника ипотечного управления за служебную халатность был осужден ее заместитель. В его «послужном списке» был только один договор, заключенный задним числом. Поскольку этот гражданин еще в ходе следствия полностью возместил ущерб, суд назначил ему условное наказание.

К сожалению, такого рода преступлениям нередко способствуют и сами потерпевшие. Пора бы давно усвоить, что привычка решать сложные вопросы обходными путями, соблазняться липовыми скидками, верить на слово и не требовать серьезных документов, подкрепляющих обещания, играет злую шутку не только с дольщиками, но и с крупными игроками строительного рынка.

Оксана ЯНОВСКАЯ