ПОЧЁМ ДОБРО

Источник материала:

Почём добро
Оценщику трудно не ошибиться

Ольга МИКША

http://www.belgazeta.by/20080707.27/080231511

Введение в конце 2006г. обязательной аттестации для оценщиков несколько упорядочило рынок оценки недвижимости, затруднив вход неквалифицированным кадрам. В то же время госоценщики пользуются административным ресурсом: они загружены работой, поскольку госпредприятия для получения кредитов под залог недвижимости имеют право заказывать оценку только в госконторах, а это не создает почвы для реальной конкуренции. Частные оценщики в основном работают для предприятий негосударственной формы собственности, а оценку жилой недвижимости зачастую выполняют аттестованные специалисты риэлтерских организаций.

В середине 90-х гг. оценочная деятельность была в первую очередь связана с приватизацией и для ее проведения требовалась лицензия. С 2003г. лицензирование было отменено, и до конца 2006г. вход на рынок оценочной деятельности был свободным. По сути дела, любая компания, которая в своем уставе упоминала оценку, могла заниматься оценочной деятельностью. По мнению экспертов, это в значительной степени подорвало доверие к качеству работы оценщиков.

Помимо отсутствия преград к выходу на рынок в Беларуси получить соответствующее образование было, по сути дела, негде. Даже сейчас, когда по указу 2006г. оценкой могут заниматься лишь аттестованные в Госкомимуществе специалисты, высшего образования с квалификацией «оценщик» не существует. Правда, курсы по оценке читают на некоторых экономических специальностях вузов. В дальнейшем специалисты-оценщики занимаются самообразованием.

НЕ С ЧЕМ СРАВНИВАТЬ

Один из самых острых вопросов в оценке недвижимости - наличие базы по сделкам купли-продажи, которая позволяла бы проводить оценку рыночным методом, который наиболее востребован в настоящее время банками. По словам замдиректора по оценочной деятельности компании «Альфа Инвестментс» Екатерины Федукович, сегодня основные источники информации - это цена предложения, которую можно рассматривать зачастую как ориентир, но не как реальную цену объекта. Для объективного заключения оценщику необходимо располагать ценой продажи, а такая информация является коммерческой тайной. Оценщики прибегают к базе данных Национального кадастрового агентства и Бюро по госрегистрации и кадастру, где регистрируются заключаемые сделки и цены по ним. Однако, по словам Федукович, даже эта информация зачастую нуждается в корректировке: «Практика занижения цены при оформлении сделки постепенно уходит в прошлое, но все еще имеет место быть. Особенно при сделках с коммерческой недвижимостью». Кроме того, покупка объектов коммерческой недвижимости значительно чаще происходит по договорам долевого строительства, нежели по прямым договорам купли-продажи, а цены таких сделок госорганы не фиксируют. Так, если посмотреть прошлогоднюю базу сделок по бизнес-центрам, то окажется, что самих сделок было зафиксировано очень немного и самая дорогая сделка составляла порядка $1,5 тыс. за кв. м. «Естественно, это совсем не рыночный уровень цен, - отмечает Федукович. - Поэтому, если оценщик станет без оглядки применять официальную базу по регистрации сделок, сумма окажется заниженной». В результате оценщики все же используют для оценки цену предложения и корректируют ее с учетом рыночной ситуации, информацию о которой добывают по крохам в различных источниках. С другой стороны, в регионах база госорганов по ценам на объекты недвижимости производственного назначения оказывается вполне адекватной рыночной цене.

РАЗВИТИЕ РЫНКА ПО УКАЗКЕ

Сегодня активизировалась работа оценщиков по оценке недвижимости с целью залога - эта процедура стала обязательной после выхода указа об оценочной деятельности. Несмотря на то, что оценка может быть как внутренней, так и независимой, банки предпочитают независимую оценку - для минимизации собственных рисков. «Сегодня банки должны быть удовлетворены работой оценщиков», - полагает Федукович. В целом кредитополучатель может обратиться к любому оценщику, который имеет право на оценку соответствующего вида имущества. В то же время некоторые банки проводят политику отбора оценщиков и рекомендуют своим клиентам обращаться в те организации, которые имеют у них кредит доверия.

Между тем оценщики частной формы собственности не имеют права оценивать госимущество, поэтому госпредприятия обязаны заказывать оценку только у госоценщиков. Поэтому последние завалены работой, качество которой из-за слишком сжатых сроков не всегда удовлетворяет рыночным требованиям. Однако псевдорыночная система, когда госбанк выдает кредит госпредприятию под залог имущества, оцененного госоценщиком, не способствует развитию конкурентоспособности в сфере оценочной деятельности.

Как отмечает Федукович, частные оценщики находятся в более тяжелых условиях потому, что привлекать клиента можно только в условиях честной конкуренции: «Подтвердить свою квалификацию, выполнить заказанную работу на должном уровне и в сжатые сроки. Работа очень трудоемкая, и, чтобы выполнять ее на хорошем уровне, необходимо много времени. Затраты эти надо окупать. Поэтому априори стоимость оценочных услуг не может быть низкой». В то же время рынок не готов платить соответствующие деньги за качественную оценку. При этом законодательное поле по оценке продолжает развиваться - например, уже вышла инструкция по оценке капитальных строений, незавершенного строительства и объектов недвижимости. Как отмечают специалисты, чтобы оценка была выполнена в соответствии с этой инструкцией, нужны большие временные затраты, и такая работа не может быть дешевой. В то же время на рынке есть много оценщиков, которые откровенно демпингуют.

Оценивая перспективы развития оценочной деятельности в Беларуси, специалисты напрямую увязывают ее с выходом новых законодательных инициатив. К примеру, сейчас у оценщиков 3 сделки из 4 составляют оценки с целью залога. Но эта практика сложилась после того, как банкам запретили принимать недвижимость в залог без официального заключения. По мнению экспертов, необходимость проведения оценки возникает в том случае, если без оценки сделка не может состояться. «Рекомендательный характер проведения оценки наш потребитель не воспринимает. Поэтому просто знать рыночную стоимость активов собственник, как правило, не хочет», - отмечает Федукович. Новый импульс развития рынок оценки может получить, когда в стране активизируется рыночная среда, когда заработает фондовый рынок, когда собственники предприятий захотят узнать реальную стоимость своих акций, своего предприятия.