Чтобы участие в долевом строительстве завершилось счастливым новосельем

Долевое строительство привлекает несколькими моментами. Во-первых, вы получаете абсолютно новую квартиру в новом доме. Во-вторых, жилье «на стадии котлована» стоит дешевле. Правда, иногда аргументом в пользу покупки готовой квартиры становится опасение связаться с недобросовестным застройщиком, вложить деньги, а в результате остаться и без кровно заработанных, и без крыши над головой.

Предлагаем разобраться, насколько оправданны такие страхи, какие риски могут подстерегать будущего дольщика и как их избежать.
Для начала уточним, что такое участие в долевом строительстве и чем оно отличается от покупки квартиры. Итак, долевое участие предполагает, что строительная компания получает и использует деньги дольщика непосредственно на строительство дома. На момент заключения договора долевого участия квартира как объект недвижимости просто-напросто не существует. Корреспонденты «Знаменки» выясняли, как правильно выбрать застройщика и на что обратить внимание при заключении договора, чтобы не ввязаться в долгострой и не столкнуться с необоснованным завышением цен.

Все в ваших руках
На что особенно стоит обратить внимание, чтобы участие в долевом строительстве завершилось счастливым новосельем, рассказывает начальник отдела инвестиционных жилищных программ и жилищного строительства Министерства строительства и архитектуры Беларуси Татьяна Затуренская:
- Долевое строительство в Беларуси регламентируется Указом Президента Республики Беларусь от 15 июня 2008 года № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» с последующими изменениями и дополнениями. В нем прописаны все нормы и правовые аспекты этого вида возведения недвижимости. Основные риски участия в долевом строительстве - это вероятность «замораживания» строительства жилого дома, а также необоснованного роста цены на квартиру. Чтобы избежать этих неприятностей, важно самому позаботиться о защите своих интересов и финансовых вложений. В первую очередь внимательно выбирайте застройщика. Обратите внимание на репутацию строительной фирмы. Желательно, чтобы организация работала на рынке несколько лет, имела сданные и заселенные дома. Если вы хотите обезопасить себя от перспективы ввязаться в долгострой, заключайте договор только с надежной и проверенной компанией. При этом лучше заключать договор непосредственно с застройщиком, иначе говоря, приобретать квартиру по договору «из первых рук», минуя посредников.

Читайте, что подписываете
Другой важный момент после выбора застройщика - заключение договора. В ваших интересах, чтобы этот документ был составлен грамотно. Текст договора должен обязательно содержать сведения о предмете договора, а также подробное описание квартиры, с указанием всех деталей - подъезд, этаж, количество комнат, строительный адрес жилого дома, условный номер квартиры, ее стоимость на момент заключения договора, срок передачи квартиры инвестору, срок окончания строительства жилого дома. В договоре должны быть четко зафиксированы срок окончания строительства, дата предоставления дольщику квартиры по акту приема-передачи, срок предоставления пакета документов для регистрации прав собственности на квартиру. В договоре также нужно предусмотреть все возможные конфликтные ситуации и определить механизмы их разрешения, прописать основания расторжения договора до истечения установленного срока его исполнения, порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательства или расторжения договора до истечения срока, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств. Составление договора - это тот момент в долевом участии, к которому нужно подойти со всей ответственностью. Желательно проконсультироваться с профессиональным юристом, который смог бы грамотно оценить договор и указать на «скользкие» моменты. В любом случае договор должен соответствовать по форме и содержанию примерному договору, утвержденному Указом № 396. И самое главное - никогда не подписывайте так называемые договоры инвестирования, предварительной продажи и т.д. В июле этого года Главой государства был подписан Указ № 367, в соответствии с которым застройщик может привлекать средства на строительство жилья только по договорам создания объектов долевого строительства, при строительстве в ЖСК (ЖСПК) или выпуская жилищные облигации. Другие формы договоров попросту не защищают в полной мере граждан, поэтому в настоящее время запрещены.

Не переплатить ни копейки
Чтобы избежать риска повышения стоимости квартиры, также внимательно читайте документ, который подписываете. В нем должна быть указана цена объекта долевого строительства, то есть та сумма, которую вы должны уплатить, включая затраты застройщика на строительство. Она определяется в соответствии с законодательством с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства, стоимости услуг застройщика по обеспечению строительства объекта долевого строительства, не включенных в стоимость одного квадратного метра общей площади, и прибыль застройщика. При этом в договоре должны быть указаны отдельно цена услуг застройщика по обеспечению строительства и цена строительства объекта долевого строительства, номера счетов, на которые перечисляются дольщиком денежные средства, условия изменения цены, а также размер и порядок внесения денежных средств дольщиком. В соответствии с Указом № 396 стоимость одного квадратного метра включает в себя затраты застройщика на возведение жилого дома, его прибыль и стоимость услуг. При этом при строительстве жилья для очередников прибыль застройщика не может превышать 5 процентов от сметной стоимости строительства квартиры. Для тех, кто не состоит на таком учете, прибыль застройщика не ограничивается. Кстати, итоговая цена квадратного метра зависит от того, в какой период дольщики вступили в организацию застройщиков и как они оплачивали строительство. При вступлении в строительство на любой его стадии дольщик вносит сумму, равную стоимости незавершенного строительства на дату вступления. Все уже произведенные работы и затраты индексируются в установленном порядке, и чем позднее это происходит, тем большую сумму в абсолютной величине приходится вносить по сравнению с суммами, вносимыми первыми дольщиками.
Если вы уже определились с застройщиком и все устраивает в договоре, все равно не торопитесь его заключать. Предварительно ознакомьтесь с проектной декларацией, которая должна находиться на видном месте у застройщика.

Качество гарантируется
Чтобы не возникло трудностей по окончании строительства жилого дома, дольщику также нужно вооружиться правовыми знаниями. Итак, в течение двух месяцев со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию после его государственной регистрации и при условии полной уплаты дольщиком цены договора застройщик обязан передать документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства, комплект ключей от помещений и документы на установленное оборудование. Не позднее трех месяцев со дня получения документов и ключей дольщик должен оформить на себя право собственности на построенное помещение.
Если квартира была построена с существенным нарушением качества, вы по своему выбору вправе потребовать от застройщика либо бесплатного устранения недостатков в разумный срок, либо возмещения своих расходов по устранению недостатков, либо расторжения договора и возврата денежных средств, причем с индексацией. Для объектов долевого строительства гарантийный срок определяется договором и не может составлять меньше двух лет. Данный срок считается со дня ввода дома в эксплуатацию. Если в течение этого времени были выявлены недостатки в качестве объекта долевого строительства, дольщик вправе предъявить застройщику свои претензии.
В целом же, если вы будете знать свои права и внимательно подойдете к своему участию в долевом строительстве на всех его стадиях, скорое и удачное новоселье вам гарантировано. И не стесняйтесь задавать вопросы застройщику. Помните, что в соответствии с Законом Республики Беларусь «Об обращениях граждан» на все вопросы должны быть даны письменные ответы в срок 15-30 дней.

В тему
К сожалению, бывает, когда дольщики остаются и без денег, и без недвижимости. Один из довольно известных случаев - строительство в Минске комплекса жилых домов на перекрестке ул. Филимонова и пр. Независимости, рядом с автовокзалом «Московский». Еще год назад здесь должны были стоять три дома. Вместо этого 126 дольщиков до сих пор не могут дождаться квартир, за которые они давно внесли взносы. Начиналась история в 2005-2006 годах, когда появились объявления с заманчивым предложением вступить в строительство. Застройщик - ОДО «Перспектива-Инвест-Строй». Дольщики заключили договоры и внесли в установленный срок 100-процентную предоплату. Согласно договорам строительство должно было начаться осенью 2006 года, «ориентировочный срок сдачи» - конец 2008-го. Сейчас, во второй половине 2009 года, на месте домов - только котлован.
Попытки дольщиков разобраться в ситуации ни к чему не привели. По-прежнему им обещают, что строительство вот-вот начнется. На прямой вопрос дольщиков о том, можно ли забрать свои деньги и выйти из строительства, учредитель «Перспективы» С.В.Демчук ответил: «Денег я вам не отдам, можете подавать на меня в суд».
Тем же отвечают горе-новоселам и чиновники различных ведомств, куда они обращались с просьбой разобраться с ситуацией и взять ее под контроль, - Мингорисполкома, КГК, Министерства архитектуры и строительства: мол, разбирайтесь в судебном порядке. Несколько дольщиков так и поступили. По договору суд обязал «Перспективу» вернуть деньги, но денег-то попросту нет - по результатам проверки КГК счета фирмы пусты! Средства были «освоены» - переведены на другую фирму того же учредителя, которая недавно признана банкротом.
Получается, что в этом случае люди никак не защищены и законы работают, но только не на защиту людей? Сейчас дольщики в растерянности. Большинство до сих пор не хочет выходить из строительства, надеясь в конце концов получить жилье, которое ждут уже много лет, а не мнимые деньги в рассрочку.
По материалам Интерфакс

Кстати
За неделю с 3 по 10 августа 2009 года, по данным аналитического центра Realt.by, средняя цена квадратного метра квартир на вторичном рынке жилья в Минске снизилась на 0,22 процента с 1356 у.е. за квадратный метр до 1353 у.е.
На 10 августа лидерами по величине средних цен предложения квартир в Минске являются Центральный (1658 $/кв. м) и Первомайский (1495 $/кв. м) районы. Самые низкие цены в Московском (1291 $/кв. м) и Заводском (1208 $/кв. м) районах.
За прошедшую неделю цены на квартиры увеличились в Центральном (1,41%) и Советском (0,4%) районах. В остальных районах Минска цены продолжили снижение в пределах 0,08-1,2 процента. Больше всего квартиры подешевели в Партизанском районе.
Квартиры в новостройках Минска предлагаются по коммерческим ценам от 873 до 2000 долларов за квадратный метр. Средняя цена предложения долевого строительства квартир и новостроек в Минске уменьшилась за неделю на 0,48 процента и составляет сейчас 1253 у.е. за квадратный метр.