Что происходит с неиспользуемыми объектами недвижимости?

Источник материала:

Сегодня в госсобственности находится порядка 11,5 тыс. неиспользуемых объектов недвижимости, рассказала на заседании Республиканского клуба директоров директор фонда государственного имущества Госкомимущества Наталья ЖЕРНОСЕК. К этому надо добавить значительную часть из еще почти 15 тыс. не завершенных строительством объектов со степенью готовности 10-90%. Проблема их эффективного использования осложнилась с приходом глобального финансово-экономического кризиса.

Из-за свертывания бизнеса участились случаи расторжения договоров аренды, в т.ч. госимущества. Все чаще на фасадах офисных зданий Минска и других городов висят растяжки: "сдается…".

Правила для всех

В 2006 г. были разработаны меры по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемого госимущества. Они предусматривают либо использование таких объектов госорганизациями для собственных нужд, либо их передачу или продажу предпринимательским структурам, или снос и списание. Возможна временная консервация объекта до лучших времен. Разработан механизм передачи неиспользуемой недвижимости другим организациям, а также в коммунальную собственность, особенно под объекты социального назначения. Более половины такого имущества предлагается к сдаче в аренду или продаже на конкурсах и аукционах. В прошлом году таким образом было введено в хозяйственный оборот и списано с баланса госорганизаций около 7,5 тыс. объектов. На текущий год запланировано добавить к ним еще около 6,5 тыс. объектов.

У субъектов хозяйствования и бизнес-союзов есть немало претензий к условиям сдачи помещений в аренду, особенно — по ценам на нее. Недавно Госкомимущество совместно с представителями деловых кругов подготовили и внесли на рассмотрение правительства проект указа Президента, в котором планируется решить часть этих проблем, в частности, устанавливать арендную плату в базовых величинах, а не в евро, как сегодня. При этом базовые ставки, особенно в малых городах, должны быть невысокими — 3-7 тыс. Br за 1 м². Проект развивает механизм продажи права аренды на аукционе, но это, скорее, исключение, чем правило. Определены в проекте указа общие подходы к сдаче в аренду административных и производственных зданий, единые повышающие и понижающие коэффициенты арендной платы, изменить которые сможет только глава государства. При расчете арендной платы подсобные площади, из-за которых сейчас нередко спорят собственники и арендаторы, в расчет браться не будут.

Проектом указа устанавливаются единые нормы для сдачи в аренду торговых мест всех форм собственности на рынках.

В Госкомимуществе надеются, что введение указа в действие оживит арендные отношения в стране. Если в прошлом году сдавалось порядка 2,8 млн. м² помещений госсобственности, то в текущем году — лишь 2,5 млн.
Впрочем, одной нормативной базы, пусть самой либеральной и прогрессивной, недостаточно, чтобы быстро и выгодно найти применение неиспользуемой госсобственности.

Кому недвижимость?

С начала года территориальные фонды госимущества провели около 200 аукционов, выставили на них порядка 1280 объектов недвижимости. Около 140 из них удалось продать, причем многие за 1 базовую величину. Еще 5-6 лет продажа госимущества за такую символическую цену казалась немыслимой. Сейчас это происходит и воспринимается достаточно буднично. Например, в Могилевской области так было продано в прошлом году около 400 объектов, в основном отечественным производителям.

Однако многие исполкомы пока пассивно дожидаются инвесторов. По мнению Н.Жерносек, в этом кроется одна из основных причин все еще низкой результативности торгов. В ряде районов попросту не готовы к приходу инвестиций. Между тем от их осуществления во многим зависит успех реализации комплексной госпрограммы развития регионов, малых и средних городских поселений на 2007-2010 гг., утвержденной Указом Президента от 7.06.2007 265. И без смены собственника неиспользуемых объектов недвижимости невостребованными останутся льготы, предлагаемые отечественным и иностранным инвесторам.

К тому же сплошь и рядом инвестор сталкивается с нехваткой квалифицированных трудовых ресурсов, отсутствием инфраструктуры. В этих условиях и самые лучшие помещения теряют свою привлекательность, даже если их можно купить за 1 БВ. Но винить здесь местным властям, кроме себя, больше некого.

Тормозит дело и перестраховка, бюрократизм, элементарная неразворотливость чиновников. Недавно в фонде госимущества разбирали ситуацию с инвестпроектом в Брестской области, реализация которого обеспечила бы создание сотни новых рабочих мест и через некоторое время значительные налоговые поступления. Но республиканский орган, выбирая вариант отчуждения, отдал предпочтение не передаче в безвозмездное пользование с последующей передачей по завершении проекта в собственность, как разрешает Указ Президента от 27.02.2007 108 "О некоторых мерах по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемого государственного имущества", а продаже. На всякий случай: вдруг найдется покупатель. Но в отношении длительное время неиспользуемых объектов недвижимости промедление смерти подобно: они попросту разрушаются, а коммуникации приходят в негодность.

Требуют совершенствования подходы по оценке выкупаемого арендованного имущества. Нередко предприниматель или предприятие получает бросовое помещение, вкладывает в него немалые средства, чтобы капитально отремонтировать или провести реконструкцию, но выкуп приведенного в порядок объекта ему предлагается осуществить уже отнюдь не по остаточной стоимости на дату передачи объекта в аренду, а по рыночной цене на дату продажи с учетом стоимости всех неотделимых улучшений, этим же бизнесменом произведенных. Но если исполком не идет навстречу инвесторам, то наивно ожидать, что инвесторы пойдут навстречу чиновникам и отдадут свои капиталы на таких условиях.

Естественно, далеко не все объекты госимущества должны продаваться за 1 БВ или передаваться в безвозмездное пользование. И дело здесь не только и не столько в их техническом состоянии. Важны планы инвестора, согласованные с местными властями с учетом нужд и потребностей региона. Должно быть ясно, для чего инвестору нужен этот объект, что в результате его передачи или льготной продажи получит регион.

Именно так работает Могилевский облисполком. Здесь создана комиссия, которая формирует перечень объектов для ввода в хозяйственный оборот. Под реализацию конкретных и обоснованных проектов, которых немало предлагается бизнесом, инвесторы обеспечиваются на льготных условиях необходимым недвижимым имуществом, в т.ч. и с применением норм Указа 108 о продаже неиспользуемых зданий и сооружений за 1 БВ.
Тем самым не просто сокращается число неиспользуемых объектов госсобственности, но и создается тот самый привлекательный инвестиционный климат как для зарубежных капиталов, так и для отечественного бизнеса.

Теги: Минск