Как купить квартиру без "темного прошлого"?

Источник материала:

В уходящем году участились случаи выставления на продажу квартир, имеющих сомнительное прошлое, о котором потенциальные участники сделок узнают неожиданно … от бдительных риэлтеров.

Успокоившись тем, что квартирный рынок в течение длительного времени характеризовался невысокой криминализацией, многие покупатели и даже работники агентств недвижимости потеряли бдительность и стали мало обращать внимания на историю квартиры.

Появились даже публичные высказывания, в том числе и в СМИ, по поводу того, что сегодня все так прозрачно и понятно благодаря созданной и успешно действующей системе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что можно спокойно обходиться без проверки юридической чистоты квартир.

Между тем агентства недвижимости, которые по-прежнему стараются проверять истории всех квартир, которые через них проходят, в текущем году стали выявлять больше, чем раньше, квартир, которые прежде были проданы либо оформлены в собственность с нарушением прав совладельцев или бывших членов семьи собственника.

Вот лишь два примера.

В одно из столичных агентств недвижимости поступила на продажу однокомнатная квартира в Уручье. До этого с ней было совершено 4 сделки. При изучении обстоятельств выписки несовершеннолетних после первой продажи, которая состоялась более 10 лет назад, выяснилось, что двое детей в возрасте один и два года накануне заключения договора купли-продажи были выписаны из квартиры в никуда.

Работники агентства недвижимости решили выяснить сегодняшнее местопребывание детей. Благодаря тому, что матери детей квартира в свое время досталась в результате родственного обмена, удалось найти бабушку. Оказалась, что дети проживают у нее. Они живы, здоровы, ходят в школу, но по-прежнему нигде не зарегистрированы (не прописаны). Мать их куда-то исчезла.

В агентстве отказались проводить сделку с квартирой, у которой оказалось сомнительное прошлое. Продавец, который оказался лишь добросовестным приобретателем спорной квартиры, ушел дальше продавать свою квартиру. И ему скорее всего удастся, а возможно уже и удалось продать свою квартиру. Потому что если не копаться в истории сделки, то она пройдет нотариальное удостоверение и госрегистрацию без проблем.

Между тем вероятность того, что по факту нарушения прав несовершеннолетних детей будут выставлены исковые требования, достаточно велика.

Во втором случае, который тоже произошел несколько месяцев назад, были нарушены права бывшей супруги.

Квартира, которая попала в агентство опять-таки на продажу, до этого была приобретена маклерами у двух пьющих мужчин. Им взамен квартиры купили два деревенских дома, в которых как показала проверка, они реально проживают. "Здесь никаких нарушений допущено не было. А продают квартиру уже те, кто отселил прежних хозяев", -- пояснили в агентстве.

Но обращение вглубь истории квартиры показало, что один из бывших собственников квартиры ранее был женат. Квартира была в доме ЖСК и пай по ней был выплачен до 1994 года.

Поскольку в период выплаты пая супруги находились в браке, то такая квартира, как следует из постановления высших судебных органов, считается приобретенной в браке. Однако в процессе оформления квартиры в собственность право бывшей жены на квартиру не было учтено. И для нее оказалось большим открытием, что ее бывший супруг продал квартиру.

Не трудно предположить, что данная история тоже будет иметь неприятные последствия -- дело закончится судебными тяжбами.

Практика показывает, что продавцам квартир с выявленным благодаря добросовестным риэлтерам, ничего не остается как переходить из одного агентства в другое, пока, наконец в каком-нибудь из них не удастся провести сделку. Таким образом, спорная квартира оказывается у следующего добросовестного приобретателя. И этим приобретателем может стать человек любого социального статуса и ранга.

Дабы исключить покупку квартиры с темным прошлым, специалисты советуют покупателям жилых помещений (квартир, домов) при заключении договора на риэлтерские услуги настаивать на проверке юридической чистоты квартиры начиная с момента оформления ее в собственность. Потому что не во всех агентствах специалисты на самом деле проверяют историю квартиры, даже если эта работа включается в комплекс предоставляемых клиенту услуг.

Причем при проверке квартир ЖСК, построенных 25 и более лет назад, важно поднять историю выплаты пая. Сделать это сложно, поскольку бухгалтерские документы в ЖСК не всегда сохраняются. В то же время агентства недвижимости имеют право запрашивать через паспортные столы местонахождение лиц, которые проживали ранее в квартире, которую покупает клиент агентства.